财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度标准化运营资金为每股0.79美元，全年为每股3.06美元，分别较上年同期增长4.2%和5% [13] - 2025年全年净营业收入增长4.8%，核心社区租金收入增长5.5% [3][14] - 2025年全年核心房车和码头年度基本租金收入（占总房车和码头租金收入的约73%）增长4.1%，而核心、季节性和临时租金合计下降9.1% [15] - 2025年会员业务净贡献为6560万美元，年内新增约5900个升级会员订阅 [15] - 2025年核心公用事业及其他收入增长3.4%，公用事业回收率为48.7%，较2024年提高220个基点 [16] - 2025年全年核心物业运营费用较2024年同期增长1%，物业管理和公司费用增长1% [16] - 非核心投资组合在2025年第四季度产生190万美元的物业运营收入，全年为1020万美元 [16] - 2026年全年标准化运营资金指引为每股3.17美元（指引区间中点），预计增长3.7% [6][17] - 2026年第一季度标准化运营资金指引为每股0.81-0.87美元，约占全年指引的26% [19] - 2026年全年核心物业运营收入预计增长5.6%（区间中点），非核心物业预计产生460万至860万美元的净营业收入 [17] - 2026年全年核心收入增长指引区间为4.1%-5.1%，核心费用增长为2.7%-3.7%，核心净营业收入增长为5.1%-6.1% [18] - 2026年全年利息费用指引区间为1.333亿至1.393亿美元 [19] - 公司债务与调整后息税折旧摊销前租金收益之比为4.5倍，利息覆盖率为5.7倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造房屋和长期房车业务在2025年总收入超过10亿美元，过去五年复合年增长率为5.9% [8] - 制造房屋业务约一半收入来自佛罗里达州，20%来自加利福尼亚州和亚利桑那州，其余主要来自美国中北部和东北部 [8] - 过去五年共售出3800套新房屋，改善了入住质量 [8] - 在佛罗里达州，过去五年售出近2000套房屋，空置率降至已入住地块的2.5% [9] - 在亚利桑那州，过去五年售出超过400套房屋 [9] - 加利福尼亚州物业平均入住率为96% [10] - 房车年度业务在过去五年平均租金增长率超过6% [11] - 2025年下半年增加了超过500个年度房车客户 [12] - 2026年全年制造房屋租金增长指引区间为5.1%-6.1% [18] - 2026年全年房车和码头租金综合增长指引区间为2.4%-3.4%，其中年度客户租金收入预计增长5.2%（区间中点） [18] - 2026年第一季度制造房屋租金预计增长5.8%（区间中点），年度房车和码头租金预计增长约4.5%（区间中点） [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州是增长驱动力，坦帕-圣彼得堡和劳德代尔堡-西棕榈滩等主要子市场受到旅游、金融科技、有利税收政策、企业搬迁和人口迁入的支持 [9] - 亚利桑那州最大的市场是凤凰城-梅萨，人口和GDP增长强劲 [9] - 寒冷天气是吸引客户前往阳光地带物业的关键因素，公司利用天气相关数字广告和营销来推动需求 [30][94][95] - 加拿大客户约占房车总收入的10%，其中50%来自年度客户，其需求保持强劲 [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司商业模式在经济周期中保持一贯性和持久性，年度租金流占收入的90%以上 [3] - 居民参与度和社区活动是保持高入住率和长平均居住时间的关键优势 [4] - 可负担性是行业的竞争优势，制造房屋社区提供比周边住房选择成本更低、维护良好的居住环境 [4] - 现代制造房屋通常为3卧2卫布局，采用现代开放式平面图、节能系统和当代厨房浴室，增强了社区质量 [4] - 公司专注于通过内部增长、运营和扩张来推动发展，同时保持资产负债表灵活性以抓住潜在收购机会 [55] - 公司拥有450个社区，收购战略侧重于购买整个社区，而非单个独立资产 [59] - 在联邦层面，制造房屋作为解决住房问题的产品受到讨论，但公司尚未看到对其开发新社区感兴趣的领域有广泛的政策接受度或变化 [45] - 地方层面，说服市议会批准制造房屋或房车社区通常较为困难 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国有7000万婴儿潮一代，每天有1万人年满65岁，其后还有6500万X世代和7500万千禧一代，这些人口结构趋势有利于公司业务 [10] - 