涉及行业与公司 * 行业：中国内地与香港的房地产行业 [1][4] * 公司： * 中国内地开发商：华润置地、中海地产、中国金茂、建发国际、绿城中国、越秀地产、龙湖集团、万科、碧桂园、融创中国、世茂集团等 [4][66] * 中国内地物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、碧桂园服务、雅生活、融创服务等 [4][66] * 香港开发商：新鸿基地产、长实集团、恒基地产、信和置业、新世界发展、会德丰、嘉里建设等 [4][71] * 香港收租股/业主：太古地产、九龙仓置业、香港置地、恒隆地产、希慎兴业等 [4][71] * 香港房地产投资信托基金：领展房产基金、富豪产业信托、冠君产业信托等 [4][71] * 香港综合企业：长和、港铁公司、怡和集团、太古股份公司等 [4][71] 核心观点与论据 中国内地房地产市场 * 新房销售持续疲软：截至12月21日当周，60个城市的新房销售备案量同比下降45%，较前一周的-49%略有收窄，但仍处于深度收缩区间 [4][28] * 二手房销售同样低迷：12个城市的二手房销售备案量同比下降22%，较前一周的-26%略有改善 [4] * 领先指标略有改善但仍处低位： * 中原地产一线城市二手房挂牌价格指数从17.3微升至17.7，但仍徘徊在2024年5月以来的底部 [4] * 中原地产经理人信心指数从46微升至48，显示市场信心略有恢复但依然不足 [4] * 股价表现分化：上周板块整体下跌2%，跑输恒生指数（+1%）[4] * 表现较好：绿城服务（+2%）、万科和中国金茂（均+1%）[4] * 表现较差：碧桂园（-8%）[4] * 南向资金流向：整体南向持股占自由流通股本比例周环比下降0.01% [4][62] * 增持：建发国际（+3.0%）、龙湖集团（+0.3%）[4] * 减持：越秀地产（-3.0%）[4] * 机构首选：华润置地、华润万象生活、中国金茂；在政策驱动的反弹中，高贝塔选择为龙湖集团 [4] 香港房地产市场 * 房价持续上涨：中原城市领先指数（CCL）周环比上涨1.1%，达到2024年5月以来的最高水平 [4] * 年初至今房价已上涨5% [4] * 预计2026年房价将再上涨5-7% [4] * 银行估值态度积极：中原估价指数（CVI）维持在74.3的高位（前值75.7），读数高于60表明银行正在上调物业估值 [4] * 新房销售去化率分化： * 柏珑III推出第三批125个单位，均价每平方英尺15.6千港元，较上一批高8%，较二手房低2%，当批售出率为28% [4] * 柏景峰公布第四张价单118个单位，均价每平方英尺15.9千港元，较上一批高5%，较二手房高3% [4] * 二手房交易量微降：35大屋苑的周度二手房成交量微降1%，至73个单位 [4] * 股价表现平淡：上周板块整体持平，跑输恒生指数（+1%）[4] * 表现较好：冠君产业信托和新世界发展（均+5%）[4][5] * 表现较差：怡和集团和香港置地（均-3%）[4][5] * 南向资金流向：整体南向持股占自由流通股本比例周环比下降0.02% [4][62] * 增持：恒隆地产（+0.5%）、太古地产（+0.4%）[4] * 减持：太古股份公司（-0.4%）、新鸿基地产（-0.6%）[4] * 机构首选： * 收租股：恒隆地产、太古地产、九龙仓置业 [4][5] * 开发商：信和置业、恒基地产 [4][5] 其他重要内容 * 宏观与旅游数据：香港周度访港旅客人数持续同比增长，截至12月21日当周为1,072,815人次，同比增长6% [52] * 卖空情况：报告包含中国内地/香港房地产股的30日移动平均卖空比例图表 [63] * 详细估值摘要：报告提供了覆盖公司的详细估值数据，包括市盈率、市净率、股息率、股价回报等 [66][71] * 风险提示与免责声明：报告包含大量关于利益冲突、评级说明、分析师认证、监管披露和法律实体的标准文本 [3][73][74][75][76][77][78][79][80][81][82][83][84][85][86][87][88][89][90][91][92][93][94][95][96][97][98][99][100][101][102][103][104][105][106][107][108][109][110][111][112][113][114][115][116][117][118][119][120][122]