欧洲房地产行业2026年展望研究报告关键要点 涉及行业与公司 * 行业：欧洲上市房地产行业，涵盖多个细分领域，包括数据中心、医疗保健、工业/物流、办公楼、零售、德国住宅、自助仓储等[2][3][4][5][6] * 公司：报告覆盖了23家公司，重点提及并给出评级调整的公司包括： * 看涨评级：Aedifica (升级至OP)、CTP、Gecina、Landsec、TAG、British Land、Merlin Properties、NEPI Rockcastle、Segro[6][8][67] * 评级调整：WDP (从UP升级至MP)、Covivio (从OP下调至MP)[5][6][8] * 看跌评级：Aroundtown、Grand City[6][76] 核心观点与论据 整体行业展望：逐步复苏，价值显现 * 观点：预计始于2025年的积极趋势将持续至2026年，行业处于逐步复苏阶段，资产价值已恢复温和增长，且当前估值具有吸引力[18][19][60] * 论据： * 资产价值：欧洲房地产价值在过去12个月增长2.9%，主要由现金流改善驱动(贡献2.6%)，收益率影响有限(贡献0.4%)[83] * 交易量：欧洲房地产投资交易量正逐步复苏，2025年前九个月同比增长5%，但仍比五年平均水平低20%[94] * 估值：覆盖公司股价较FY25e EPRA NTA有32%的折价，较最后报告基准的折价为28%，远高于约10%的长期平均折价水平[7][60] * 收益率：FY25e经常性EPS收益率为7.7%，比长期平均水平高出130个基点[7][60] * 价格目标：覆盖公司的平均股价上行空间为23%[6][67] 细分领域投资主题与选股逻辑 1. 人工智能：从数据中心到办公楼的增长引擎 * 观点：AI是数据中心需求的主要驱动力，其涟漪效应也正支撑办公楼市场的短期需求[3][26][176] * 论据： * 数据中心：需求持续超过供应，市场空置率降至7.3%，对于>5MW的容量需求，空置率甚至低于3%[28][166] * 办公楼：在伦敦，AI公司占2025年办公楼吸纳量的22%，而2012年仅为2%[27][177] * 相关公司： * Merlin Properties：正在向数据中心运营商转型，其管道价值尚未完全体现在股价中，预计2027年后盈利将显著增长[28][173] * Segro：正从供电外壳模式转向完全装配式数据中心投资模式，两种策略的回报率均高于标准仓库[28][175] 2. 医疗保健：人口结构驱动的增长平台 * 观点：人口老龄化创造了巨大的医疗保健服务需求，但基础设施供应未能跟上，投资正在反弹[4][51] * 论据： * 需求缺口：以德国、法国、西班牙为例，到2040年，养老院床位潜在缺口分别达34%、53%、55%[54] * 运营商复苏：运营商盈利能力正在恢复，入住率改善，扩张计划重启[4][51] * 相关公司： * Aedifica：与Cofinimmo的合并将创造约120亿欧元的泛欧投资组合，其中106亿欧元为医疗保健资产，为公司增长提供独特平台[52][71] 3. 工业/物流：迎来拐点 * 观点：该板块在经历复杂的2025年后，正迎来拐点，承租需求获得动力[5][45][48] * 论据： * 需求复苏：新空间需求处于2022年低迷期以来的最高水平，大型预租交易出现[5][48] * 供应受限：开发活动已缩减，欧洲空置率显现出早期稳定迹象[49] * 相关公司： * CTP：凭借其在中东欧的稳固地位和扩张计划，有望实现10-15%的年均有机增长，目标是到2030年投资组合翻倍[5][71] * Segro：在欧洲大陆的预租成功若延续至英国，将释放其大量土地储备的价值[73] 4. 零售：保持韧性，零售公园表现突出 * 观点：零售板块保持活力，消费者支出稳健，零售公园因其便利性持续跑赢其他业态[39][218] * 论据： * 消费支出：SG经济学家预计2026-2029e欧元区消费者支出年均增长1.2%[213] * 业态分化：零售公园是唯一超过2019年客流水平的资产类型，2025年上半年客流同比增长4%[218] * 租金增长：英国优质零售公园租金在3Q25同比增长7%[43][222] * 相关公司： * British Land & Landsec：其优质伦敦办公楼和零售投资组合的积极运营趋势被低估，估值具有吸引力(>30%的NAV折价和高个位数EPS收益率)[37][72][195] 5. 德国住宅：宏观逆风下的谨慎立场 * 观点：对德国住宅板块持大体中性立场，因其与债券收益率高度相关，且预计长期利率上升构成阻力[55][73] * 论据： * 利率敏感性：德国住宅公司是房地产中与债券收益率相关性最高的板块，主要源于其较高的杠杆率和受租金管制影响对增长的低敏感性[55][114] * 增长有限：德国房价与GDP相关性较弱，与长期利率相关性更强，使其难以从“巴祖卡”刺激计划中充分受益[57][58][74] * 例外公司： * TAG：凭借其在波兰的开发业务提供高于平均水平的回报，是唯一获得看涨评级的德国住宅公司[6][56][73] 宏观环境与盈利前景 * 利率环境：2025年各央行降息有助于融资成本和市场情绪，但欧元区面临短期政策利率稳定(ECB为2.0%)与长期债券收益率上升的矛盾[20][107] * 盈利增长：覆盖公司中绝大多数预计在2026e实现盈利增长，预计2026e平均增长3.6%，2025-2028e三年复合年均增长率为5.5%[143] * 租金增长：通胀正常化影响租金增长，预计FY26平均同店租金增长为+2.5%，但市场租金回升提供支撑[138][140] 其他重要内容 * 评级与目标价调整汇总：报告详细列出了各细分板块及公司的评级、目标价变化及上行/下行空间[13][71] * 估值比较表：提供了覆盖公司的详细估值指标，包括市值、总资产价值、评级、股价目标上行空间、相对于NTA/GAV的折溢价、EPS收益率和股息收益率[14][15] * 债务成本与期限：覆盖公司的加权平均债务成本约为2%，平均剩余期限为5-6年，并附有对冲保护[151] * 总回报筛选：工业/物流开发商CTP、中东欧零售NEPI Rockcastle以及Merlin Properties在总会计回报矩阵中表现突出[157][158] * 风险提示：报告指出了地缘政治不确定性、个别公司高杠杆及再融资压力等风险[76][125][145]