行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [2] * 公司：无特定上市公司，报告基于瑞银证据实验室对中国大陆2500名受访者的住房调查 [2][8] 核心观点与论据 整体市场情绪与购房意愿 * 购房意愿和整体情绪从之前的低迷水平略有改善，但仍低于历史常态，市场发展路径脆弱且不确定 [2] * 计划在未来两年内购房的受访者比例从2025年4月调查的20%升至30%，计划在3-5年内购房的比例从15%升至27% [8] * 无购房计划者的比例从2025年4月的历史高点40%降至28% [8] * 当前租房者中，35%倾向于购房而非租房，较2025年4月的27%有所上升 [8] * 房屋出售意愿同时增强，17%的当前房主计划在未来1-2年内出售房产，高于2025年4月的10% [8] * 净增9%的受访者表示比6个月前更有信心购房（即26%更有信心减去17%更没信心），较2025年4月的2%有所改善，但远低于2023年之前的水平 [9] 房价现状与预期 * 超过一半的受访者（53%）报告过去六个月其所在社区房价下跌，比例创历史新高，高于2025年4月的46% [17] * 78%的受访者表示房价已从峰值下跌 [17] * 官方数据显示，截至2025年12月，70个城市的新建和二手住宅平均价格较峰值分别下跌超过12%和21% [17] * 展望未来，42%的受访者预计未来12个月房价将进一步下跌，比例与之前调查持平，且远超预计上涨的19% [3][18] * 在预期房价下跌的受访者中，35%预计跌幅小于10%，47%预计跌幅在10-20%之间 [18] * 超过一半的受访者（25%在上半年，32%在下半年）预计房价将在2026年触底，34%预计在2027年或更晚 [18] 不同能级城市的分化 * 一线城市情绪最弱，净增0%的受访者表示信心增强，而三线城市为11%，二线城市为4% [10] * 一线城市房价恶化最严重，62%的受访者报告过去六个月房价下跌，显著高于2025年4月的44% [17] * 三线城市受访者的购房意愿和价格预期出现微弱但脆弱的改善 [4][10][19] * 三线城市中，32%的居民计划在未来1-2年内购房，高于一年前的27%和2025年4月的19% [10] * 三线城市中，更多受访者（60%）预计房价在2026年触底，高于二线城市（50%）和一线城市（40%） [19] 负财富效应与家庭消费 * 52%的受访房主报告当前房价低于其购买价（即账面亏损），较2025年4月的47%小幅上升 [3][22] * 一线城市报告账面亏损的受访者比例显著增加，达到55%，较2025年4月上升18个百分点 [22] * 鉴于住房资产价值占家庭总资产的50-60%，疲弱的房价预期表明家庭消费将持续承压 [3][22] * 尽管房贷利率下降，受访者平均每月收入的27.1%用于偿还房贷，负担并未明显减轻，且略高于2025年4月的26.5% [22] * 更多的账面亏损和仍处高位的偿债负担意味着家庭消费持续受限，近期股市上涨可能对部分家庭提供适度抵消 [22] 政策影响与信心提振因素 * 情绪改善主要受政策宽松推动，包括更容易获得房贷（26%的受访者提及）、更低的房贷利率（22%）以及政府对保交楼的保证（21%） [9] * 92%的受访者认为房贷审批容易，高于2025年4月的85% [9] * 86%的房贷持有者报告过去六个月利率下降，高于2025年4月的75% [9] * 中国人民银行数据显示，新发放房贷利率在2025年第三季度降至约3.06%的历史低点 [9] * 降低房贷利率、降低首付要求、薪资上涨和更快的经济增长是可能提振购房信心的首要因素 [34] * 受访者对未来收入增长的预期改善，净增40%的受访者预计未来12个月收入增加，高于2025年4月的31% [34] 保交楼担忧与预售制转变 * 对新房潜在买家而言，偏好现房的比例从2025年4月71%的峰值降至55% [26] * 如果所购房屋停工或延迟建设，考虑暂停还贷的潜在买家比例降至2022年以来的最低水平38%，低于2025年4月的49% [29] * 宏观数据显示，中国住宅总销售中预售份额已从2020年的90%以上大幅下降至2024年的73%和2025年第四季度的68% [29] * 尽管如此，对烂尾楼的担忧仍是打压情绪的首要因素（24%的受访者提及） [29] 其他重要内容 行业展望与政策预测 * 预计中国房地产下行趋势将在2026-2027年持续，但销售和投资的降幅将小于2025年 [6][39] * 瑞银预测2026年房地产销售和投资下降5-10%，而2025年预计下降9%和17% [6][39] * 预计中国人民银行将在2026年下调政策利率10-20个基点，这可能带动房贷利率进一步下降30-40个基点 [6][9][39] * 预计一线城市（尤其是上海和北京）将进一步放松购房限制 [6][39] * 需要更显著的房贷利率下调、加强对开发商和购房者的融资支持，以及解决存量房去库存计划瓶颈的措施 [5][39] 调查方法与数据 * 报告基于瑞银证据实验室第21次中国住房调查，调查时间为2025年10月28日至11月18日，覆盖中国大陆2500名受访者 [8] * 调查提及了相关的瑞银房地产团队观点、高频数据追踪以及中国2026年展望等报告 [2][6]