行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：报告提及并推荐了多家中国房地产开发商，包括华润置地 (CR Land)、新城A (Seazen A)、建发国际 (C&D International)、中海地产 (COLI) [2] 以及敏捷 (Agile)、滨江 (Binjiang)、中国奥园 (China SCE)、旭辉 (CIFI)、招商蛇口 (CMSK)、碧桂园 (Country Garden)、金地 (Gemdale)、绿城 (Greentown)、广州富力 (GZ R&F)、金茂 (Jinmao)、合景泰富 (KWG)、龙光 (Logan)、龙湖 (Longfor)、美的置业 (Midea RE)、保利 (Poly)、宝龙 (Powerlong)、融信 (Ronshine)、世茂 (Shimao)、远洋 (Sino-Ocean)、融创 (Sunac)、万科A (Vanke A)、越秀 (Yuexiu)、禹洲 (Yuzhou)、正荣 (Zhenro)、中梁 (Zhongliang) [120] 核心观点与论据 * 市场现状恶化：2025年11月房地产数据进一步恶化，新房销售和价格跌幅均加速 [1] * 2026年前景挑战：预计2026年实体市场仍将充满挑战，原因包括居民情绪快速恶化、库存高企、政策反应滞后以及高基数效应 [1] * 投资策略：建议坚持投资具有高阿尔法可见度的优质国有企业 [1] 预计2026年整体行业与拥有可信自救故事的优质公司之间股价将进一步分化 [2] * 推荐标的： * 看好华润置地和新城A作为稳健的商场运营商，受益于“十五五”规划促进消费的倡议以及房地产投资信托基金 (REITs) 的强劲政策顺风 [2] * 看好建发国际和中海地产作为住宅市场整合者，其优化的土地储备将支持利润率回升和盈利恢复正增长 [2] 关键数据与变化 * 新房销售： * 2025年11月，CREIS 65城新房销量同比下降41% (10月为-33%) [3] * 2025年前11个月，新房销量累计同比下降17% [3] * 二手房销售： * 2025年11月，33城二手房销量同比下降20% (10月为-19%) [3] * 2025年前11个月，二手房销量累计同比微增3% [3] * 新房价格： * 2025年11月，NBS 70城新房价格同比下降2.8%，环比下降0.4% (10月环比为-0.5%) [4] * 二手房价格： * 2025年11月，NBS 70城二手房价格同比下降5.7%，环比下降0.7% (10月环比为-0.7%) [4] * 一线城市二手房价格环比跌幅更深，达-1.1% (二线城市-0.6%，低线城市-0.6%) [4] * CREIS 10城二手房价格同比下降6.3%，环比下降1.2% (10月环比-1.0%) [4] * CREIS 100城二手房价格同比下降8.0%，环比下降0.9% (10月环比-0.8%) [4] * 新房库存： * 2025年11月，CRIC监测的70城新房库存去化月数上升至27.6个月 (10月为26.1个月) [6] * 分城市看，一线城市库存去化月数升至16.6个月 (10月15.4个月)，二线城市升至27.0个月 (10月25.5个月)，三线城市升至36.5个月 (10月35.1个月) [6] * 土地市场： * 2025年11月，CREIS 300城土地销售建筑面积同比下降26%，土地销售金额同比下降37% [7] * 2025年前11个月，土地销售建筑面积累计同比下降13.8% [7] * 平均土地拍卖溢价率保持稳定在3.5% [7] * 开发商月度销售： * 2025年11月，样本开发商月度销售额中位数同比下降33%，环比下降10% [120] * 2025年前11个月，样本开发商累计销售额中位数同比下降25% [120] * 按企业性质分，2025年11月国有企业销售额中位数同比下降26%，半国有企业下降43%，民营企业下降36% [120] 其他重要内容 * 二手房市场指标： * 2025年11月，新增二手房挂牌量环比下降3%，同比下降9% (10月环比-7%)，总挂牌量保持稳定，环比微降0.2% [5] * 45%的样本城市总挂牌量环比增加 (10月为45%) [5] * 客户看房量同比上升8%，环比上升1% (10月环比+3%) [5] * 政策动态：报告摘要了2025年11月的主要房地产政策，多数为地方性支持政策，涉及公积金优化、存量土地盘活、现房销售推广、保障性住房建设、城市更新以及REITs扩围等 [119] * 行业集中度：2024年，前5、前10、前30、前50、前100家开发商的总销售额（权益口径）占全国销售额的比例分别为23%、32%、52%、58%、65% [127][131] * 估值与风险：报告对中海地产、新城集团、华润置地、建发国际等公司给出了基于净资产价值的估值方法、目标价折扣率以及上行/下行风险提示 [156][157][158][163]