行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：华润、滨江、招蛇、越秀、建发、保利置业、华润万象生活、太古、瑞安、大悦城、百联股份 [4] 核心市场数据与表现 * 新房市场：第4周，40城新房成交面积环比下降9.7%，同比下降39.6% [1] * 二手房市场：第4周，18城二手房成交面积环比增长4.4%，同比增长18.1% [1] * 库存与去化：12城新房库存面积环比微降0.2%，同比下降6.6%；去化周期为17.7个月，环比增加0.8个月，同比增加5.5个月 [1] * 土地市场：百城土地成交建面环比下降3.1%，同比微增0.4%；楼面均价环比上涨1.7%，同比下降15.8%；溢价率为0.7%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.6个百分点 [1] * 价格趋势：一线城市中，上海新房成交价保持上涨，属于独立行情 [2] * 成交量展望：预计2024年二手房年均成交量在5-6亿平方米，保持相对平稳；预计2026年二手房成交量或将持平或微跌 [2] 核心观点与政策分析 * 市场核心矛盾：稳住房地产市场的核心在于稳住价格 [2] * 稳价格路径：需要从供需两端共同发力去库存 [2] * 供给端措施： * 专项债收储对去库存效果最直接，但需扩大资金来源，并解决收益平衡和收储资产有效性问题 [2] * 资产证券化（如ABS、公募REITs）是盘活存量的可行路径，但对资产质量要求较高 [2] * 典型城市在新政策发布后，新项目开盘去化率明显高于以往 [2] * 需求端措施：公积金政策有效运用、契税调降、房贷抵扣个税等能提振住房消费，建议该类政策有效延续 [2] * 稳投资关键：稳住房地产投资的关键在于开发商资金 [3] * 开发商资金支持建议： * 支持非央国企合理融资需求 [3] * 建立开发商额度统筹管理，允许在城市、开发商、银行之间统筹 [3] * 增加增信，特别是给民营企业增信 [3] * 中长期方向：引导房企从追求投资开发增加值转向运营服务增加值 [3] * 政策预期：尽管防范风险是首位，但房价惯性下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台，预计第一季度将会有适当的政策调整 [3] 其他重要信息与投资建议 * 政策动态：自然资源部、住建部联合发文进一步支持城市更新行动 [1] * 未来关键：加快专项债收储用作保障房、城市更新、盘活存量等政策的有效落地，是促进市场止跌回稳的关键 [3] * 产品需求趋势：居民对“好房子”的需求在未来新房市场中会更加明显，居住品质和物业配套完备性将成为重要决策依据 [2] * 投资建议： * 关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 [3] * 关注在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [3]