2026年指引基于对450个社区运营环境的评估，包括广泛的市场调查过程，结果显示收入和净营业收入均有强劲表现 [5] - 董事会批准将年度股息率设定为每股2.17美元，增长5.3%，这是连续第22年增加股息，增长由稳定的现金流、稳健的资产负债表和强劲的基本业务趋势驱动 [6] - 2026年，在支付股息、经常性资本支出和本金付款后，预计将有约1亿美元的可自由支配资本 [6] - 融资市场方面，十年期贷款报价在5%至5.5%之间，贷款价值比为50%-75%，偿债覆盖率为1.4-1.6倍，政府支持企业和人寿保险公司对十年期贷款仍有浓厚兴趣，高质量制造房屋资产继续获得最佳融资条件 [21] - 公司拥有12亿美元的信贷额度及后续股票发行计划资金 [20] - 无担保债务在2028年前到期，所有债务的加权平均期限为7.5年 [20] 其他重要信息 - 2025年早期经历的房车年度客户流失似乎已经消退，当前和新客户都热衷于留在社区 [12] - 三个码头因先前风暴损坏进行维修，预计在2026年下半年开始恢复运营，2027年完成 [42] - 2025年没有发生不利的保险理赔经验，且有市场软化的迹象，但2026年指引中的保险续保假设未公开披露 [34] - 租赁房屋业务在2025年表现良好，其策略基于需求，优先出售房屋，但租赁业务可以将潜在客户转化为未来购房者 [102] - 房车业务在2025年第四季度表现低于季度指引区间的低端，主要原因是12月北部天气温和，预订未像往年那样增加 [108] - 房车季节性/临时业务的第一季度预期与当前预订进度一致，第一季度租金预计下降约13%，但全年剩余时间该收入流合计预计增长约2% [26][27] - 季节性/临时业务增长的主要驱动因素包括：六月节和独立日落在周末、美国250周年国庆预计将提振酒店业、以及第二至第四季度的早期预订进度优于去年 [28][29] - 房车年度租金增长在第一季度较为温和，主要由于与2025年第一季度较高的入住率基数相比，预计后续季度将恢复正常增长 [69] - 2026年核心费用增长指引较2025年实际增长有所提高，反映了与收入匹配的更高人员配置水平、公用事业费用预期以及保险续保假设 [34] - 非核心收入在2026年指引中为660万美元，低于2025年的1020万美元，差异主要归因于保险赔款和风暴影响物业恢复的时间差异 [123] - 公司历史做法是不在核心运营资金估算中包含自由现金流的用途，2026年预计的1亿美元可自由支配资本将用于为社区购买待售和租赁的房屋、扩张等自由支配的资本支出，并通过信贷额度借款来提供资金 [126][127] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 季节性/临时业务全年改善的信心来源是什么 [24] - 第一季度预计获得全年约50%的季节性租金和近20%的临时租金，第二季度末将获得近三分之二的季节性租金和近45%的临时租金，第三季度获得40%的临时租金，短期预订窗口受天气影响大 [26] - 2026年预算基于当前预订进度，第一季度租金预计下降约13%，但全年剩余时间该收入流合计预计增长约2% [26][27] - 年度房车业务占总房车收入的70%，下半年增加了500个年度客户，需求稳定 [28] - 第二至第四季度季节性/临时业务增长约130万美元，临时业务关注四个主要节假日，其中六月节和独立日在周末，且适逢美国250周年国庆，早期预订进度优于去年 [28][29] - 季节性客户最看重温暖天气和与朋友相处的时间，近期北美严寒天气增强了吸引力，对未预订的老客户的调查也反映了相同需求 [30] - 年度房车业务的需求和入住趋势在过去几个季度呈积极态势 [31] 问题: 2026年费用增长指引上升的原因，以及保险续保的影响 [32][33] - 费用增长指引约比当前消费者价格指数高50个基点，假设包括为匹配收入而提高的人员配置水平，以及相应的公用事业费用预期 [34] - 2025年没有发生不利的保险理赔经验，且有市场软化的迹象，但2026年指引中的保险续保假设未公开披露，公司将在4月续保完成后更新信息 [34][35] 问题: 码头维修进展及重新上线时间 [41] - 三个码头因风暴损坏进行维修，在许可和施工方面遇到一些延迟，预计在2026年下半年开始恢复运营，2027年完成 [42] 问题: 是否参与HUD可负担住房试点项目 [43] - 尚未看到HUD有任何新动向，制造房屋在全国范围内约有700万套，容纳约1800万人，每平方英尺成本约为独栋住宅建筑的一半，有助于解决住房问题，但在公司有兴趣开发新社区的地区并未看到广泛的政策接受度，因此华盛顿方面变化不大 [45] 问题: 加拿大客户趋势及在2026年指引中的假设 [51] - 第一季度季节性/临时业务租金预计较去年同期下降13%，季节性客户的预订进度与10月份电话会议讨论的一致，未有重大变化 [51] - 