财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度房地产运营资金为每股3.49美元，较去年同期的3.35美元增长4.2% [11] - 2025年全年房地产运营资金达到创纪录的48亿美元，合每股12.73美元 [6] - 2025年第四季度国内物业净营业收入同比增长4.8%，全年增长4.4% [11] - 包含国际物业的合并投资组合净营业收入（按固定汇率计算）在第四季度增长5.1%，全年增长4.7% [11] - 2025年全年平均基本最低租金（针对商场和精品折扣店）同比增长4.7%，其中收购的TRG资产贡献了约250个基点的增长 [12] - 2025年商场和精品折扣店的零售商每平方英尺销售额为799美元，仅SPG自身投资组合同比增长2% [12] - 重要的第四季度总销售额同比增长约4%，全年增长约3% [12] - 年末占用成本率为12.7% [12] - 2025年完成了约90亿美元的融资活动，包括15亿美元的双批次美国高级票据发行，平均期限7.8年，加权平均票面利率1.77% [13] - 年末拥有超过90亿美元的流动性，净债务与EBITDA比率为5.0倍 [13] - 2025年支付了超过32亿美元的普通股股息，并回购了约120万股股票，价值约2.27亿美元 [14] - 宣布2026年第一季度股息为每股2.20美元，同比增长0.10美元或4.8% [14] - 2026年房地产运营资金指引为每股13.00至13.25美元，中点为13.13美元 [14] - 2026年指引假设国内物业净营业收入至少增长3%，净利息支出将比2025年增加每股0.25至0.30美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商场和精品折扣店年末入住率为96.4%，工厂直销中心为99.2% [11] - TRG资产的加入使商场和精品折扣店的入住率降低了20个基点，工厂直销中心降低了30个基点 [12] - 2025年第四季度签署了超过1300份租约，总面积超过440万平方英尺 [8] - 2025年全年签署了超过4600份租约，总面积超过1700万平方英尺 [8] - 全年新签租约约占租赁总量的30% [9] - 新租约的租金约为每平方英尺65美元 [17] - 年末的租赁管道较上年同期增长约15% [18] - 年末的S&O（空置和即将到期）率约为2.1%，与过去几年一致 [74] - 2026年预计从完工项目中获得约3000万美元的净营业收入贡献 [34] - 所有开发平台的总净成本份额约为15亿美元，混合收益率为9%，其中约45%来自混合用途项目 [10] - 新的开发和再开发机会管道持续增长，现已超过40亿美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 国内和国际业务均表现良好，共同推动了每股0.26美元的增长 [11] - 在印度尼西亚开设了一家新的精品折扣店 [5] - 收购了意大利的两家知名奢侈品折扣中心The Mall [8] - 收购了迈阿密快速发展的中央商务区顶级混合用途物业Brickell City Centre的合作伙伴权益 [8] - 收购了此前未持有的Taubman Realty Group剩余12%权益 [8] - 收购了夏洛特的高生产力露天零售中心Phillips Place [8] - 注意到北部边境（加拿大）的销售表现弱于南部边境 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购、再开发和新建项目积极提升投资组合质量 [5][8][9] - 计划在2026年上线多个重要的零售和混合用途项目，包括Brea Mall、Northgate Station住宅一期、Mission Viejo商店的露天扩建、Briarwood Mall和Tacoma Mall等 [9] - 计划开始新的建设项目，包括The Fashion Mall at Keystone和Town Center at Boca Raton的锚点再开发 [9] - 计划对前TRG资产（如The Mall at Green Hills、International Plaza和Cherry Creek Shopping Center）进行商品组合优化和重大资本升级 [10] - 