行业与公司 * 行业：中国房地产行业，具体为存量住房（二手房）市场，涉及不动产与空间服务、物业管理、房地产中介、代建等细分领域[1][3][4] * 涉及公司：报告覆盖了A股、港股众多房地产开发商、物业管理公司、中介及代建公司，并给出了具体评级和目标价[3][10][107][108][110][111] 核心观点与论据 2025年12月市场表现 * 成交量：12月二手房成交量环比回落，同比降幅扩大[5] * 中介口径80城成交量指数环比下降16%，同比下降22%（11月-18%）[5] * 备案口径15城成交面积环比微降4%，同比下降34%（11月-18%）[5] * 成交价：价格环比跌幅略有收窄，但同比跌幅加深[5][16][20] * 中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降1.4%，较11月（-1.8%）收窄[5] * 该指数同比下跌13.7%（11月-13.0%）[16] * 成交议价空间环比抬升28BP至9.78%[5][35] * 挂牌量价：挂牌量环比转降，挂牌价跌幅收窄[6] * 监测的130城二手住宅挂牌套数环比下降0.8%（11月+0.2%），下降主要出现在超高/高能级城市[6] * 重点城市同质性挂牌价格指数环比跌幅收窄至-1.1%（11月-1.7%）[6] * 存量调价房源平均调价幅度收窄至-5.25%（11月-5.39%）[6][61] * 租赁市场：租金环比降幅收窄，租售比持续抬升[9][14][78] * 12月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.5%（11月-1.0%）[14][78] * 受挂牌价下行影响，12月租售比继续抬升1BP至2.36%[14] * 平均待租周期边际抬升至2.60个月（11月2.39个月）[14] 2025年全年市场回顾 * 成交量与库销比：全年成交量同比增长，库销水平维持稳定[7] * 2025年中介口径二手房成交量同比增长11%（2024年+24%），1-9月维持同比增长，四季度在高基数下同比转降[7] * 挂牌量全年累计增加8.5%，增速较2024年（+6.7%）略加快，但前高后低[7] * 成交量与挂牌量增速接近，重点16城二手房去化周期年内维持在11-11.4个月，走势基本稳定[7] * 价格走势：成交价一季度走平后回归下行，挂牌价持续调整[7] * 二手房成交价格指数一季度在政策影响下基本走平，二至四季度回归至2024年三季度走势[7] * 挂牌价指数除年初外均接近2024年三季度的环比降幅[7] * 租赁市场：租金全年下跌，租售比抬升[14] * 2025年中金同质性挂牌租金指数累计下跌3.7%，下行压力较2024年（-4.1%）略改善[14] * 受挂牌价走势影响，租售比全年持续抬升20BP（2024年抬升13BP）[14] 市场结构性特征 * 城市能级分化：超高/高能级城市挂牌量环比下降（分别-2.1%/-1.7%），而中/低能级城市挂牌量增幅收窄（分别+0.2%/+0.1%）[6] * 区域表现差异：不同城市群房价变动幅度差异显著[21][22][23][24] * 年初至今（1-12月），海峡西岸城市群房价跌幅最深（-20.0%），北部湾跌幅最浅（-6.8%）[22] * 12月单月，京津冀城市群房价环比跌幅最大（-2.9%），成渝城市群跌幅最小（-0.5%）[24] * 价格调整广度：绝大多数城市房价仍在环比下跌[18] * 12月，中金同质性二手住宅成交价格指数仅7城环比上涨，2城持平，38城环比下降[18] * 挂牌价格指数也呈现类似趋势，环比下降城市数量远多于上升城市[48] 2026年展望与不确定性 * 主要不确定性：房地产市场不确定性仍主要来自于供给侧，包括社会库存的自然消化节奏、核心城市限售项目释放、政策对供地和二手房挂牌量的影响[7] * 建议关注指标：建议持续关注重点城市二手房挂牌去化周期等指标[7] 投资建议与关注标的 * 整体建议：考虑到当前房地产量价表现仍偏弱，政策落地效果须观察，建议中短期内可适度耐心[10] * 具体标的： * 物管板块：关注业绩成长性及经营韧性领先的华润万象生活[10] * 地产板块（若政策效果超预期）：关注盈利兑现确定性较高的华润置地、中国海外发展、建发国际、滨江集团，以及前端经营趋势良好的招商蛇口、绿城中国、中国金茂、中海宏洋、保利置业等[10] 其他重要内容 估值水平 * A股地产：截至2026年1月9日，动态市盈率（Forward P/E）平均约11.6倍，动态市净率（Forward P/B）平均约1.0倍[98][100] * 港股地产：截至同期，动态市盈率平均约7.5倍，动态市净率平均约0.8倍[102][104] * 具体公司估值：报告列出了覆盖的A股、港股地产及物管公司的详细估值数据，包括目标价、市盈率（P/E）、市净率（P/B）和股息收益率预测[3][107][108][110][111] 数据与方法说明 * 数据来源：主要来自搜房、58、贝壳等房产中介网站，以及中指数据库[13][15] * 指数构建：报告中使用的价格、租金、景气度等指数均为中金构建的同质性指数，旨在消除房源结构影响[5][11][63] * 数据调整：12月苏州、重庆、柳州停止披露成交价，其中苏州、重庆采用挂牌价指数补齐成交价指数走势[13]