行业与公司 * 行业：中国房地产市场 [1] * 公司：百强房企、前十强房企、前三强房企、保利发展、中海、华润、招商蛇口、金茂、邦泰、军一控股、中信诚开等 [1][3][4][5] 核心观点与论据 * 市场整体偏冷，分化加剧 * 2026年1月百强房企操盘销售金额为1,654.5亿元，同比下降27.3%，环比下降49% [1][3] * 前三强房企同比降幅仅为1.7%，前十强房企同比降幅为18.5%，头部企业抗风险能力较强 [1][3] * 有32家百强企业实现同比增长，其中10家增幅达到倍增水平 [5] * 保利发展是唯一单月环比增长28.2%的头部房企，而中海、华润、招商蛇口等环比下降60%~70% [5] * 7家企业首次进入百强榜单，其中4家是中小民营房企，如中信诚开依托深圳旧改项目热销首次闯入Top 30 [4] * 新房市场供需大幅收缩，一线城市降幅最大 * 2026年1月全国重点50城新房新增供应面积414.5万平方米，环比下降62%，同比下降55%，为近13个月最低值 [1][10] * 深圳新增供应仅8.9万平方米，环比下降83%；南京5.5万平方米；福州和南宁不到5万平方米 [10][11] * 全国重点50城新建商品住宅成交面积810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，为近13个月最低值 [12] * 一线城市总成交面积132万平方米，同比减少28%，降幅最大 [12][13] * 二线城市中成都表现相对较好，但新房成交面积仍同比下滑39% [1][12] * 三四线城市整体成交规模相对稳定，同比降幅最小，为2,188.7万平方米 [12] * 二手房市场表现超预期，对新房形成消纳效应 * 2026年1月二手房市场实现四连升，重点13城成交面积达810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，为近13个月次高点 [1][7][16] * 成都二手房成交面积218万平方米，新房仅69万平方米；北京成交125万平方米，同比增长6%；上海连续4个月单月成交量超2万套 [16] * 厦门、苏州和宁波等城市二手房成交量环比实现倍增 [16][17] * 二手房市场以价换量为主，例如武汉光谷某项目击穿板块底价后一个月售出100多套 [7] * 二手房交易将客户导向二手领域，对新房销售形成明显消纳效应，许多卖掉二手房的人短期内不太可能购买新房 [18] * 新旧住房需求错配，改善型需求转向二手房 * 核心区土地供应集中在低密度高端住宅，总价高，与普通购房需求不匹配 [1][19] * 改善型买家因价格敏感，更倾向于性价比更高、居住条件相对舒适的次新二手住宅 [1][19] * 五年内交付的次新二手住宅源源不断进入市场，例如上海2026年将有大量限售解禁上市，对市场形成抛压 [19] * 中间段（110-140平方米）的二手房交易量在一线和部分二线城市占比约30%，正在上升 [22] * 微观市场表现疲软，购房行为变化 * 各地售楼处来访量普遍下滑10%左右，认购量降低20%左右 [14] * 上海18个项目开盘去化率仅16%；广州3个项目开盘去化率17%；深圳首日认购率仅7% [14] * 高性价比或配套成熟的刚需项目去化较好，而改善型及高端项目表现欠佳，如武汉某滨江高溢价项目去化率仅31% [14] * 购房者认为当前价格达到心理预期后决定购房，目前仍以低总价小面积住房为主，一线城市300万以下住房占比超60%，其他城市200万以下占比达百分之六七十 [23] 其他重要内容 * 土地市场与供应约束 * 2026年1月土地市场供求规模和溢价率处于较低水平，企业拿地策略更关注综合价值评估和去化确定性 [20][21] * 2025年全国300城土地成交约10亿平方米，实际能进入开发销售流程的大概不超过4亿平方米，供应量将极大约束2026年成交 [24] * 产品与定价逻辑 * 新规产品虽然提高了得房率，但实际可利用率不理想，导致部分需求回流二手市场 [18] * 新规产品若不改进迭代，去化率将继续下降 [24] * 刚需型产品未来定价逻辑可能更多回归租售比，以确保投资价值稳定 [22] * 老旧小区的价值未来更多依赖城市更新和拆迁补偿，取决于土地价值而非建筑本身 [25] * 市场预期与展望 * 预计2026年2月新房销售受春节影响将环比和同比下降，新盘与二手盘背离现象将继续存在 [2][22] * 预计2026年房地产销售增长约5%，投资增长在10%至15%之间 [26] * 2026年土地投资预计不会有明显改观，将少于2025年的10亿平方米 [26]