加拿大客户约占房车总收入的10%，其中50%来自年度客户，其房屋销售未有显著增加，需求面保持强劲，剩余50%为季节性和临时客户 [51] - 调查显示加拿大客户对公司物业和返回佛罗里达州持积极看法 [52] 问题: 2026年投资市场展望及政策层面影响 [53] - 交易活动持续受限，所有权高度分散，物业的强劲表现降低了业主出售意愿，因此有吸引力的收购活动可能有限，公司专注于内部增长、运营和扩张，并保持资产负债表灵活性以抓住机会 [55] - 联邦层面影响不大，更多是地方市议会层面的挑战，即使对于设施完善的社区，说服其批准制造房屋或房车社区也常常很困难 [56] 问题: 对购买单个制造房屋（非社区）的兴趣 [57][58] - 收购战略侧重于购买社区，而非单个独立资产 [59] 问题: 年度房车租金增长从第一季度的4.5%加速至全年剩余时间更高水平的原因 [68] - 主要驱动因素是2026年第一季度与2025年第一季度较高的入住率基数相比，2025年第二季度北部度假村回归旺季时经历了客户流失，这对2026年第一季度产生了延续影响 [69] 问题: 对年度房车业务正常流失率的可见度及监测指标 [70] - 目前可视流失率是正常的，2025年早期的异常流失已成为过去，公司在年底发出租金上涨通知，并在下半年进行续约流程，目前有较好的可见度，北部物业的租金上涨生效日期通常在4月夏季开始之时 [71][72] 问题: 国内房车临时/季节性业务是否已回归疫情后正常趋势线 [81] - 鉴于早期预订进度显示的积极趋势，即使尚未完全恢复，也看到了复苏的萌芽 [81] 问题: 扩张是否针对高增长的阳光地带市场 [82] - 大部分扩张发生在阳光地带物业，因为投资组合集中于此，此外在明尼苏达州北部有一个小型扩张 [82][83] 问题: 制造房屋扩张的典型租赁期 [84] - 取决于地块数量，在特定社区，每年填补20-30个地块是出售制造房屋给新业主的良好速度 [84] 问题: 第四季度制造房屋入住地块数量下降的原因及行业入住率趋势 [89] - 季度结果主要受部分地块房屋库存耗尽正在补充，以及当季搬入搬出混合情况的影响，下降了约70个地块（10个基点），与基本面无关，长期来看公司持续增加入住地块数量，但百分比可能因将扩张地块纳入分母而波动 [90][91] - 新增披露是为了明确扩张地块的影响 [92] 问题: 寒冷天气对房车需求的影响 [93] - 1月份大部分时间的预订进度都超过去年同期，这与严寒天气相符，营销团队监测北部天气并利用恶劣天气预测，鼓励客户前往阳光地带物业，天气相关的数字广告和自然帖子产生了积极回报 [94][95] 问题: 租赁房屋业务策略及未来增长意向 [102] - 策略基于需求，在补充新屋库存和填充扩张地块时，优先出售房屋，但可能接受租赁，租赁业务是积极的，能让更多潜在客户接触并成为未来购房者，大约15%-20%的物业销售来自当前居民（租客或现有业主） [102] 问题: 租赁房屋运营费用趋势 [103] - 租赁房屋费用基本包含在运营费用增长假设中，增量租赁房屋会带来更高的费用，同时费用也受租赁房屋组合（新房还是旧房）的影响，旧房相关费用可能更高，组合变化会导致费用负担略有不同 [103] 问题: 制造房屋投资组合增长指引是否暗示入住率将进一步下降 [107] - 公司长期做法是不在指引中对入住率增长做出具体假设，2026年模型也遵循此做法 [107] 问题: 第四季度房车业绩低于指引范围的原因 [108] - 12月北部天气温和，预订未像往年那样增加，与1月份的情况相反 [108] 问题: 营地会员业务结果及会员数量下降的原因 [114] - Thousand Trails系统拥有约80处物业、24000个地块，目前约108000名会员 [115] - 业务包括年度会员订阅（在线和现场销售，其中约一半在线，包括700美元的入门产品和新升级的会费产品，该产品线在年内健康增长超过5%）、年度收入部分（过去五年增长约7%-8%）以及促销会员（包含在房车销售中的试用会员，转化率有所增加） [115][116][117] - 会员数量下降主要是由于支付较低会费的遗留会员流失，同时引入了支付较高会费的新会员 [119] 问题: 2026年非核心收入下降的原因 [123] - 2026年非核心收入指引为660万美元，低于2025年的1020万美元，差异主要归因于保险赔款和风暴影响物业恢复的时间差异，确认发生在收到赔款时，与赚取时间不一定匹配 [123][125] 问题: 核心运营资金估算是否包含自由现金流用途，以及1亿美元可自由支配资本的潜在用途 [126] - 历史做法是不在核心运营资金估算中包含自由现金流的用途 [126] - 2026年预计的1亿美元可自由支配资本将用于为社区购买待售和租赁的房屋、扩张等自由支配的资本支出，并通过信贷额度借款来为超过自由现金流的投资提供资金 [127]