中国房地产市场研究纪要关键要点 涉及行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 研究机构：花旗研究 (Citi Research) [5] 核心观点与论据 市场现状与价格前景 * 房价预计需要至少2年时间才能企稳，主要城市可能在2026年底前率先稳定 [1][7][9] * 2026年新房平均售价预计同比下降3% [4] * 二手房价格下跌是市场关键拖累，一线城市二手房价格较峰值已下跌36%至42% [11][13] * 二手房挂牌量创历史新高，39个重点城市达470万套，去化周期约24个月 [1][24] * 新房库存月数创历史新高，达36个月，需约2年时间才能恢复至历史平均水平 [7][54] 供需结构与库存压力 * 市场交易结构向二手房倾斜，预计2026年二手房交易量占比将达50% [17][21] * 2017-2024年期间的投资性购房（估计约670万套）是潜在的二手房供应来源 [42][43] * 在39个城市中，仅8个城市（如杭州、上海、深圳、北京）可能已消化大部分潜在供应压力，其余31个城市仍面临额外库存入市压力 [1][45] * 城镇住房空置率估计为12%，对应约3600万套空置房屋 [7][46] * 8%的城镇家庭拥有3套或以上住房 [7][48] * 法拍房供应影响有限，2025年前10个月成交9.2万套，仅占二手房市场的0.3%，平均折价率为24% [7][50][51] 房地产投资与宏观经济关联 * 房地产行业对GDP的贡献率已从2014年峰值的32%下降，预计2025/2026年分别为13%和10% [1][92] * 土地出让收入占地方政府财政收入的比例从2020年峰值的44%降至2025年估计的25% [7][78] * 房地产贷款新增占比从2016年峰值的45%大幅下降，截至2025年第三季度，房地产贷款占总贷款余额的20% [7][85] * 房地产占家庭资产的66%（其中住宅占59%），房价每下跌1%将抵消约3万亿元财富 [1][7][99][105] * 家庭储蓄创历史新高，2025年9月达164万亿元，低信心和价格预期是主因 [7][101] 政策预期与市场驱动因素 * 预计2025年第四季度将有新一轮地方需求侧刺激（如购房补贴），但可能难以改变房价预期 [2] * 针对性的货币宽松或加杠杆举措目前可能性较低 [2] * 城市更新和REITs审批可能加速 [2] * 现房销售和房产税是长期政策议程，但近期不会出台 [2] * 房价由供应和预期驱动，而非仅靠租金收益率 [3] * 在价格预期疲弱的环境下，高租金收益率本身并不足以吸引资本或买家兴趣 [66][73] * 中国人民银行2025年第三季度调查显示，仅9%的储户预计2026年房价会上涨 [1][97] 2026年实体市场预测 * 预计全国销售额（含住宅）同比下降11%至7.6万亿元 [4] * 住宅销售额预计为6.8万亿元，销售面积6.93亿平方米 [4] * 房地产投资额预计同比下降13%至7.4万亿元 [60][62] * 新开工面积预计同比下降15%，回落至2003年水平（约3.6亿平方米） [4][8] * 竣工面积预计同比下降15% [4] * 土地购置面积预计同比下降10% [4] * 前十名城市表现预计优于行业整体，销售额预计同比下降5%（行业预计-20%） [8] 长期发展模式 * “十四五”规划聚焦于建立“人、房、地、钱”要素联动的新发展模式 [94] * 长期目标是建立商品住房、租赁住房和保障性住房三足鼎立的住房体系 [94] * 城市更新预计带来每年0.9-1万亿元以上的投资，但以整治升级为主，大规模拆除重建有限 [110][111] * 城市更新资金将得到政府专项债券支持 [111]