纪要涉及的行业或公司 * 行业：中国房地产市场 重点关注二手房与新房市场[1] * 公司：提及的房地产开发商包括绿城中国、华润置地、建发国际集团、中海弘阳[12] 提及的房地产相关服务公司包括太古地产、西城商业、港股贝壳[12] 核心观点与论据 * 对当前“小阳春”的定性：当前市场现象是前期快速下跌后的短暂平台期 并非长期反转或地产见底信号[1][4][5][7] * 论据1：2026年1月二手房成交量较2025年12月有明显上升 但未出现过热放量 更多是积攒需求的释放[3] * 论据2：一线城市二手房挂牌量下降与前期房价快速下跌有关 卖家在急跌后失去耐心选择撤牌[1][4] * 论据3：京沪部分案例显示成交价跳涨仅占总交易量的10% 大部分房源价格平稳 所谓价格跳涨更多是由于最低价房源成交完后次低价开始成交所致[3][4] * 长期走势判断：对未来房地产市场走势持谨慎态度 长期反转需依赖经济基本面好转[1][5][7] * 论据1：长期走势取决于居民收入和经济普遍好转等基本面因素 需外生变量移动总需求曲线来解决库存和推动价格[5][7] * 论据2：在收入压力下 房地产市场面临更大压力 二手房成交量反映的换手率受居民资产配置能力影响[1][6] * 量价关系与指标有效性：当前市场的量价关系仅决定短期趋势 租金收益率并非判断房价走势的最佳指标[1][8][9] * 论据1：居民挂牌数量下降不意味着未来不会增加 需早周期变量好转才能得出更强结论[8] * 论据2：在住房空置率较高的经济体中 基于租金收益率进行套利支撑房价的逻辑相对困难 关注租金、收入和经济早周期变量拐点比租金收益率更重要[9] * 地产股投资逻辑：地产股近年更多交易政策而非基本面 需重视房企商业模式[2][10] * 论据1：在政策效果难以形成一致预期时 地产股表现反而较好[10] * 论据2：即使房价止跌 房企能否稳定赚钱仍是关键 很多房企本质上仍在做土地投资业务 今年拿地是否足够赚钱仍是问题[10][11] 其他重要内容 * 新房与二手房成交量区别：二手房成交量反映换手率 新房成交量来自城市扩张和人口净增加[1][6] * 地产股交易策略建议：根据不同的市场贝塔情景制定策略[12] * 情景1：若存在明显顺周期大贝塔 则估值最低的地产股优于经营优秀的地产股 也优于建筑建材类公司[12] * 情景2：若只是小幅贝塔 则商业模式格局更好的细分建材赛道优于经营稳健、拿地精准的地产股[12] * 情景3：若贝塔大幅为负 在负贝塔中寻找阿尔法难度较大[12] * 当前建议：在春季预期下 重点精选拿地相对精准的公司 以及购物中心类公司、具有护城河属性的二手房中介业务公司[12]