行业与公司纪要要点总结 涉及的行业与公司 * 行业：通信基础设施，具体为数据中心房地产投资信托基金（Data Center REITs）及更广泛的AI基础设施领域[2] * 公司：主要覆盖的数据中心REITs包括Digital Realty、Equinix和Fermi[5][8]；提及的主要科技/云服务提供商包括Oracle、Meta、AWS、Microsoft、Alphabet、xAI、OpenAI、Coreweave等[2][7][22] 核心观点与论据 需求前景：AI基础设施需求浪潮刚刚开始 * 2025年第四季度，北美数据中心容量吸收量达到5.8GW，全年吸收量达15.6GW，是2024年约7GW的两倍多[2] * 当前美国有11GW的超大规模自建容量正在开发中，意味着总需求管道约为26GW[2] * 超大规模资本支出预计将从2025年的约4200亿美元增至2026年预计的约5850亿美元，增长近40%[7] * 主要云服务提供商的增量云收入预计将从2025年的690亿美元增至2026年的1060亿美元，2027年预计将增加1230亿美元[7] * 许多大型AI基础设施项目（如xAI的Colossus 2、Oracle-OpenAI的Stargate、Amazon的Rainier）现在才达到1GW的运营容量目标[21][22] * 训练计算量继续呈指数级增长[19]，AI应用在消费者、开发者和企业层面的采用仍处于早期阶段（例如，仅17% 的企业组织大规模投入生产）[32] 供应约束：限制过度建设的担忧 * 主要市场的数据中心空置率处于历史低位，<2%[4] * 电网互联排队时间在大多数市场已延长至6年以上[4] * 劳动力短缺是第二大供应侧约束，全国范围内与数据中心相关的工种预计每年仅增加约2.4万人，而每个GW级建设项目需要3-7千名工人[9][91] * 计划中的美国数据中心总容量（IT负载）已从2021年的37GW增至当前的140GW[74] * 比特币矿商因其在低成本偏远地区拥有大量电力，已签署了约2.6GW的IT负载长期租赁合同，以支持AI部署[68] 技术演进：功率密度提升与架构变化 * 基于英伟达和AMD的GPU销售预测，预计2026年数据中心容量需求约为12GW，2025年约为6GW[7] * Blackwell系统的机架密度是Hopper系统的3.4倍，是大多数现有托管环境（5-10kW）的10倍以上[37] * Rubin系统预计在2026年下半年推出，Rubin Ultra机架级系统功率高达约600kW，路线图上还有1MW+ 的机架系统[41] * 向800V DC架构的转变将支持更高的机架密度，并对整个数据中心电气系统产生影响，需要更专业的劳动力[94] 对覆盖的数据中心REITs的影响 * 尽管2025年主要和二级市场的吸收量同比下降了约10%，但行业整体状况紧张应继续推动定价上涨[8] * 预计传统数据中心REITs将保持健康的开发收益率和高个位数的增长率[8] * Digital Realty：预计2026年FFO/股增长7.4%，2025年预计为10%；1MW以上租约在2026年的到期租金为每千瓦143美元，2025年为147美元[8] * Equinix：预计2026年AFFO/股增长6.2%，2025年预计为10%；预计2026年经常性收入增长8.6%[8] * Fermi：直接暴露于大规模AI基础设施趋势，但因其早期、无收入的性质而风险更高；股价目前反映了0.7 GW的已售容量，而公司已确保2.3GW的涡轮机和其他电源[8] 其他重要内容 市场动态与商业模式 * 托管行业高度分散，但客户群高度集中，6个客户占据了80%以上的市场需求[136] * 市场正从传统的零售/批发托管模式，转向由超大规模客户驱动的定制化大规模建设模式[122] * 主要市场（如北弗吉尼亚、达拉斯、芝加哥）的租金与空置率呈现强负相关关系，当前空置率极低支撑了租金上涨[146] 建设成本与经济学 * 数据中心开发成本通常在每MW 1000万至1500万美元之间，其中电气和机械设备约占一半[125] * 开发收益率受供需环境、资本成本和风险水平影响：超大规模定制建设的收益率为高个位数至低双位数，批发为10-15%，零售为15%至25%+[139] * Digital Realty在北美市场的预期开发收益率已提升至13-14%[142] 行业领导层言论凸显长期需求 * Meta计划“在这个十年内建设数十吉瓦，未来建设数百吉瓦或更多”[57] * Sam Altman（OpenAI）：“我们的愿景很简单：我们想创建一个每周能生产一吉瓦新AI基础设施的工厂”[57] * Elon Musk（xAI）：“正如我们将率先使一吉瓦的连贯训练计算上线，我们也将率先达到10GW、100GW、1TW…”[57] * Satya Nadella（Microsoft）：“我们今年将把AI总容量增加80%以上，并在未来两年内使数据中心总占地面积大致翻倍”[57]