财务数据和关键指标变化 - 第四季度净亏损为3690万美元，或每股0.21美元，运营资金为1460万美元，或每股0.08美元，与市场预期一致，季度业绩受到1220万美元（约合每股0.07美元）的CMBS贷款提前清偿一次性费用的影响 [24] - 第四季度物业层面净营业收入为7000万美元，比预测低100万美元，主要原因是整个投资组合的运营成本增加 [24] - 第四季度债务偿还和利率覆盖率均为1.8，低于第三季度水平，第三季度年化合并及核心净债务与EBITDA之比分别为8.8倍和8.4倍，均高于业务计划范围，这些指标受到第四季度总计1.36亿美元优先股权合作伙伴回购的负面影响 [25] - 2026年全年运营资金指导范围为每股0.51美元至0.59美元，中点为每股0.55美元，按此中点计算，2026年运营资金较2025年增长5.8% [16][27] - 2026年净亏损预计为每股0.62美元（中点），物业层面GAAP净营业收入预计为2.92亿美元，较2025年净增1300万美元 [26][27] - 2026年一般及行政费用预计为3600万至3700万美元，较2025年全年减少550万美元，主要原因是薪酬支出（包括激励薪酬）减少 [29] - 2026年总利息支出（包括550万美元递延融资成本和200万美元资本化利息）预计约为1.7亿美元，按中点计算较2025年增加3000万美元 [29] - 2026年终止费和其他收入预计在900万至1100万美元之间，高于2025年的660万美元 [30] - 2026年净管理和开发费用预计在600万至700万美元之间，减少400万美元，主要原因是开发项目合资企业稳定后开发费用降低 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全资核心投资组合入住率为88.3%，出租率为90.4%，年终后开始的远期租赁面积增长26%至22.9万平方英尺 [3] - 2025年租户保留率达到64%，超过原定59%-61%的业务计划目标范围 [4] - 全年租赁活动约为160万平方英尺，第四季度执行了41.5万平方英尺的租约，其中全资投资组合15.7万平方英尺，合资投资组合25.7万平方英尺 [4] - 全年资本化率为9.5%，略优于2025年业务计划中点，是五年来的最低资本化率范围 [4] - 按GAAP基准计算的年度市场公允价值调整为4.2%，超过业务计划预期，按现金基准计算则符合业务计划，新租赁的市场公允价值调整非常强劲，GAAP和现金基准分别为13%和4% [5] - 2025年年度考察量在实地考察次数上比2024年高出20%，更重要的是在面积基础上高出45% [6] - 2025年，56%的考察转化为提案，38%的提案转化为已执行租约，符合甚至略高于历史平均水平 [7] - 投机性收入目标在1700万至1800万美元之间，虽然低于2025年水平，但来自新租赁交易的投机性收入比2025年水平高出39%，目前已接近完成1300万美元（中点完成度75%） [18] - 预计年终入住率将较2025年水平提高120个基点，预计将实现多年来首次正净吸纳量 [18] - GAAP市场公允价值调整范围预计在5%至7%之间，现金市场公允价值调整范围预计在-2%至0%之间 [19] - 租赁资本预计略高于2025年水平，目标范围为12%-13% [19] - 同店增长预计在GAAP基础上为-1%至+1%，在现金基础上为0%至2% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城（包括CBD和大学城）是最大的子市场，目前入住率为95%，出租率为97%，到2028年只有6%的空间到期 [7] - Commerce Square合资物业目前出租率为90%，使公司在费城的全资和合资持有物业综合出租率达到95% [8] - 过去5年，公司在Market