电话会议纪要关键要点总结 涉及的行业与公司 * 涉及的行业为中国房地产市场，具体聚焦于全国二手房市场[1] * 会议内容基于对20个城市及40个城市的二手房市场数据追踪[1][2] 核心市场表现与数据 * 成交量逆势上涨：2026年初，20城二手房成交量环比增长7%，同比增约30%，与去年小阳春后水平相当[1][3] * 价格尚未止跌：周环比价格仍为负值（-0.19%），市场活跃度高于预期但价格未全面反弹[1][4] * 历史性价格回调：2025年12月，冰山麒麟指数显示月环比跌幅一度达**-1.32%，最终为-1.23%，是历史上最大的月环比跌幅值[2] * 跌幅持续收窄：进入2026年1月后，价格跌幅收窄，上周收窄至-0.89%[2] 城市分化与区域特征 * 一线城市企稳：上海冰山指数显示止跌，北京、深圳、广州跌幅收窄[1][5] * 上海市场信号：上海待看数据达半年高点，但核心板块如前滩、花木仅企稳未反弹[1][5] * 二线城市表现分化：杭州企稳且冰山指数反弹0.1%，西安跌幅扩大，其他二线城市表现各异[1][9] * 三四线城市跌幅较小：2026年，三四线城市房价跌幅约为新一线城市的一半（例如新一线跌15%，三四线跌约10%），主要因流动性较低[12][13] 市场动态与参与者行为 * 房东降价动力减弱：调价数量较平时下降20%-25%，大部分房东仍在下调挂牌价，但继续大力降价的动力不足[1][4][5] * 买家心态变化：买家担心踏空，积极入市，推动成交量[4] * 市场流动性差异：刚需住房（300万以内）流动性大约是豪宅的五倍**，不同类型住房流动性差异显著[14] * 成交价格企稳：当前成交价格维持在12月至1月形成的共识价格水平，总体难以大幅上涨[1][8] 未来预期与影响因素 * 小阳春预期：若无大规模救市政策，小阳春期间挂牌量将增加，买卖双方博弈中房东或处于劣势[1][6] * 成交量季节性下滑：下周成交量或因春节临近而明显下滑[1][8] * 一季度量价预期：预计2026年第一季度成交量同比减少10%-20%，房价下跌幅度或与2025年一季度相似，但不会像2025年四季度那样大幅下跌[3][10][11] * 政策依赖性强：市场未来走势高度取决于政策力度，若有大规模救市政策出台，价格可能快速拉升[4][6] 其他重要但可能被忽略的内容 * 市场修复迹象：市场有自然修复迹象，但不足以止跌[3][11] * 历史对比：2025年四季度核心15城成交量较2024年四季度减少约30%[11] * 流动性对价格的影响：低流动性市场（如三四线城市，区划周期达四五十个月）价格下行速度较慢，不会导致更快、更大的价格下跌[12][13][14] * 租售比作用有限：从全国数据看，租售比对房价支撑作用有限，高租售比区域在过去六年反而出现更大价格下降，租售比未来也难以成为房地产定价的重要锚点[15][16] * 购房驱动力变化：当前购房行为更多受利率、首付大幅下降及总售价降低（几乎减半）所驱动，购房难度显著降低，激发了大量需求[17]