公司专注于通过其租赁和物业管理专业知识以及强大的资产负债表，在所有物业中寻求新的增长和价值创造机会 [8] - 公司认为其A级资产负债表提供了显著优势 [13] - 公司战略包括将表现不佳的零售商替换为生产力更高、租金更高的零售商 [42] - 公司强调其能力在于重新构想大型零售空间（如前百货商店），用途广泛，包括健身中心、体育用品店、混合用途和露天增建 [115] - 公司对现有投资组合的再开发管道感到兴奋，这提高了外部收购的门槛 [88][91] - 公司于2025年11月推出了Simon Plus忠诚度计划，早期采用情况和客户参与度令人满意，计划在2026年继续扩展 [20][22][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售商需求在整个投资组合中保持强劲 [8] - 关税对零售商（尤其是中小型零售商）造成了压力，是2026年的一个不利因素 [25][27][44] - 管理层对经济持乐观态度，指出客流量上升、销售额增长，物业基本面持续改善 [42][44] - 尽管存在关税等不利因素，但公司看到许多积极方面，包括物业升级、Simon Plus计划以及吸引顶级零售商（如Chanel）的能力 [45] - 管理层预计2026年入住率有上升机会 [96] - 奢侈品零售需求因品牌而异，总体稳定，美国市场对奢侈品牌长期而言仍然非常重要 [105][106] - 关于机构投资者对高生产力商场的兴趣，目前情况大致维持现状，没有明显的急于退出或进入的趋势 [100] 其他重要信息 - 公司历史上作为上市公司已向股东支付了约480亿美元的股息 [6] - 2025年完成了超过20个重大再开发项目 [5][9] - 年尾后完成了8亿美元的5年期票据发行，利差为65个基点，所得款项用于偿还2026年1月15日到期的8亿美元票据 [13] - 年尾后额外回购了273,000股股票，价值5000万美元 [14] - 公司对Saks Global的投资已在本季度末冲销，但作为交易的一部分，获得了重要的房地产权利和潜在的知识产权上行空间 [122][123][124] - 已发行150万股股票以满足可交换欧元债券的赎回 [121] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于租赁方面，能否提供新租约和续租租约的租金细节，以及当前租赁管道的深度与一年前相比如何？ [17] - 新租约的租金约为每平方英尺65美元，预计这一水平将持续到2026年 [17] - 年初至今的租赁管道较去年增长了约15%，且所有类别均有广泛增长，租户需求没有变化，甚至有所增加 [18] 问题: 关于Simon Plus忠诚度计划，是否有关于其对客流量或零售商销售额影响的早期观察？ [20] - 该计划仍处于早期阶段，但从客户采用和品牌兴奋度来看令人满意，目前处于会员获取和增加参与度阶段，假日促销活动产生了良好的有机反响，有助于提升客流量，2026年将继续专注于获取新奖励、新零售商，并与其他领域的忠诚度计划合作 [22] 问题: 关于租户信用或坏账，对2026年的预期如何？ [24] - 关税显然对零售商产生了影响，尤其是中小型零售商，带来了更大压力，这将是2026年的一个不利因素，公司在制定预算（12月中旬完成）时已经考虑到了年初出现的一些破产情况，但基于强劲的零售需求保持了指引范围，不过预计破产情况可能会比去年略多，主要压力来自关税 [25][27][28] 问题: 2026年从2025年末或2026年稳定的项目中，应预期多少增量净营业收入或运营资金？ [33] - 预计2026年从完工项目中获得约3000万美元的贡献 [34] 问题: 考虑到12月的预算已经吸收了额外的意外破产，哪些因素可能推动运营资金达到指引范围的上限或下限？ [57] - 公司业务运营始于年初的保守估计，并在全年逐步构建，潜在的超额表现驱动因素包括辅助业务、租赁业务和销售额，销售额预算较为平稳，如果获得3%的增长，则有望超越预期，尽管会有破产和租户延迟等情况，但不预期会低于指引范围 [57][58] 问题: 2026年运营资金指引中包含了多少预估的国内物业净营业收入？2025年完成的收购对2026年国内物业净营业收入有多少贡献？ [62] - 公司预计可比净营业收入增长3%，收购的Taubman资产主要是2027年的故事，因为需要进行整合和改造，其他交易贡献有限，都处于早期阶段 [62] 问题: 之前提到的2026年再开发项目带来的3000万美元净营业收入是净数字吗？是否已考虑因Taubman项目而停业的净营业收入？ [65] - 这不是一个净数字，基本上是按预期收益率计算的交付项目贡献，其中存在一些时间因素，且大部分贡献集中在后期 [66][68][69] 问题: 关于S&O（空置和即将到期）管道，其进展如何？其中奢侈品租户占比多少？ [73] - 年末S&O率约为2.1%，预计该数字将在第二、三、四季度上升，公司不披露奢侈品租户的具体占比，但其并非主体，远低于一半，关键在于租赁质量而非数量，例如Southdale Center的转型主要由7万平方英尺的高端租赁驱动 [74][75][77][78] 问题: 是否还有更多类似Southdale的项目在管道中？ [79] - 公司认为肯定还有更多类似项目可做，并计划很快宣布相关消息 [80][83] 问题: 2025年完成了20亿美元的交易，2026年对交易流的展望如何？ [87] - 公司始终在寻找机会，但标准很高，交易必须能提升投资组合品牌、公司能增加专业价值（租赁、集约化、物业管理），且价格合适，2025年找到了几笔这样的交易，如果没有更多此类交易，公司将继续将资金再投资于现有投资组合，那里有很高的收益和不断增长的影子管道 [87] 问题: 进行再开发时，是重新安置现有物业内的零售商，还是吸引新零售商进入市场？ [95] - 大多数时候总会重新安置一些现有零售商，但主要是将新的参与者引入市场 [95] 问题: 2026年与2025年相比，对入住率的看法如何？不同业态（精品折扣店、商场、工厂直销中心）之间是否有差异？ [96] - 预计所有平台的入住率都有上升机会 [96] 问题: 机构投资者对高生产力商场的兴趣如何？合资伙伴是希望增加投资，还是公司更可能买断他们？ [100] - 情况因合作伙伴而异，取决于其持有资产的时间、其房地产投资组合状况等，没有急于退出或进入的趋势，大致维持现状 [100] 问题: 对奢侈品类别，当前的观察和预期如何？奢侈品品牌是否表现出更多谨慎？ [104] - 情况因公司、甚至品牌而异，有些在增长，有些在谨慎交易，有些略有收缩，好消息是过去十年他们发现美国市场比想象中更大，长期来看都非常致力于成为美国市场的重要参与者，批发业务受到Saks Global情况的影响，这可能对公司有利，总体而言是稳步发展，公司喜欢与这些做长期决策、投资于品牌和门店的高质量零售商保持一致 [105][106][107] 问题: 租赁管道同比增长15%，这个数字是否受益于收购？此外，对于可能收回的Saks和Neiman‘s锚点店铺，资本投资计划如何？最可能的前五大用途是什么？ [111] - 15%的增长是同口径比较，因为Taubman的租赁刚刚接手，公司从TRG资产中看到了积极的租户组合和现金流上行空间，如果收回大型店铺，公司将像处理Sears、JCPenney空置店铺一样，重新构想房地产用途，可能包括Life Time健身、House of Sport、混合用途、露天增建等，目前尚处早期 [112][115] 问题: 关于公司在Saks Global实体中的1亿美元投资，该投资如何处理？另外，关于今年晚些时候到期的可交换欧元债务，向债券持有人交付Klépierre股票的可能性及数学计算如何？ [120] - 对于可交换欧元债务，公司已收到一些赎回通知，并已发行150万股股票以满足回售权 [121] - 对Saks Global的投资是资助其收购Neiman Marcus的一部分，作为交易条件，公司获得了终止2份租约的权利、2栋建筑，以及在整个投资组合中无需Saks/Neiman批准即可进行建造的权利，并有权将投资转换为持有Saks、Neiman、Bergdorf知识产权的公司（由Authentic Brands Group运营），公司在第四季度末已冲销了这项投资，但认为通过获得的房地产权利和潜在的知识产权上行，公司处于有利地位 [122][123][124] 问题: 综合入住率、重新租赁价差、坏账等因素，2026年国内物业净营业收入的假设与去年相比如何？ [128] - 公司已连续四年给出至少3%的国内净营业收入增长指引，且每年都超额完成，最终推动国内净营业收入超越指引的，将是本次电话会议讨论的所有因素，包括入住率上升、租赁业务以及其他业务的贡献 [130]