West和大学城所有新签署租赁活动中占据了30%的市场份额，显著高于其15%的市场份额，这一趋势在2025年加速，全年这些市场所有新签署租赁的54%发生在公司的物业 [8] - 自2021年以来，这些子市场的净有效租金增长了近20%，即年净有效租金增长5.4% [8] - 宾夕法尼亚州郊区整体出租率为89.4%，Radnor子市场出租率为91% [9] - 奥斯汀的入住率为74%，使公司整体出租率下降了400个基点，但该地区的考察量同比增长超过100% [9] - 运营投资组合租赁渠道保持稳健，为150万平方英尺，其中约14万平方英尺处于高级谈判阶段 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年业务计划可概括为：恢复盈利增长、持续稳健的运营业绩、继续重点稳定One Uptown和3151项目、加速资产出售计划以偿还债务并进一步优化投资组合，同时改善资产负债表 [16] - 计划通过售价较低的债务偿还2025年建设贷款，预计可节省约200个基点 [19] - 业务计划预计完成2.8亿至3亿美元的资产出售活动，预计平均资本化率约为8%，大部分销售预计在上半年完成，目前已有约1亿美元资产选定买家并正在推进销售协议 [20] - 业务计划预计在2026年下半年对One Uptown和Solaris项目进行资本重组，形式可能为完全出售或平行合资（公司保留少数股权并回收大量资本） [21][22] - 计划利用资产出售所得首先降低杠杆，这是首要任务，鉴于股价被显著低估，在加速销售计划并获得更多清晰度后，可能有机会回购股票 [21][40] - 公司的战略方向包括将宾夕法尼亚州郊区的业务集中到一两个核心子市场，将奥斯汀的重点主要转向Uptown ATX的巨大机遇，并有计划地退出华盛顿特区市场 [47] - 正在评估对3025 JFK项目中住宅部分进行低利率担保融资，并将办公部分加入无负担资产池 [31] - 2026年资本计划活动较多，总额约为4.75亿美元，包括再融资、债券回购、债务削减、开发支出、股息、资本支出等 [34][35] - 预计年终核心净债务与EBITDA之比在8.0至8.4倍之间，偿债备付率预计在70%至90%之间，下半年将有所改善 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从运营投资组合管理和流动性角度看，2025年的业绩非常符合业务计划，强劲的运营指标强化了租户基础持续追求高品质以及公司强大的市场定位 [3] - 第四季度考察量环比增长13%，2025年第四季度考察量较2024年第四季度增长87%，在全资基础上，第四季度所有新租赁的45%是追求高品质的结果 [5][6] - 所有核心市场的考察量都有所增加，特别是费城CBD和Radnor，按面积计算分别增长49%和45%，这是市场不断改善的良好迹象 [7] - 投资市场持续看到强劲改善，无论是交易速度还是定价，例如最近一个营销的项目签署了超过90份保密协议，进行了20多次考察，买方池反应强烈，买方包括高净值家族办公室、拥有私人资本的运营商以及机构级买家的重新出现 [15] - 运营平台使公司能够利用改善的房地产市场条件，开发渠道的盈利增长已开始转化为2026年的盈利增长，并预计2027年将进一步改善 [37] - 生命科学领域看到了一些初步复苏迹象，但整个市场需要这些迹象发展成更稳固的复苏，费城地区私营生命科学公司（特别是细胞和基因治疗领域）表现良好，孵化器和毕业实验室空间活动频繁 [50] - 预计费城CBD约有10%-15%的存量物业将转为住宅用途，州政府已通过为期20年的办公转住宅税收减免政策，市政府也在评估中，预计这将刺激存量进一步减少 [60] - 公司认为整个投资组合价值都被低估，主要是由于市场对稳定剩余两个开发项目所面临阻力的看法，但运营投资组合基础非常稳固 [46][92] 其他重要信息 - 流动性状况稳健，6亿美元无担保信贷额度未使用，季度末持有3200万美元现金 [9] - 无担保债券在2027年11月之前没有到期 [10] - 超过50%的未偿债券票面利率高于8%，如果市场保持建设性，这为未来几年提供了非常好的融资和再融资机会，如果将这些高于8%的债券以当前市场利率再融资，利率成本将减少约每股0.10美元 [10] - 第四季度，公司迈出了资本重组开发合资企业的第一步，赎回了Schuylkill Yards两个合资企业中优先合作伙伴的股权 [11] - 3025 JFK物业以92%的出租率在第一季度加入核心投资组合，对3151项目的收购总额约为6570万美元，主要通过5000万美元的C-PACE贷款融资 [11] - 3151项目的渠道约为100万平方英尺，其中60%为办公，40%为生命科学 [12] - One Uptown项目目前出租率为55%（上次电话会议时为40%），另有2万平方英尺（8%）的租约待执行，将使出租率达到63% [13] - Solaris项目入住率为98%，出租率为99%，自11月1日以来的续租平均实现了12.7%的有效租金增长 [13][14] - 执行副总裁George Johnstone即将退休，本次是其最后一次财报电话会议 [98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于债券再融资的时机和门槛 - 公司当前的首要行动是执行销售计划，产生额外流动性并持续改善信用指标，这将继续降低总债务资本成本，2026年业务计划目前没有提前赎回这些债券的安排，但资本市场条件不断变化，执行销售计划、开发项目租赁进展改善将产生额外净营业收入和流动性，公司将评估债券回购计划、债务削减计划，作为加速销售计划的一部分 [39] 问题: 关于1.25亿美元用于债务或股票回购的分配 - 销售所得将首先用于降低杠杆，这是首要任务，在加速该计划并获得更多清晰度（甚至可能更多销售）后，公司有机会回购被认为价值被显著低估的股票，但主要目标是通过资产出售计划回归投资级指标，收购Schuylkill Yards合资企业暂时提高了杠杆指标，但随着3025项目主要租户入住和收入流开始，这些指标会立即显著改善，股票回购的选择权将在实现其他目标后考虑 [40][41] 问题: 关于处置资产的选择标准及组合策略 - 公司认为整个投资组合价值都被低估，选择出售资产时，评估了资产的预测增长率（考虑到子市场动态变化）、持有某些资产的净现值，并制定了框架，以确定哪些资产在当今市场环境下可销售（目标平均资本化率约8%）、哪些资产租赁风险较高且未来资本支出昂贵、以及整体投资组合重组（如将宾夕法尼亚州郊区业务集中到一两个核心子市场，将奥斯汀重点转向Uptown ATX，并有计划地退出华盛顿特区市场） [45][46][47][48] 问题: 关于生命科学孵化器空间的动态和前景 - 生命科学领域看到了一些初步复苏迹象，但整个市场需要这些迹象发展成更稳固的复苏，费城地区私营生命科学公司（特别是细胞和基因治疗领域）表现良好，孵化器和毕业实验室空间活动频繁，已有租户扩张，毕业实验室空间目前93%已占用 [49][50][51] 问题: 关于合资企业资本重组时间表推迟至下半年的原因 - 业务计划原本就预计资本重组发生在下半年，且盈利展望未包含这些交易的影响，公司持续积极与各类投资者评估合适时机，Solaris项目表现很好，已基本满租，但早期续租阶段获得了近13%的有效租金增长，这对净营业收入影响巨大，公司正在监测以决定最佳资本重组时间，One Uptown项目目前出租率约63%，渠道仍然强劲，特别是小租户方面，公司正在同步推进租赁努力和与资本重组合作伙伴的对话，希望尽快完成，但为保守起见未将相关影响计入年度盈利展望 [54][55][56][57] 问题: 关于租赁渠道的详细情况（规模、市场和产品类型） - 最强劲的趋势线在费城CBD和大学城，需求水平正在恢复至疫情前水平，2025年新交易量是过去5年最高，预计CBD约10%-15%的存量将转为住宅，Radnor和King of