涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：报告提及了多家中国房地产上市公司，包括金茂集团、华润置地、中国海外发展、万科、龙湖集团、碧桂园、融创中国、保利发展、越秀地产等，并给出了部分公司的估值与评级 [5][59] 核心观点与论据 2025年市场回顾：多项指标创多年新低，行业持续深度调整 * 2025年全年数据：房地产投资额录得8.3万亿元人民币，同比下降17.2%，为2012/2013年水平 [2]；新开工面积5.88亿平方米，同比下降20%，为2003/2004年水平 [2]；全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降9%，为2008/2009年水平 [2] * 2025年12月单月数据恶化：房地产投资同比下降35.8%，创下自2009年12月以来的单月新低 [1]；新开工面积同比下降19%，为1997年以来新低 [1]；住宅销售面积同比下降18%，为2001年以来新低 [1] * 价格持续下跌：12月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.0%，二手住宅价格指数同比下降6.1%，其中一线城市跌幅加速至6.9% [1] * 土地市场低迷：2025年300城土地成交面积同比下降9.6%，成交金额同比下降7.0%，降至18年低点 [2]；12月单月土地成交金额同比下降23% [1] * 行业贡献度下降：估计房地产行业对GDP的直接与间接贡献合计约为12.7%，远低于2014年峰值时的32% [2] 2026年展望：预计市场继续面临严峻现实，呈现结构性下滑 * 核心预测：预计2026年房地产投资同比下降13%，全国销售额同比下降11%至7.5万亿元人民币 [3] * 新开工与竣工：预计新开工面积同比下降15%，回落至2003年水平；竣工面积预计同比下降15% [3] * 房价与库存：预计新房平均售价将以较温和的速度下跌，降幅约3%，但库存去化月数处于历史高位 [3] * 需求与供应：预计改善型需求下降，同时新供应因2025年土地购置面积下降10%和新开工面积下降15%而减少 [3] 近期政策：以促进交易和风险控制为主，而非强力刺激 * 政策导向：基于《求是》杂志评论，政策重点在于风险控制，以实现可控的结构性去杠杆和去产能，而非大力刺激 [4] * 具体措施：1月出台的政策旨在管理和稳定家庭预期，包括央行将商业性个人住房贷款最低首付比例下调至30%，财政部延长换房退税政策至2027年底，并将持有不足2年房屋销售的增值税率降至3% [4] * 地方行动：北京、广州、南京等地自12月以来也加快了政策出台速度 [4] 市场与投资观点：政策驱动的反弹或难持续，警惕盈利下调 * 股价反弹基础：1月板块股价上涨反映了《求是》杂志文章后政策提速带来的积极预期 [5] * 反弹可持续性存疑：由于销售疲软、价格下跌、政策边际影响有限以及房价企稳前家庭信心改善不足，认为此次政策驱动的股价反弹可能是短暂的 [5] * 盈利风险：在2025年第三季度业绩疲弱后，预计从1月到3月财报季将出现一轮盈利下调，包括一些被广泛持有的公司 [5] * 投资建议：将在股价回调后重新审视该板块，当前首选股为金茂集团、华润置地、中国海外发展 [5] 其他重要内容 市场结构变化：二手房交易占比显著提升 * 2025年住宅总成交面积中，二手房占比达到49%，预计2026年将进一步升至53% [2][24] * 住宅总成交金额中，二手房占比从2020年的32%上升至2025年的49% [24] 资金面紧张：房企到位资金持续大幅收缩 * 2025年房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比下降13.4% [46] * 12月单月到位资金同比下降26.7%，其中国内贷款部分大幅下降45.0% [46] 国际比较：调整幅度与历史周期对比 * 与全球部分房地产周期相比，中国房价下跌幅度更为陡峭，新开工面积的调整已与美国2005-2008年周期相当 [47] * 多数对比案例能在6年内触底，而中国调整已持续4-5年 [47] 板块估值：处于深度折价状态 * 截至2026年1月16日，H股房地产公司平均净资产价值折价高达66%，A股公司平均折价53% [59] * 板块平均市盈率较高，但2026年及2027年预测市盈率显著降低 [59]