财务数据和关键指标变化 - 第四季度房地产运营资金为每股3.49美元，较上年同期的3.35美元增长4.2% [10] - 2025年全年房地产运营资金达到创纪录的48亿美元，合每股12.73美元 [4] - 第四季度国内物业净营业收入同比增长4.8%，全年增长4.4% [10] - 包含国际物业的合并投资组合净营业收入（按固定汇率计算）第四季度增长5.1%，全年增长4.7% [10] - 年末净负债与EBITDA比率为5.0倍 [12] - 2025年支付了超过32亿美元的普通股股息，并回购了约120万股股票，价值约2.27亿美元 [13] - 2026年第一季度股息为每股2.20美元，同比增长0.10美元或4.8% [13] - 2026年房地产运营资金指引为每股13.00美元至13.25美元，中点为13.13美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心和名品折扣店年末出租率为96.4%，奥特莱斯为99.2% [10] - 收购TRG资产使购物中心和名品折扣店出租率下降20个基点，奥特莱斯下降30个基点 [11] - 购物中心和名品折扣店的平均基础最低租金同比增长4.7%，其中TRG物业贡献了约250个基点的增长 [11] - 购物中心和名品折扣店每平方英尺零售商销售额为799美元，仅SPG自身投资组合同比增长2% [11] - 第四季度总销售额增长约4%，全年增长约3% [11] - 年末占用成本率为12.7% [11] - 年末S&O（空置和即将到期租约）占比约为2.1%，与前几年持平 [72] 各个市场数据和关键指标变化 - 国内和国际业务均表现良好 [10] - 北部边境（加拿大）客流量因消费者情绪而略弱于南部边境 [42] - 在某些移民执法活动频繁的市场，销售受到一定干扰 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年完成了超过20个重大重建项目，包括零售、体验式业态和混合用途（酒店、住宅）的增建 [7] - 2026年计划上线多个重要零售和混合用途项目，包括Brea Mall、Mission Viejo的露天扩建等，并开始新项目的建设 [8] - 公司计划在收购的TRG资产（如The Mall at Green Hills）优化商品组合并进行重大资本升级 [9] - 年末所有平台开发项目的净成本份额总计约15亿美元，综合收益率为9%，其中约45%来自混合用途项目 [9] - 新的开发和重建项目管道持续增长，现已超过40亿美元 [9] - 推出了Simon Plus忠诚度计划，早期在客户采纳和品牌参与方面表现良好，计划在2026年继续扩大 [20] - 公司拥有超过90亿美元的流动性和A级资产负债表，这被视为一个显著优势 [12] - 公司战略包括通过收购（如意大利的The Mall、迈阿密的Brickell City Centre、Taubman剩余股权）来提升投资组合质量 [6] - 公司强调其能够同时运营高端资产（如Short Hills）和区域性资产（如Midland, Texas），并提升所有资产的价值 [52] - 对于外部收购，公司设定了很高的标准，要求标的能提升品牌、能运用其专业能力增值、且价格合理 [86] - 公司对自身庞大的重建和开发管道（如Nashville新项目、Boca Raton、San Diego项目）感到兴奋，这提高了对外部收购的要求 [87][88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司基本面稳固，出租率高，客流量增长加速，零售销售健康增长，供需动态积极，共同推动现金流改善 [4] - 关税对零售商（除Costco、Walmart、Amazon等巨头外）造成了压力，预计2026年将感受到全面影响，这可能主要冲击小型零售商 [23][25][26] - 尽管存在关税压力，但客流量和销售额在增长，且公司有能力用生产力更高、租金更高的零售商替换掉队的租户 [40] - 管理层对经济持乐观态度，认为媒体销售、租户需求和客流量都在朝着正确方向发展 [42] - 奢侈品零售需求因品牌和具体品牌而异，有的在增长，有的更加谨慎，有的略有收缩，但长期来看，这些品牌都致力于美国市场 [105] - 2026年指引假设国内物业净营业收入增长至少3%，净利息支出将比2025年增加每股0.25-0.30美元，反映了当前市场利率状况 [14] - 指引范围已经考虑了一些在2026年初出现的、超出12月预算流程预期的破产案例，但管理层对维持该范围感到满意 [25] - 销售增长可能带来显著上行空间，因为预算是基于销售持平做出的，若实现增长（如3%），则可能超出预期 [56] - 预计2026年从完工项目中获得约3000万美元的净营业收入贡献，但大部分贡献将集中在年底 [32][67] - 预计2026年各平台出租率有上升机会 [96] 其他重要信息 - 2025年签署了超过1300份租约，总面积超过440万平方英尺；全年签署超过4600份租约，总面积超过1700万平方英尺 [6] - 全年新签租约约占30%，反映了投资组合需求的持续强劲 [7] - 当前租赁管道比去年同期增长约15%，且覆盖所有类别 [17] - 2025年完成了约90亿美元的融资活动，包括15亿美元的双批次高级票据发行，以及70亿美元的担保贷款再融资和延期 [12] - 年末后完成了8亿美元的5年期票据发行，利差为65个基点，所得款项用于偿还2026年1月15日到期的8亿美元票据 [12] - 年末后额外回购了273,000股股票，价值5000万美元 [13] - 关于Saks Global的投资，公司已计提减值，但通过交易获得了关键权利（如终止租约、自主开发权、潜在IP所有权），认为整体有利 [122][123][124] - 关于可交换欧元债务，公司已收到部分赎回通知，并已发行150万股股票以满足回售权 [121] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于新租约与续租租约的租金水平，以及当前租赁管道和需求深度与一年前的比较 [16] - 新租约租金约为每平方英尺65美元，预计2026年将保持这一水平 [16] - 租赁管道同比增长约15%，且需求广泛，租户需求没有减弱，反而在增加 [17] 问题: 关于Simon Plus忠诚度计划的早期观察，特别是对客流量和零售商销售的影响 [19] - 计划处于早期阶段，但在客户采纳和品牌兴奋度方面令人满意，仍处于会员获取和参与度提升阶段 [20] - 假日促销活动产生了良好的有机反响，有助于提升客流量，2026年将继续专注于增加新奖励、新零售商，并与其他领域的忠诚度计划合作 [20] 问题: 对2026年租户信用和坏账的展望 [22] - 关税给零售商（尤其是中小型零售商）带来了额外压力，预计2026年影响更全面 [23][25] - 管理层因此更加谨慎，但2026年指引范围已考虑了年初出现的一些破产案例，且由于零售需求强劲，未下调指引 [25] 问题: 预计2026年从2025年底或2026年完工的项目中获得多少增量净营业收入或运营资金 [31] - 预计2026年从完工项目中获得约3000万美元的贡献 [32] 问题: 在考虑到关税干扰的同时，公司其他收入杠杆（如Simon Brand Ventures、停车收入）是否足以抵消潜在影响，并推动盈利增长 [39] - 管理层同意此观点，认为客流量和销售额在增长，生产力低的零售商将被替换为生产力更高、租金更高的零售商，从而带来上行空间 [40] - 以Saks OFF 5TH为例，预计替换后部分物业的租金收入将从约1800万美元增至3000万美元 [41] - 整体上，媒体销售、租户需求、客流量均向好，对经济持乐观态度，但关税是逆风 [42] 问题: 关于A类与B类资产租赁对话的要旨、需求意愿和定价 [48] - 定价高度依赖于具体空间、市场和资产，A类资产需求更高，但B类资产也取得很大进展 [49] - 租赁是谈判的艺术而非纯粹的科学，公司去年完成了1700万平方英尺的租赁交易 [50][51] - 租赁B类资产比12个月前更容易，公司致力于提升所有资产的质量，例如将Southdale从C类资产提升为A类 [51] 问题: 