Prussia地区活动也非常良好，开发项目3151的渠道仍然强劲，约60%办公、40%生命科学，One Uptown项目租户面积在5千至5万平方英尺之间，运营投资组合渠道目前为150万平方英尺，与上季度基本一致 [58][59][60][61][62][63] 问题: 关于奥斯汀IBM退租及现有建筑重建计划的更新 - IBM将从Uptown开发项目中的空间搬出，时间从明年第一季度末开始，公司已获得对Uptown开发批准的重大修改，可以增加密度，2026年业务计划确实包含开始重建一栋现有建筑，该建筑目前空置，面积约15.7万平方英尺，预计改造成本在3000万至4000万美元之间，可在3-4个季度内完成，已进行一些营销，拥有约60万平方英尺的潜在客户，租金水平比One Uptown所需租金低约15%-20%，目标现金收益率高于8% [68][69][70][71] 问题: 关于2026年3亿美元处置目标之外是否还有其他潜在出售 - 今年的目标是2.8亿至3亿美元，但公司还有其他一些资产（包括土地持有）正在排队等待出售，因为投资市场条件持续改善，公司已仔细评估各资产预期增长，对于那些由于子市场条件或租户偏好变化可能导致增长停滞的资产，会考虑出售，预计2027年也会有处置计划，并与开发项目全面稳定相衔接 [72][73][74] 问题: 关于降低杠杆与股票回购之间的内部权衡及长期杠杆目标 - 公司的战略方向是让杠杆指标完全回到投资级阶梯，这通常表现为偿债备付率远高于2，净债务与EBITDA之比在7倍左右的中低段，这是一个多年计划，可以通过资产出售和增加净营业收入来实现，开发项目上线可带来约2700万美元的增量净营业收入，目前偏向于降低杠杆，但也非常清楚公司证券被低估，因此也在考虑通过加速土地销售、其他建筑销售来产生充足流动性，在保持正吸纳和盈利增长的同时，能够在市场回购股票 [77][78][79][80] 问题: 关于费城大学城开发项目是否可能成为处置对象 - 这些项目并未排除在出售名单之外，对于3025项目，公司正在评估对其住宅部分进行再融资以显著降低债务持有成本，但对该住宅部分的合资可能性也未完全排除，对于3151项目，随着租赁进展更清晰，与其他资本合作伙伴洽谈也在考虑范围内，这些都将与业务计划的其他部分相协调，公司倾向于保留投资组合中真正高质量的部分，并通过出售其他增长预期不那么强劲的资产来产生额外销售收益 [81][82] 问题: 关于资产出售收益的具体用途，特别是针对2028年到期票面利率8.5%的债券 - 资产出售目标平均资本化率约为8%，具体取决于资产和子市场位置，范围从较低的个位数到较高的个位数，关于收益用途，考虑到仍需支付一些开发款项，公司会尽量保持信贷额度接近零，当销售完成且信贷额度接近零时，公司目标之一是可能在公开市场回购一些债券，例如2028年到期债券，价格在106或更低，如果完成大量销售，也可能进行正式要约收购，公司肯定会考虑提前赎回一些高利率债券，这有助于近期改善偿债备付率，将更关注2028年到期的近期债券而非更远期的 [86][87][88][89][90] 问题: 关于董事会是否考虑过资本重组、并购或其他战略方案以应对股价与资产净值的巨大折价 - 董事会和管理层始终对任何战略解决方案持开放态度，公司认为当前公开市场折价的驱动因素之一是开发项目的租赁进展及其对资产负债表指标的影响，运营投资组合基础非常稳固，入住率在增长，资本控制良好，在部分市场获得了有史以来最高的净有效租金，占据了超过其市场份额的市场份额，公司有机会通过完成约2.9亿美元（中点）的资产出售来改善投资组合整体质量、简化持有结构并降低杠杆，挑战在于奥斯汀投资组合表现不及预期，以及One Uptown和3151两个剩余开发项目的悬而未决，公司需要向市场展示其执行和完成租赁的能力，董事会和管理层每季度审查战略方向，与资本重组合作伙伴、资产出售计划保持密切讨论，在回归投资级指标、稳定开发项目的同时，通过资产回收产生额外流动性并保持良好运营业绩 [91][92][93][94][95]