行业与公司 * 涉及行业：中国房地产行业[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15] * 涉及公司：贝壳[14] 滨江集团[14] 招商蛇口[14] 招商积余[14] 城投控股[14] 建发股份[14] 保利华发[14] 绿城中国[14] 华润置地[14] 建发国际[14] 越秀地产[14] 核心观点与论据 * 板块性价比与市场情绪：2026年初地产板块在申万行业排名升至第18位，不再垫底，部分标的跑赢沪深300和恒生指数，表明市场情绪、预期及资金面出现积极变化[1][4] 深证外地产指数从2024年的1618点涨至2343点，涨幅45%，但仍大幅跑输上证指数，显示板块存在补涨空间[1][5] 机构地产持仓处于历史低位，仅约0.5%，意味着边际资金流入可能带来较大弹性[1][5] * 投资机会与驱动因素：看好地产板块高低切换轮动补涨机会，以及筹码结构和阶段性基本面改善带来的驱动因素[2][15] 2026年相对于沪深300等指数，有望看到一波机会[5] 建议积极做多房地产板块，认为其具备较好的绝对收益潜力[2][13][15] * 新房市场现状与预期：新房市场持续疲软，2026年初至今累计成交量同比下降51%（一线-46%，二线-52%，三线-55%），去化率低迷（上周25%，前一周32%）[6] 预计全年新房成交面积将出现个位数的大幅度下降，但跌幅会收窄[1][6] 新房市场上涨高度依赖政策支持（如一线城市放开、LPR下调、拆迁等），股市表现影响较小[1][7] * 库存与土地市场：70城已取证未售库存处于历史高位，各城市去化周期差异大（如上海16-17个月，深圳20个月，北京30个月，杭州8个月，成都18个月，重庆、西安等多城超20个月），整体库存压力大，需降价促销加速去化[1][8] 2025年300城宅地成交规划面积同比下降13.44%，土地出让金下滑约11%[9] 土地市场成交量自2020年见顶后持续大幅下跌，2025年50%由城投托底但开工率不高，加剧供需失衡，制约新房供给结构[1][9] * 二手房市场：截至目前，15个城市累计二手房成交面积同比下降4.2%[10] 预计2026年初交易量可观，但价格将相对平稳，全年价格仍有个位数下跌压力[10] * 政策影响与预期：2025年板块表现不佳主因是政策和基本面缺乏亮点，全年无重大政策出台[3] 当前需要中央层面大规模资金投入政策（如拆迁、城市更新、收地专项债）才能稳定市场，但尚未看到，仅有小规模资金投入和持续推进措施[11] 政策在熊市和牛市中的效果不同，在经历2025年下半年房价大幅下跌后，市场情绪易被小型政策驱动，小型政策也应得到重视[12] 市场对2026年存在“小阳春”、房价企稳及更多刺激政策的预期，资金在重要会议窗口期前关注度提升[13] * 风险提示：新房销售数据仍处于下行趋势，需警惕销售、新开工及施工竣工数据持续走弱带来的负面影响[15] 其他重要内容 * 楼市资金流向：由于楼市财富效应不足，大量资金流向权益市场等领域，为股市提供了流动性支持[5] * 港股与A股比较：港股开发商销售基本面和净资产估值优于A股，但交易活跃度不及A股[14] * 物业公司：物业公司的分红能力不如港务企业，但仍适合对开发商持谨慎态度的投资者进行配置[14]