涉及的行业与公司 * 公司：Marcus & Millichap (MMI)，一家专注于房地产投资销售、融资和研究的公司 [1] * 行业：商业房地产，具体涵盖多户住宅（公寓）、零售、办公、工业（含数据中心）等细分领域 [35] 核心观点与论据 宏观经济展望 (2026年) * GDP增长：预计2026年美国GDP增长约2.5%-3%，略好于2025年预期的2%-2.5% [7] * 就业市场：预计2026年就业市场略有改善，但幅度不大，失业率可能维持在4.5%-5%区间（当前为4.4%）[7][8] * 增长动力： * 人工智能 (AI)：是2025年及未来增长的关键驱动力，主要通过数据中心投资和AI股票上涨带来的财富效应推动 [9][11] * 财政刺激：通过企业投资全额费用化、个人减税（预计退税增加约1000亿美元，占GDP 2%-3%）以及国防支出增加等方式提振经济，尤其在上半年 [12][13] * 增长阻力： * 去全球化：具体表现为关税和限制性移民政策，严重拖累劳动力市场增长 [9][14] * 劳动力市场：自2025年4月（解放日）宣布大幅互惠关税后，就业增长几乎停滞，目前仅医疗保健行业在显著增加就业 [14][15] * 关键风险： * K型经济：消费越来越依赖收入前20%的人群（年收入超17.5万美元），而该群体的财富与AI股票估值高度绑定 [18][19] * 股市估值：以Wilshire 5000总市值与税后企业利润之比衡量的市盈率远超历史均值（12倍），接近历史高位，存在回调风险 [20] * 债券市场：10年期国债收益率预计在4%-4.5%区间（当前约4.25%），但市场因国债持有者结构转向对冲基金等价格敏感投资者而显得脆弱，存在“错位”（抛售）风险 [22][23] * 通胀与利率： * 若关税维持在当前水平（加权平均约17%），其通胀影响将在2026年下半年开始消退，但全年通胀可能持续高于美联储2%的目标 [28] * 基于对劳动力市场的担忧，预计美联储在2026年还将有三次25个基点的降息，使联邦基金利率目标降至略低于3% [22][30] 商业房地产各板块分析 * 多户住宅 (公寓)： * 供应：新开工从峰值下降72%，在建单元数下降超50%，供应大幅收缩 [38] * 需求：负担能力差距创纪录，仅28%的美国人能负担典型首套房，租房需求强劲，租客租期延长 [39] * 运营与前景：目前业主对运营业绩和租金增长并不兴奋，但鉴于供应收缩和需求支撑，预计2026年末或2027年初市场将显著收紧 [39][40][47] * 资本流动：随着资本市场趋于稳定以及供应短缺预期，交易活动增加，资本开始回流 [67][68] * 办公： * 市场复苏：空置率首次出现多年来的改善，主要得益于企业要求员工返岗，日均到岗率同比增长约10% [48][49] * 市场分化：老旧城市核心区物业空置率约27%，而郊区新建小型物业空置率约10.5%，表现差异巨大 [50] * 需求与分类：NAIOP数据显示，2025年第四季度首次出现所有主要普查区的正净吸纳，A级和顶级物业表现优异 [55][56] * 工业： * 供应过剩：疫情后建设激增导致空置率升至长期高位，但新开工已大幅放缓，回归至疫情前电商繁荣期的水平 [36][50][58] * 市场分化：空置压力集中在大型新交付资产，而私人投资者持有的中小型仓库或轻制造孵化空间并未出现供应过剩问题 [52] * 现代化需求：对靠近消费者、满足电商需求的现代化设施需求持续，导致部分旧物业过时 [51] * 零售： * 市场重塑：经过超过15年的调整，通过拆除过时空间和重新定位，基本面保持积极 [63] * 消费趋势：体验式消费（餐饮、健身、娱乐）驱动客流量，餐厅和酒吧销售增长远超食品杂货 [64] * 投资偏好：在投资者（私人和机构）的物业类型选择中，零售仍位居前列 [63] * 数据中心： * 增长迅猛：已成为商业地产的一个独立子行业，发展势头强劲 [53] * 开发意愿：NAIOP调查显示，计划在未来12个月内参与数据中心开发的受访者比例从2023年秋季的1.8%跃升至两年后的12% [60] * 面临阻力：公众认为其推高了用电成本，且AI可能替代就业的感知带来负面印象 [60][61] 投资与市场动态 * 资本化率与定价：各物业类型的资本化率已上调约100-150个基点（公寓约100基点，办公约150基点），完成了大部分价格重估 [64][65] * 利差变化：资本化率上升与利率下降使得利差（与10年期国债收益率相比）从收窄转为扩大，刺激了资本回流和交易兴趣 [66] * 交易与融资活动：抵押贷款银行家协会预测2026年贷款发放量（包括再融资和交易相关融资）将增长24% [66] * 资本流向： * 公寓市场：资本开始回流，交易活动增加，高质量（A级）资产出现资本化率压缩和多重报价，而低端资产买方池较浅 [67][68] * 办公与工业：NAIOP会员对资本化率走势更加乐观，预计未来12个月交易量将增加 [69] 其他重要内容 * 政策与政治影响： * 联邦层面提出限制企业收购独栋住宅的提案，被认为是选举年政治驱动的举措，而非解决住房供应根本问题的方案 [42][43] * 最高法院可能就互惠关税的合宪性作出裁决，若否决关税，可能使有效关税率减半，成为通胀和经济的上行风险 [30] * 美联储主席鲍威尔的任期将于2026年5月结束，加上可能的关税裁决，可能带来市场波动 [33] * 行业活动与预测： * 办公市场需求出现初步改善迹象，2025年底首次出现全区域正净吸纳 [55] * 工业市场在2025年第三季度出现长时间以来的首次负净吸纳 [58] * AI对生产率的影响目前尚属温和，但已影响企业招聘意愿，尤其是大公司和科技行业，未来生产率提升可能对就业市场构成风险 [61][62]