行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 涉及公司：37家上市房企，重点提及中国海外发展、华润置地、招商蛇口、万科、融创中国、越秀地产、绿城中国、金茂集团、滨江集团、建发国际、保利发展、中信股份等 [1][2][3][4][9] 核心观点与论据 * 2025年12月销售超预期，主要由高端项目驱动：37家上市房企12月销售额环比增长40%，同比下降22%，表现超出此前较低预期 [1] * 深圳湾壹号（华润置地/中国海外发展）销售额达130亿元，为2025财年全国销冠 [1] * 深圳中信湾玺（中信股份）销售额达100亿元，单价最高达38万元/平方米，创全国新纪录 [1] * 上海安澜（中国海外发展/招商蛇口）销售额达90亿元 [1] * 12月单月销售额领先者：华润置地（410亿元，同比增长28%）、中国海外发展（400亿元）、招商蛇口（260亿元），均创年内新高 [1] * 12月环比增长超过50%的公司包括：越秀地产、招商蛇口、中国海外发展、华润置地、绿城中国、金茂集团等 [1] * 2025年全年销售整体下滑，但部分公司表现优于同业：37家上市房企2025年销售额简单平均同比下降25%，加权平均同比下降21% [1] * 仅金茂集团实现同比增长16% [1] * 其他表现相对较好的公司：越秀地产（-6%）、滨江集团（-9%）、建发国际（-12%）、华润置地（-11%）、招商蛇口（-11%）、绿城中国（-11%）[1] * 万科2025年销售额仅为1340亿元，同比下降46% [1] * 按总销售额计，前三名为保利发展、中国海外发展（-19%）、华润置地（2000亿元以上）[1] * 按权益销售额计，前三名为中国海外发展、保利发展、华润置地 [1] * 二手房市场持续疲软：12月二手房成交量同比下降30%，环比下降1% [1] * 价格下跌（国家统计局指数环比下降0.7%）和挂牌量高企（39个城市464万套，尽管环比下降0.6%）阻碍了交易 [1] * 12月周均成交量（18个城市）为2.43万套，与2025年6月水平相当 [1] * 2025年至今周均成交量（18个城市）为2.36万套，同比下降1.8%（一线城市增长2.6%，二线城市下降5.7%）[1][16] * 政策方向明确，但效果可能有限：政策致力于稳定房地产市场 [2] * 全国性政策：住建部2026年工作重点包括执行高质量城市更新、稳定房地产市场（控制供应、去库存、优化供给、收购存量房作保障房）、采用“主办银行”制度、保护购房者权益、满足合理融资需求、利用“白名单”、及时调整政策支持需求、深化公积金改革、改善物业服务 [2] * 税收政策：财政部将个人出售购买不足2年住房的增值税率从5%降至3%，出售购买2年以上住房免征增值税 [2] * 地方性宽松：北京（缩短社保年限要求、统一首套/二套房贷利率等）、上海（徐汇/普陀区推出房票安置）、南京（人才购房补贴最高200万元）等地推出支持政策 [2] * 观点认为这些政策支持方向正确，但影响可能有限 [2] * 对2026年销售及盈利预期谨慎：预计上市房企2026年销售额简单平均同比下降16%，加权平均同比下降12% [3] * 关键影响因素是土地储备和高端项目 [3] * 2025年土地购置虽有反弹，但绝对金额仍低（权益土地成本/建筑面积同比+16%/+2%，但较2023财年分别低39%/57%）[3] * 土地储备补充领先的房企包括：中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、保利发展、华润置地、金茂集团 [3] * 由于销售疲软，预计2026年1月将出现一轮盈利预测下调，包括一些被广泛持有的公司 [4] * 任何由政策驱动的股价反弹都可能是短暂的，原因在于2025年第四季度销售疲软，且在价格稳定前家庭信心改善有限 [4] * 投资建议：首选股为金茂集团、建发国际、华润置地 [4] 其他重要但可能被忽略的内容 * 新房市场数据：34个城市12月新房周均成交1.91万套，同比下降42.6% [19] * 2025年至今新房周均成交2.04万套，同比下降18.7% [19] * 新房去化率：10个城市12月四周移动平均去化率为51%，低于11月的54%和10月的66% [22] * 房企估值：截至2025年12月31日，覆盖的H股房企平均市净率为0.4倍，A股房企平均市净率为0.5倍 [28] * 平均股价较净资产价值折让64% [28] * 政策汇总：文件详细列出了2025年5月至12月期间中央及地方（北京、广州、深圳、上海、苏州、杭州、西安、湖南等）出台的多项房地产支持政策，涉及收购存量房、购房补贴、取消限售、放松限购、调整首付及利率、土地款分期缴纳等 [25][26]