上海房地产市场电话会议纪要关键要点 一、 行业与公司 * 纪要涉及行业为中国上海市的房地产市场，涵盖新房、二手房及土地市场[1] * 纪要未提及具体上市公司，但提及了多个房地产项目及开发商，如上海一号院、金陵华庭、翡云悦府、保利世博、绿城朝鸣东方、高福云境、华润等[1][10][11] 二、 2025年市场总体情况 * 新房市场供需失衡：全年供应面积和成交面积分别下滑30.34%和20.59%，但新房价格同比提升7.06%[1][2] * 市场呈小周期行情：上半年供应低、需求好，供需平衡；下半年供应增加但成交量未跟上，导致失衡[2] * 二手房市场以价换量：下半年成交量增长与价格下降相关[1][13] 三、 2026年初市场表现 * 新房成交低迷：2026年1月预计新房销售量约1,720套，同比下滑50%，供需环境处于低位[1][3] * 土地市场预期平淡：第一季度预计表现出低溢价趋势，开发商关注度不高，出让活动可能不活跃[15] 四、 市场结构性变化与分化 * 区域分化显著：外环内新房供需从高点下滑约10%，而外环外区域下降幅度超过60%[4]；内环内及中外环间成交量变化不大，但外交环及郊环外区域成交量对比23年高点分别下降50%和53.4%[7] * 产品结构向改善型转变：100平米以下新房占比为29.7%，同比下降8.9%；110至140平米面积段占比为23.9%，同比增长8.8%[8][9] * 价格区间上移：800万以下新房成交占比为59.9%，同比下降8.1%；800万至2000万区间占比为32.3%，同比增长9.4%[9] * 高端市场由豪宅主导：2025年新房销售榜单前十名主要由市区豪宅项目主导，如上海一号院、金陵华庭等，单套价格均在6,000万元以上[1][10] 五、 价格走势分析 * 新房与二手房价格走势分化：2022年至2025年底，新房价格受个案影响波动上行，二手房价格则呈现平稳下滑趋势[1][5] * 新房价格环线差异：内环内23至24年价格增长31%，24至25年增长4.2%；中外环间23至24年降5%，24至25年增7%；外交环及郊环外价格控制性相对较差[7] * 二手房价格波动：825新政后，二手房溢价率从约6%-7%跳涨至15%[13]；内环内或内中环间价格变化小，每季度平均变动约3%，向外扩展则逐步增至约4%-5%[13] 六、 土地市场趋势 * 供给减少，价格上涨：2021年至2025年土地供给逐步减少，2025年住宅土地楼面价约4.4万元每平方米，同比上涨4.76%[1][14] * 核心城区溢价率高：核心城区如虹口、浦东新区、静安区和杨浦区等地溢价率最高[14] * 协议用地出让增加：如徐汇东安地块和浦东新区杨思地块，由国企或地方城投参与开发[14] 七、 需求与置换链条 * 改善型需求是重要支撑：100-140平方米区间房产成交占比提升，主要面向改善类人群，是带动整个置换链条的重要因素[9][17] * 中高端市场分层：2000万至5000万区间的中高端客群对市场链条置换有明显支撑作用[16]；5000万元以上的超豪宅产品主要依赖于近几年的需求积累，未来需求量可能不会像2025年那样大[16] 八、 政策与市场反应 * 825新政影响显著：新政出台后，新房供应增加但成交量未跟上[2]；二手房市场出现房东集中挂牌，导致价格下行，9月、10月降幅较大[18] * 部分区域受政策规划影响：中心城区住房存量有限，加之规划利好（如城市更新、一江一河概念），价格更稳定[13] 九、 其他重要观察与风险 * 新盘认筹率下降：从前年下半年到去年12月底，每月触发摇号积分的楼盘仅一两个且积分不高[6]；豪宅盘上半年认筹率相对较高，但下半年基本没有达到100%[6] * 二手房价格支撑因素：在上海，由于工作和生活需求，租售比不是衡量二手房价格合理性的主要参照标尺[19] * 未来预期：在没有新增政策情况下，二手房以价换量特征将持续，市场价格企稳需待库存达到底部[21]；2026年一季度“金三银四”期间，新产品价格和成交情况或有上行空间，但具体影响需视整体经济环境而定[20]