行业与公司 * 行业：中国房地产行业[1] * 涉及公司：绿城中国、金茂集团、龙湖集团、万科A/H、华润置地、新城A/H、建发国际[4][5] * 其他提及公司：中海宏洋、招商蛇口、保利发展、越秀地产、金地集团[6][59] 核心观点与论据 * 近期中国房地产板块的上涨（年初至今上涨11%，跑赢MSCI中国指数7%）主要由情绪驱动，鉴于脆弱的实体市场和板块的高估值，这种表现可能不可持续[1] * 投资者对实体市场复苏过度乐观，近期面临多重阻力[3] * 预计板块可能出现回调，尤其是在业绩期，特别是绿城、金茂、龙湖和万科等公司，原因包括：1) 2025年业绩可能不及预期（绿城、龙湖和万科已发布盈利预警）；2) 鉴于可售资源减少和高基数，一季度合同销售额可能下降；3) 估值过高[4] * 继续看好基本面优质的阿尔法机会，包括华润置地和新城A/H（稳健的商场运营商，可能受益于“十五五”促消费政策和REITs的强劲政策顺风），以及建发国际（住宅市场整合者，拥有优化的土储，可支持利润率并恢复盈利正增长）[5] * 行业观点为“与大市同步”[6] 近期上涨的驱动因素 * 政策面积极消息改善了投资者情绪，但重申任何有意义的住房政策出台仍将是反应式的[9] * 近期住房销售回升，认为这是由于农历新年时间较晚的日历效应以及一月初的温和政策放松所致[9] * 板块轮动至落后板块，鉴于行业长期表现不佳[9] 近期面临的风险与阻力 * 未来几个月，随着政策影响减弱和春节假期季节性因素消退，房屋销售可能降温，房价跌幅可能重新加速[9] * 鉴于近期一线城市房屋销售量改善，政策刺激的可能性降低（尤其是在春节假期前）[9] * 由于2025年业绩可能令人失望，盈利大幅下滑/亏损，开发商即将发布盈利预警[9] * 开发商在3月的业绩简报会上可能对房产销售、开发利润率和盈利复苏给出谨慎指引[9] 其他重要内容 * 维持对一线城市房价将进一步下跌两年的谨慎判断[9] * 预计未来几周房屋销售将走弱[9] * 对资金流入的持续性持怀疑态度，考虑到中国房地产市场的看跌前景[9] * 摩根士丹利香港证券有限公司是中国海外发展、华润置地、万科企业、龙湖集团在香港交易所上市证券的流通量提供者/庄家[51] * 未来3个月内，摩根士丹利预计将获得或有意寻求为中国金茂、中国海外发展、华润置地、万科企业、龙湖集团、越秀地产提供投资银行服务的报酬[15]