行业与公司 * 涉及的行业为中国房地产行业[1] 核心观点与论据 * 市场周期与现状：房地产市场自2021年起已调整近五年 2025年降幅收窄 进入调整收敛阶段 但若无强力政策 可能继续超跌[1][2] 当前处于周期调整下半段[15] * 新房市场：长期开发率中枢约2% 相当于50年拆迁周期[1][3] 2025年新房销售约7（单位应为亿平方米或万亿元 原文未明确） 预计2026年将更接近长期中枢[1][4] 但短期存在调整和超调可能[4] * 二手房市场：占比持续提升至45%[1][5] 主要受新房交付风险及价格优势驱动[5] 全国换手率约2.1% 一线城市接近3%[1][5] 但以价换量阶段结束后 可能面临量价齐跌[3][8] 长期受人口老龄化影响 换手率有下行压力[1][5] * 量价关系：多数情况量价同涨同跌[8] 但2022年以来全国二手房换手率与房价背离已三年[8] 2025年二手房成交量基本持平 无显著增长[8] * 价格压力：全国房地产价格压力已基本消化[3][10] 但一线城市居住成本压力仍大 近期经历补跌[10] 高端住宅市场出现降温[3][11] * 人口结构影响：中国人口负增长 25-40岁年龄段人口占比下降 对刚需市场产生不利影响[3][7] 35-40岁改善性需求可等待 不急于购房[7] * 政策关键作用：政策是市场复苏关键因素[1][6] 历史经验表明 多数市场在政策出台后才能走出调整期[1][6] 常规政策已基本用足 需要超常规刺激（如贷款贴息 大规模拆迁 深度降息）[12] 实际贷款利率需明显下降甚至为负才有望回暖[12] * 2026年展望：预计整体市场继续承压 新房和二手房价格可能首次出现双降[15] 若无明显政策 新旧住房销售面积及金额预计下降约10%[14] 土地出让集中于核心城市高单价地块 将导致开工面积继续减少[14] 保交楼任务基本完成 竣工面积将逐渐回归销售下降轨迹[14] * 投资机会：存在结构性机会 如优质物业（好房子）和稳定现金流项目[1][7][15][17] 可关注政策博弈的交易型机会[17] 具体包括优质开发商（如滨江 建发） 优质商业地产（如置地 万象）及物管公司（如国贸）[17] 头部中介品牌（如贝壳）将受益于核心城市更快复苏及市占率提升[18] * 大幅上涨条件：需等待基本面企稳 通常出现在强烈的总量政策出台之后 参考美国2010年左右 日本2003年左右的案例[16] 其他重要内容 * 新房与二手房比例：未来租售比例可能趋向1:1[7] * 政策出台时机：若2026年上半年政策未及时出台导致数据下跌斜率超预期 下半年可能有更大的政策性反弹机会[18][19] * 投资策略建议：长期关注好房子及稳定现金流相关股票 结构性机会相对大于贝塔机会[19] 需密切跟踪优质房产销售情况及政策出台节奏与力度[18]