涉及的行业与公司 * 行业：香港房地产投资信托（REITs）及地产发展商，聚焦于写字楼与零售物业市场 [1] * 公司：香港置地（HKLD.SI）、领展房产基金（0823.HK）、恒隆地产（0101.HK）、太古地产（1972.HK）、希慎兴业（0014.HK）、九龙仓置业（1997.HK）[6] 核心观点与论据 * 总体偏好：在香港地产股中，偏好写字楼板块多于零售板块，因写字楼空置率虽高但正在改善，而零售租金将继续承压 [1] * 写字楼市场展望： * 2026年整体写字楼租金预计下跌3%，但核心中环区租金预计增长3%（2025年为下跌2%）[3] * 空置率正在下降，中环区将率先受益 [1] * 新需求主题包括科技公司、资产管理及财富管理公司的租赁需求 [3] * 分散区域（如九龙东/港岛东）将继续面临租金负增长 [9] * 零售市场展望： * 2026年零售销售额预计增长3%（2025年为增长2%），但租金预计下跌3% [4] * 内地访港旅客人数上升，且新增供应有限，支撑零售销售额在过去7个月已转为正增长 [4] * 主要挑战包括：与深圳的价差竞争、中国内地免税店增加带来的竞争、以及内地电商的竞争 [4] * 失业率上升构成风险 [4] * 评级与目标价调整： * 将估值基准滚动至2026年，并根据新的租金续约情况更新盈利预测 [5] * 上调评级：太古地产从“均配”上调至“超配”；希慎兴业从“低配”上调至“均配” [5] * 下调评级：领展房产基金从“超配”下调至“均配” [5] * 目标价调整：香港置地目标价从6.50美元上调至7.60美元；领展房产基金目标价从48.00港元下调至37.00港元；恒隆地产目标价从10.50港元微调至10.70港元；希慎兴业目标价从14.30港元上调至19.00港元；九龙仓置业目标价从22.50港元微调至23.00港元 [6] * 个股观点： * 偏好顺序：恒隆地产 > 香港置地 > 太古地产 > 领展房产基金 > 希慎兴业 > 九龙仓置业 [18] * 香港置地（超配）：看好其大规模资本回收及新战略的执行力；中环核心区租金趋于稳定；上海西岸项目进展强劲；正转型为资产管理公司 [11][20] * 恒隆地产（超配）：中国内地商场租户销售额持续改善，2025财年可能实现低个位数同比增长；受益于入境旅游及免税购物趋势 [11][42] * 太古地产（上调至超配）：香港写字楼基本面改善；中国内地商场零售销售表现坚韧；积极的资本回收支持每股股息中个位数同比增长 [11][52] * 希慎兴业（上调至均配）：在铜锣湾地区市场份额正从九龙仓置业时代广场处获得；利园8期即将开业；去杠杆化可能是重估关键 [12][63] * 领展房产基金（下调至均配）：对大众零售复苏慢于预期感到担忧；内地电商渗透率高、失业率是关键风险；负租金增长可能持续至2027财年上半年 [13][28] * 九龙仓置业（低配）：存在市场份额流失、持续的负租金增长及租户保留风险；阿里巴巴将从时代广场迁至One Causeway Bay；中国内地免税购物及入境旅游增长可能损害其核心商场奢侈品销售 [14][73] 其他重要内容 * 关键预测数据： * 香港零售销售额同比：2025年（截至11月）增长0.4%，2026年预计增长3% [19] * 香港零售租金同比：2025年（截至9月）下跌3%，2026年预计下跌3% [19] * 香港整体写字楼租金同比：2025年（截至9月）下跌3%，2026年预计下跌3% [19] * 中环写字楼租金同比：2025年（截至9月）下跌2%，2026年预计增长3% [19] * 香港写字楼空置率：2025年11月为86.0%，2026年预计为85.0% [19] * 盈利预测调整： * 香港置地：微调2025/26/27财年每股盈利预测-1.9%/-0.7%/+1.8% [25] * 领展房产基金：下调2026/27/28财年每股盈利预测4.8%/5.7%/4.4% [34] * 恒隆地产：上调2025/26/27财年每股盈利预测0.7%/3.8%/1.6% [48] * 太古地产：上调2025/26/27财年每股盈利预测4.0%/3.5%/6.2% [59] * 希慎兴业：调整2025/26/27财年每股盈利预测+0.6%/+3.6%/-0.8% [68] * 九龙仓置业：微调2025/26/27财年每股盈利预测-0.1%/-1.0%/-0.6% [78] * 估值方法：主要采用净资产价值（NAV）折让模型或目标收益率法，并对各公司设定了不同的NAV折让率或目标收益率 [26][37][49][61][70][79] * 风险与催化剂： * 上行风险：快于预期的资本回收、利率下调、REITs纳入股票互联互通、中国内地零售销售复苏强于预期等 [23][31][55] * 下行风险：香港零售与写字楼市场进一步恶化、失业率上升、电商竞争加剧、新供应带来租金压力等 [31][36][73] * 股息收益率：截至2025年末，香港地产股平均远期股息收益率约为5.2%，其中领展房产基金收益率最高，达7.3% [83][85]