行业与公司 * 行业：中国上海房地产市场，涵盖新房、二手房、土地拍卖市场 [1] 核心观点与论据 1 2025年上海楼市整体呈现分化趋势 * 豪宅市场火热：3,000万以上豪宅成交量达2020年的2.5倍 [1][2] * 刚需市场仍占主导：300万以下房产交易占整体成交结构的70%以上 [1][2] * 市场结构变化：800万以上房产交易占比显著增加，800万以下增幅较低且二手房成交占比减少 [2] 2 2025年土地拍卖市场精准调控，核心地段地价高企 * 土地供应稳定：全年拍卖49块涉宅土地，数量与2024年、2025年持平 [3] * 地价结构性上涨：70%地块集中在中内环以内，其中70%位于内环内优质地段，平均楼板价突破10万元/平方米 [1][3] * 溢价率抬高：中内环土地溢价率抬高推升整体平均楼板价，部分企业为保住团队以高溢价拿地 [3] 3 2025年下半年新房市场热度显著下降 * 认购率走低：下半年项目认购热度明显低于上半年 [1][4] * 积分触发率大幅降低：自2021年以来显著下降，2025年仅为8.9% [1][4] 4 新房价格呈现结构性分化 * 环线差异：内环内价格较2024年上涨5%，受豪宅项目带动；中内环价格因开发商打折促销而有所下降 [1][5] * 面积段差异：120-140平方米及300平方米以上新房价格涨幅最为明显 [1][5] * 总价段差异：总价越高的新房涨幅越大，如3,000万元以上豪宅涨幅显著 [6] 5 新旧住房价格倒挂现象消失 * 截至2025年，新房价格约为二手房的1.28倍，倒挂现象自2023年7月以来未再出现 [1][9] * 举例：某板块二手房售价10万元/平方米，新房售价约13万元/平方米 [9][10] 6 高溢价地块项目销售表现不一，多数遇阻 * 仅少数项目实现预期售价，如招商蛇口与南通海宏合作的康定19项目以16.8万元/平方米销售成功 [12] * 多数高溢价项目销售不佳，如金茂浦园、中海云璟（楼板价15万元/平方米）等 [12] * 未来供应压力大：徐汇东安地区将有1,500套总均价5,000万元新盘上市，相当于全上海一年一半交易量 [12] 7 2026年大量新房解限售，或冲击局部市场 * 预计2026年有35,000套新房解除限售 [1][8] * 主要供应区域：浦东（约5,000套，总价600-1,000万）、青浦（大虹桥徐泾板块）、嘉定（约4,000多套）、市区内环 [1][8] * 潜在影响：同质化产品集中入市可能对当地二手房市场造成冲击，例如青浦徐泾板块成交价格已回落 [8] 8 二手房市场持续阴跌，租售比偏低 * 市场状态：二手房市场持续下跌，每月跌幅约一个百分点 [18] * 价格预期：2026年预计保持打平或阴跌状态，未见扭转下行趋势的刺激因素 [1][23] * 租售比水平：整体在1.2%到1.5%之间，小面积“老破小”最高可达3% [1][23] * 举例：翠湖130~150平方米两房，租金3万元/月，售价约2,500万元，租售比约1.4% [23] 9 新房定价逻辑改变，与地价脱钩 * 新房定价更多参照过去一年同板块价格，而非地价成本 [14] * 开发商通过提升产品力（如赠送面积）吸引客户，但客户对新房涨价并不认可，卖不掉仍需打折 [7][14] * 举例：闵行某项目赠送面积后得房率近100%，仍销售不佳并最终打折附送车位 [14] 10 产品力提升体现为得房率增加，而非单价上涨 * 当前新房得房率普遍在85%以上（含赠送面积），产证得房率约70%-75% [17] * 相比2017-2023年限价时期平均70%-75%的得房率有所提升 [17] * 新建住宅虽然单价未明显下降，但实际使用面积上升 [18] 11 高端市场客户画像以“新上海人”为主 * 高总价（四五千万以上）住房交易中，80%的买家是非本地居民的“新上海人” [19] * 这些买家多为江浙沪地区富二代（90后、95后、00后），由父母资助购置 [19] 12 市场存在结构性机会与风险 * 潜力板块：建议选择“半成品”板块，如徐汇滨江、西岸传媒港、静安苏河湾等，基础设施完善且未来有发展潜力 [21] * 风险板块：应避免投资完全从零开始开发的“大饼”板块 [21] * 补跌风险：部分前期坚挺板块出现补跌，如浦东唐镇、御桥区域 [20] * 个例跑赢大盘：尽管大盘下行，部分优质项目如浦东汤臣君品别墅、许巍滨江宝能公馆仍能获得超额收益 [15][16] 其他重要内容 1 与深圳市场的对比 * 深圳云玺项目因售价合理（16.8万元/平方米）和产品质量优秀销售成功 [13] * 深圳中信超级总部（均价24万元/平方米）则面临巨大销售压力 [13] * 当前市场购买力接近饱和，上海2025年房地产销量几乎相当于过去三年总和，未来消费力来源存在不确定性 [13] 2 市场跌幅与企稳迹象 * 近五年高点降幅：上海房价从近五年高点下降约35%-40% [26] * 跌幅收窄：并非所有板块都在下跌，如前滩等当年超涨板块近期跌幅已趋于稳定 [24] * 高端市场压力：2025年第四季度起豪宅产品跌幅较大，总价8,000万到1亿的新盘供应多，增加二手豪宅市场压力 [25] 3 未来产品趋势 * 得房率提升空间有限：在现行设计规范下，得房率可能从85%微增至99%，但出现根本性提升（如从90%变成150%）的可能性不大 [22]