行业与公司 * 行业：中国房地产行业[1] * 涉及公司：华润置地、新城控股、建发国际、绿城中国、金茂集团、龙湖集团、万科A/H[6][79] 核心观点与论据 市场现状与趋势 * 2026年1月，二手房价格环比跌幅收窄，但同比仍大幅下降 在追踪的85个样本城市中，二手房交易价格环比下降0.7%，同比下降14.1%[2] 环比跌幅较2025年12月的-1.3%和11月的-1.7%有所放缓[2] 98%的样本城市录得环比下跌，但仅9%的城市跌幅加快，而12月这一比例约为20%[2] * 一线城市房价环比跌幅显著收窄，为-0.3%，而12月为-1.3%，部分归因于温和的政策宽松和较低的基数效应[2] * 二手房挂牌总量保持稳定，但新挂牌量持续疲软 在约50个样本城市中，总挂牌量环比平均微降0.2%[3] 60%的城市总挂牌量环比增加，高于12月的36%[3] 新二手房挂牌量已连续10个月环比疲软，1月环比下降10%，但由于农历新年效应同比上升40%[3] 85%的城市新挂牌量环比下降，高于12月的53%[3] 与2024年9月政策宽松前相比，67%的样本城市总挂牌量更高，其中约30%达到历史最高水平[3] * 到访量小幅下滑，但二手房市场份额有望提升 1月，约50个样本城市中介门店到访量环比下降1%，但因农历新年效应同比上升80%[4] 鉴于土地销售大幅减少导致新房推盘量减少，二手房凭借更具竞争力的价格，其市场份额有望继续提升[4] 未来展望与预测 * 预计房价将进一步下跌，但速度放缓 预计未来几个月全国性的重大住房政策将保持平淡[5] 由于居民情绪脆弱，预计实物市场下行趋势将在2026-27年持续，但步伐放缓，二手房价格预计分别同比下降8%和6%[5] 库存消化分析显示，若宏观环境保持韧性，一线和部分二线城市房价可能在2027年下半年企稳[5] * 认为近期行业由情绪驱动的超常表现可能不可持续 预计过去几周二手房市场的销售回升是短暂的[6] 预见到多重近期不利因素可能导致在财报季出现回调，特别是对绿城、金茂、龙湖和万科A/H[6] 投资偏好与公司观点 * 在2026年继续看好具有可靠自救能力的优质公司[6] * 看好华润置地和新城控股 作为稳健的商场运营商，受益于“十四五”规划对消费的关注以及房地产投资信托基金政策的强劲顺风[6] * 在住宅市场整合者中看好建发国际，因其优化的土地储备支持利润率并有望恢复正收益增长[6] 其他重要内容 行业评级与公司覆盖 * 行业观点：与大市同步[8] * 覆盖公司及评级（截至报告日期）：建发国际、华润置地、新城发展、越秀地产为“增持”[79] 金茂集团、中国海外发展、万科H股、龙湖集团等为“持股观望”[79] 万科A股、绿城中国、金地集团为“减持”[79] 风险提示与估值方法（摘要） * 对华润置地、建发国际、新城控股采用了净资产价值折让估值法，并概述了各自的上行与下行风险[18][19][20][22][23][24][25] 利益冲突披露 * 摩根士丹利在过往及未来一定时间内，与报告提及的多数公司（如金茂、华润置地、万科、龙湖等）存在投资银行业务关系、收取服务费用或提供做市服务等[31][32][33][34][71]