哪些因素可能推动运营资金达到指引范围的上限或下限，特别是考虑到已吸收了一些意外的破产案例 [55] - 销售增长可能带来显著上行空间，因为预算是基于销售持平做出的 [56] - 尽管会有破产和租户延迟等情况，但如果实现租户销售增长，业绩会更好，管理层预计不会低于指引范围 [56] 问题: 2026年运营资金指引中包含了多少国内物业净营业收入增长，以及2025年完成的收购对2026年国内物业净营业收入的贡献 [60] - 2026年指引假设国内同店净营业收入增长至少3% [60] - Taubman收购的影响更多在2027年显现，因其整合和改造需要时间，其他收购贡献有限，尚处早期 [60] 问题: 预计3000万美元的净营业收入贡献是净额（已扣除因Taubman项目等下线的影响）还是总额 [64] - 该数字是总额，基于预期收益率，且存在时间因素，大部分贡献集中在第四季度 [65][67] 问题: S&O管道的进展，以及其中奢侈品与传统零售商的比例 [71] - 年末S&O占比约2.1%，预计在第二、三、四季度会上升 [72][73] - S&O占比保持稳定是积极的，意味着公司正在填补空置空间，存在积极的租户更替 [74] - 奢侈品租户占比远低于一半，但关键在于质量而非数量，少量高质量奢侈品租赁能显著改变资产面貌 [76] 问题: 是否还有更多类似Southdale的改造项目 [78] - 公司认为还有更多类似机会，预计很快会有相关宣布 [78][81] 问题: 对2026年全球交易流的展望 [86] - 公司对收购设有高门槛，标的必须能提升品牌、公司能增加价值、且价格合理 [86] - 公司对现有的庞大重建和开发管道感到兴奋，这提高了对外部收购的要求 [87] 问题: 重建项目是重新安置现有零售商，还是吸引新零售商进入市场，或是从区域内其他资产夺取份额 [95] - 大多数情况下会重新安置一些现有零售商，但主要是吸引新进入者进入市场 [95] 问题: 2026年与2025年相比的出租率展望，以及不同业态（名品折扣店、购物中心、奥特莱斯）之间是否有差异 [96] - 预计2026年各平台出租率有上升机会 [96] 问题: 机构对高生产力购物中心的投资意愿，以及合作伙伴是更倾向于增资还是公司更可能收购其股权 [99] - 情况因合作伙伴而异，取决于其持有资产时长、自身投资组合状况等，总体而言更倾向于维持现状 [99] 问题: 对奢侈品消费者和租户的观察，以及对该类别2026年租赁需求和销售生产力的展望 [103] - 奢侈品需求因公司和品牌而异，有的增长，有的更谨慎，有的略有收缩 [105] - 长期看，这些品牌都致力于美国市场，Saks Global的重组可能对公司有利 [105] - 这些品牌做长期决策，投资于品牌和门店，与公司理念一致 [106][107] 问题: 租赁管道同比增长15%是否受收购影响，以及如何处理可能收回的Saks和Neiman锚店空间，可能的资本投入和用途 [111] - 15%的增长是同口径比较，TRG的整合将逐步对租户组合和现金流产生积极影响 [112] - 对于可能收回的锚店空间，公司将运用处理Sears、JCPenney空置的经验，可能性包括引入Life Time Fitness、House of Sport、混合用途、露天增建等 [113][116] 问题: 关于对Saks Global的1亿美元投资的处理，以及到期欧元可交换债务的潜在处理方式 [120] - 关于欧元债务，公司已收到部分赎回通知，并已发行150万股股票以满足回售权 [121] - 对Saks Global的投资已计提减值，但通过交易获得了关键权利（终止租约、获得两栋建筑、自主开发权、以及转换为持有Saks/Neiman/Bergdorf IP的公司的权利），认为整体有利 [122][123][124] 问题: 2026年国内物业净营业收入假设与2025年相比，在出租率、重新租赁价差、坏账等方面的比较 [128] - 公司已连续多年给出至少3%的国内净营业收入增长指引，并均超额完成 [129] - 最终表现将取决于出租率、租赁业务以及其他业务的上升空间，正如过去几年一样 [129]