行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：涉及多家中国上市房地产开发商，包括中海物业 (COLI, 0688.HK)、华润置地 (CR Land, 1109.HK)、绿城中国 (Greentown, 3900.HK)、金茂 (Jinmao, 0817.HK)、保利发展 (Poly, 600048.SS)、招商蛇口 (CMSK, 001979.SZ)、金地集团 (Gemdale, 600383.SS)、龙湖集团 (Longfor, 0960.HK)、新城发展 (Seazen, 1030.HK)、华侨城 (OCT, 000069.SZ)、万科 (Vanke, 000002.SZ, 2202.HK) [8][34] * 公司：房地产经纪平台贝壳 (BEKE) [8] 核心政策动态 * 中央层面：住建部 (MOHURD) 提出2026年稳定房地产市场的重点，包括1) 因城施策控制新增供应和去库存（通过城市更新盘活土地、回购未售住房用于保障房等）[1]；2) 推进“好房子”建设 [1]；3) 完善“白名单”融资机制以支持房企合理融资需求 [1]；4) 赋予地方政府及时调整住房政策的权力以继续支持住房需求 [1]；5) 推进新发展模式，如项目融资封闭管理，并进一步转向现房销售以防止交付风险 [1] * 地方层面：北京成为首个响应并微调限购政策的一线城市，主要措施包括将非本地户籍购房者的社保缴纳年限要求从五环内/外3年/2年降至2年/1年，并允许多子女家庭在五环内增购1套住房（此前五环内每户限购1-2套，五环外不限）[1][2] * 政策展望：鉴于一线城市政策放松常同步，上海/深圳限购规则的潜在微调可能是投资者近期的关键关注点 [2] 市场活动与交易数据 * 整体趋势：第52周（年末）新房和二手房交易量环比改善，使得2025财年全年新房和二手房成交量同比分别下降16%和1% [1][3] * 第52周数据： * 新房：平均销售面积环比增长29%，同比下降37% [4][8][9] * 二手房：平均交易面积环比增长5%，同比下降34% [8] * 2025年12月数据： * 新房：销售面积中位数环比下降2%，同比下降43% [8] * 二手房：销售面积中位数环比下降5%，同比下降42% [8] * 2025财年全年数据： * 新房：平均销售面积同比下降16%，较2023年和2022年水平分别下降23%和26% [8][11][12] * 二手房：平均销售面积同比下降1%，但较2023年和2022年水平分别增长10%和45% [8][17] * 二手房市场情绪：认购销售和到访量环比基本持平 [3]；挂牌房源中降价房源与涨价房源的比例在12月收窄至15.4比1（9-11月约为18比1）[3]；月度新增挂牌量环比下降8% [3] * 领先指标：约75个城市的房地产销售数据暗示，百强开发商12月预售额可能同比下降41%（11月为-36%）[8] * 相关领域：基于约20个城市的二手房销售趋势，家电销售在12月可能录得同比下降 [8]；贝壳（新房和二手房）的总交易额 (GTV) 在2025年第四季度可能同比下降39%（新房/二手房分别下降48%/34%）[8] 库存与去化周期 * 第52周库存：库存总量环比微增0.1%，较2024年底水平下降3.5% [8][20] * 去化周期：库存去化月数升至28.4个月（对比11月平均为26.7个月）[8][20] 新开工与竣工数据 * 新开工：基于300个城市土地销售趋势和全国水泥出货率（环比下降1个百分点至41%），预计12月新开工同比降幅将从当前水平进一步加深（对比11月国家统计局/高盛数据为同比下降28%/约30%-40%）[8] * 竣工：高盛房地产竣工 (GSPC) 追踪指标显示，12月竣工面积同比有中个位数百分比 (MSD %) 的改善（对比11月国家统计局/高盛数据为同比下降25%/高个位数百分比 (HSD %)），11个月累计同比下降18% [8][24]；高盛预计2025财年全年竣工面积同比下降10% [8][24] 开发商股价表现与估值 * 第52周股价表现： * 覆盖的较强国企开发商股价平均下跌1%，其中中海物业 (COLI) 表现突出，上涨2% [8][32][33] * 民营开发商股价平均下跌2% [8][32][33] * 其他国企开发商股价平均下跌4% [8][32][33] * 离岸覆盖开发商股价平均下跌2%（MSCI中国指数基本持平）[32][33] * 在岸覆盖开发商股价平均下跌2%（沪深300指数上涨1%）[32][33] * 当前估值： * 离岸覆盖开发商目前交易价格平均较2026年底预期净资产价值 (NAV) 有37%的折让，2026年预期市净率 (P/B) 为0.5倍 [8][32] * 在岸覆盖开发商目前交易价格平均较2026年底预期NAV有15%的折让，2026年预期P/B为0.4倍 [8][32] * 历史对比： * 离岸估值对比2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的低谷（NAV折让分别为39%、73%、58%；P/B分别为0.7倍、0.9倍、0.9倍）[32] * 在岸估值对比2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的低谷（NAV折让分别为67%、64%、61%；P/B分别为1.6倍、1.5倍、1.2倍）[32] * 评述：市净率 (P/B) 估值处于下行周期低谷 [31]