涉及的行业与公司 * 行业：香港房地产行业，涵盖住宅、写字楼、零售三个子板块 [1] * 公司：报告覆盖了多家香港主要房地产开发商和收租股，包括： * 开发商：新鸿基地产 (SHKP, 0016.HK)、恒基地产 (Henderson, 0012.HK)、长实集团 (CKA, 1113.HK)、信和置业 (Sino, 0083.HK)、嘉里建设 (Kerry Prop., 0683.HK)、九龙仓集团 (Wharf, 0004.HK)、新世界发展 (NWD, 0017.HK) [11] * 收租股/业主：恒隆地产 (HLP, 0101.HK)、香港置地 (HKL, HKLD.SI)、太古地产 (Swire Prop., 1972.HK)、领展房产基金 (Link REIT, 0823.HK)、希慎兴业 (Hysan, 0014.HK)、九龙仓置业 (Wharf REIC, 1997.HK) [13] 核心观点与论据 * 行业观点转向“吸引”：摩根士丹利将香港房地产行业观点升级为“吸引”，认为上行周期开始，预计住宅价格、中环写字楼租金、零售销售额自2018年以来首次全部实现同比正增长 [1] * 反共识看涨：报告观点与市场共识相反，共识认为2025年中住宅价格复苏由HIBOR大幅下降驱动且具周期性，并预期2026年将类似2019-24年的下行期，但报告认为住宅价格将在2026-27年继续上涨，中环租金将因“追求质量”和供应有限而上涨 [3] * 住宅市场预测： * 预计2026年香港住宅价格将上涨10%，2025年已上涨5% [4][10][42] * 主要驱动因素包括：美联储降息周期（过去18个月降息175个基点）带来正利差；内地移民强劲（疫情后翻倍至每年14万人，2012-19年为每年7万人）推动人口正增长；股市强劲（恒生指数2025年上涨28%）提振情绪；额外印花税取消（2024年2月）将激发市场活力 [4] * 人口恢复正增长，截至2025年上半年达752.8万人；新家庭形成增加，2025年前10个月增加2.47万户 [45][53] * 负担能力改善，2025年11月住房负担比率降至46%，接近长期平均水平 [47][49] * 内地买家贡献增大，2025年第三季度购买3800个单位，占当季总交易量的25%；2025年前9个月购买9900个单位，总价值941亿港元 [54] * 租金预计在2026年再次上涨5%，2025年迄今已上涨4.8% [67][70] * 供应和库存可能已见顶，潜在新供应从2024年3月的高点下降1.1万个单位至2025年9月的10.1万个；未售库存从2023年第四季度的2.29万个单位降至2025年第三季度的2.0479万个 [71][74] * 写字楼市场预测： * 预计2026年中环写字楼租金将上涨3%，而2025年预计下跌5%，较峰值下跌40% [5] * 整体香港写字楼租金预计在2026年下跌3%，跌幅收窄 [30][39] * 改善迹象包括：终端用户需求回升（来自资产管理公司、对冲基金、财富管理公司）；近期大规模销售和预租；IPO市场活跃及交易量上升 [5][133] * 供应可能在2026-28年达到峰值，新增供应约350万平方英尺；政府已停止在2025/26财年推出商业用地出售 [137][141] * 需求逐步回升，整体甲级写字楼空置率在2025年11月为14%，中环空置率进一步改善至10.9%；租金价格自2022年1月以来首次环比上涨（2025年11月上涨0.3%） [142][144] * 零售市场预测： * 预计2026年香港零售销售额将增长3%，2025年预计增长2%，较峰值下降24% [6] * 零售租金预计在2026年下跌3%，主要受负租金修订影响 [30][99] * 驱动因素包括：访港旅客增加（内地签证便利）；弱势美元刺激消费 [6][98][109] * 担忧包括：在线零售销售激增（2025年11月同比增长28%至37亿港元）；深圳更便宜产品和服务带来的挑战；内地免税购物趋势增长 [6][104][105] * 奢侈品零售表现优于大众零售，预计此趋势将持续 [100][102] * 股票观点与估值： * 尽管香港地产股2025年已上涨30%（与恒指+28%一致），但仍以相对于资产净值50% 的折让交易，若上行周期持续，折让可能收窄至30% [10] * 板块偏好顺序：住宅（看涨）、写字楼（没有共识那么看空）、零售（最不偏好） [10] * 关键增持评级股票观点： * 新鸿基地产：住宅价格复苏的关键代表，目标价120.00港元，潜在上涨24% [11][21] * 恒基地产：受益于住宅价格转势和美联储降息，目标价36.00港元，潜在上涨24% [11][21] * 长实集团：净现金状况，积极增加土地储备，目标价47.00港元，潜在上涨17% [11][21] * 香港置地：大规模资本回收执行强劲，目标价7.60美元，潜在上涨7.8% [13][21] * 恒隆地产：中国奢侈品零售销售好转，受益于入境旅游和免税购物增长，目标价10.70港元，潜在上涨22.7% [13][21] * 太古地产：中国零售表现优异，写字楼基本面改善，目标价23.00港元，潜在上涨8.7% [13][21] * 关键减持评级股票观点： * 新世界发展：存在流动性担忧和现金流压力，目标价6.50港元，潜在下跌12% [11][25] * 九龙仓集团：经营前景充满挑战，超豪华项目去化缓慢，目标价21.00港元，潜在下跌6% [11][25] * 九龙仓置业：可能在主要零售区失去市场份额，办公室和零售持续负租金修订，目标价23.00港元，潜在下跌8.9% [13][25] * 关键投资主题：报告列出了2026年关键投资主题，包括：住宅上行周期、早期写字楼复苏与积极资本回收、偏好中国奢侈品零售、避开香港大众零售等 [19] 其他重要内容 * 评级变动： * 将长实集团和太古地产评级上调至“增持” [17][21] * 将希慎兴业评级上调至“中性” [17] * 将领展房产基金评级下调至“中性” [17] * 风险提示： * 地缘政治风险拖累香港GDP和股指，产生负面财富效应 [97] * 失业率上升（2025年11月：3.8% vs 2025年1月 3.0%）可能损害负担能力、市场情绪和消费 [96][97] * 房价过快上涨可能导致限制性住房政策出台 [97] * 中国房地产行业仍在收缩，可能阻碍内地买家在港购房意愿和实体市场情绪 [97] * 宏观背景： * 预计香港GDP在2025年增长3.2%，2026年增长2.6%，2027年回归2.8% 的疫情前趋势水平 [86] * 美联储降息周期下，有效抵押贷款利率上限已降至3.25%，与约3.7% 的租金收益率相比产生正利差0.45% [81][85] * 开发商2026年主要新盘：列出了覆盖开发商的2026年主要新盘计划，总潜在供应约2.8万个单位，预计实际推出1.4-1.5万个 [89][91] * 中国奢侈品零售优于香港零售：中国免税零售销售加速增长，恒隆地产和太古地产因其在一线及强二线城市的强大布局而可能受益 [125][126][131]