行业与公司 * 房地产行业[1] 核心观点与论据 * 政策展望：中央层面纾困政策已见底，未来依赖地方因城施策 * 自2022年以来的多项救市措施效果有限，市场仍在徘徊犹豫[2] * 住建系统政策空间已基本用尽[1] * 2026年中央经济工作会议将房地产政策重要性置于城市高质量发展之后，未来重点转向好房子、城市更新等[2][12] * 各城市需用足用好房地产调控自主权[2][12] * 新模式转型：传统发展模式已走到尽头，需向新模式转型以稳定市场和推动高质量发展[4] * 基础性制度：包括项目公司独立法人地位（使资金封闭运转）和主办银行制（确保资金存放与监管）[5] * 住房体系：优化住房供应结构，完善租购并举[5] * 要素联动：推行“人房地钱”要素联动，根据需求、库存等优化供应，避免同质化竞争[1][4][5] * 现房销售制度：旨在降低风险但全面推行难度大 * 目的：减少购房者风险，提高住宅质量，防范交付风险[5][7] * 阻力：开发商资金占用周期从一年半延长到三年，财务成本更高[7]；产品迭代快，三年后产品竞争力可能不足[7]；在非热点城市，部分民营开发商因购房者顾虑已采用现房销售[7] * 现状与合理性：大部分“现房”实为准现房[7]；预售资金监管已非常严格，预售模式仍有其合理性[1][7] * 保障性住房建设：面临多重挑战 * 挑战：地方政府债务沉重，资金来源受限[1][8]；盘活存量用于保障住房存在道德风险和廉政风险[1][8]；配租型保障住房因封闭流转、地块不佳等吸引力有限[8] * 原则：需坚持市场化、法治化、商业可持续原则[1][8] * 去库存与优供给：需新策略，操作存在不确定性 * 背景：居民、国企城投、地方政府杠杆率均较高，无法像2014年那样通过加杠杆去库存[13][14] * 措施：应明确供地规则，与控增量一致[14]；推动存量收储用于保障房、安置房等[13] * 难点：收储存在资金不平衡、需负债、债务考核问题[15]；库存多为大户型，与保障房小面积需求不匹配[15]；安置房选址（如外围区域）可能不被接受（如广州案例）[15] * 公积金制度改革：可能集中于存量应用与跨区域流转 * 大改革（如建政策性银行）进度缓慢，仍处讨论阶段[11] * 小改革：集中于存量应用，如家装电梯、房屋大修、收购存量房等[2][11] * 关注重点：全国统一市场建设中的公积金跨区域流转，以支持热点城市新市民购房需求[2][11] * 其他政策展望 * 限购政策：京沪深等核心城市彻底放开限购可能性小，与“房住不炒”理念相悖，且可能引发虹吸效应[17][18] * 财政贴息：具有一定可行性，可减轻高房价受害者月供压力，对消费有积极作用[19]；若推行，应为普惠性措施，可能针对存量首套房贷款者，补贴集中在前两至三年[23] * 大城市落户：北京、上海中心区落户放松难度大，但外围区域或新城可能放开[20]；广州、深圳等城市门槛可能进一步降低[20] * 农村宅基地流转：目前仅限于同一乡镇集体范围内，全面市场化流转存在限制[22] 其他重要内容 * 市场认知与状态：市场已形成政府不会放任下跌的认知[1][2]；当前市场处于非理性状态，不会再大幅下跌，但止跌回稳难度依然很大[16] * 新模式实施难点：“人房地钱”要素联动在地方层面实施难度大，若严格执行将极大限制供地规模[1][9] * 新旧模式冲突：新模式（如现房销售）长期有利，但短期内会对旧模式及地方政府产生冲击[10] * 土地相关议题：土地出让金到期后，若用途不变补缴金额预计很低；若改变用途（如产业转住宅），补缴比例可能高达基准地价的40%或更高[10] * 现房销售与地价：地方政府通过土地出让金折让支持现房销售多为个案，在一二线城市大规模推行可能性小[21]