财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度同店收入增长3.3%，达到最新指引范围的高端，比年初预测高出30个基点 [10] - 2025年全年同店收入增长达到指引范围的高端，每股FFO增长超过指引范围的中点 [3] - 2025年第四季度混合租赁费率增长1.9%，入住率环比上升20个基点至96.3%，优惠平均约为1周 [4] - 2026年全年同店收入增长指引中点为2.4%，其中85个基点来自2025年业绩的“赚入”效应，30个基点来自其他收入 [10][11] - 2026年混合租赁费率增长指引中点为2.5% [11] - 2026年同店运营费用增长指引中点为3%，为多年来最低，其中可控费用增长约2%，保险成本同比下降约5% [11][12] - 2026年同店NOI增长指引中点为2.1% [12] - 2026年核心每股FFO增长预计同比持平，主要因结构性融资组合的赎回造成1.8%的增长阻力 [13] - 2025年结构性融资组合的账面价值为3.3亿美元，但2026年指引中计入收入的金额为1.75亿美元 [60] - 公司流动性超过17亿美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，洛杉矶市场的入住率环比改善70个基点，显示出市场持续向稳定化迈进 [5] - 2025年第四季度，新租赁费率增长为负2.4%，主要受西雅图和圣地亚哥市场疲软以及供应影响 [65][66] - 2026年，新租赁费率增长预计在持平至2%之间，续租费率增长预计在3%-4%之间 [24] - 2026年2月和3月的续租费率增长约为4%至中段4% [45] - 续租谈判中的折扣幅度在30-50个基点之间，表明环境正常稳定 [46] - 其他收入增长表现强劲，部分得益于电动汽车停车费等举措的推出 [136] - 拖欠率已恢复至接近疫情前水平，目前为50个基点，比历史平均水平高10个基点 [131] 各个市场数据和关键指标变化 - 区域表现排名：2025年第四季度，北加州表现最佳，其次是西雅图，然后是南加州 [5] - 北加州：2025年因科技行业扩张、有利的迁移趋势和有限的新住房供应而表现超预期 [4] 2026年市场租金增长预计在中段3%到4%的范围内 [78] 风险投资在第四季度环比增长91%，其中超过65%的资金集中在湾区 [20] 办公室吸纳率首次在旧金山、圣何塞和西雅图三大主要市场转为正值 [20] - 西雅图：2025年第四季度表现疲软，未达到租金增长和租赁数量的预期，并有一些企业裁员公告 [21] 2026年市场租金增长预计在中段2%的范围内 [78] 市场供应预计同比下降30% [22][121] OpenAI将其在西雅图的办公空间扩大了四倍，亚马逊和微软分别从1月和第一季度开始强制返岗办公 [22][118] - 南加州： - 洛杉矶：经济入住率（考虑拖欠后的财务入住率）在第四季度达到94.7%，正稳步接近95%的稳定水平 [28] 2026年市场供应预计下降20% [28] 市场租金增长预计在中段1%的范围内 [78] - 圣地亚哥与橙县：预计2026年表现与今年相似，保持稳定但增长平缓，橙县供应略有增加但幅度不大 [80] - 全美对比：埃塞克斯大多数市场的租金增长超过了全美平均水平 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置战略：公司遵循严格的资本配置原则，专注于创造股东价值，评估标准包括每股FFO增值、每股NAV增值以及寻找比现有组合增长潜力更高的机会 [38] 所有选项均在考虑之列，包括股票回购、优先股、开发和收购 [40] - 收购重点：过去两年，埃塞克斯是北加州最大的投资者，其大部分收购交易发生在资本化率压缩之前，带来了显著的资产净值增值 [8] 公司战略性地将结构性融资的赎回收益重新配置到北加州更高增长的完全产权收购中，以获得更好的风险调整后回报 [14] - 开发活动：2026年没有新的开发项目启动计划，因为当前经济性不足，需要土地卖家降价和/或超过10%的租金增长才能使项目可行 [48] 公司正在推进两个土地项目，但预计不会在2026年启动 [48] - 交易市场：2025年，非投资组合机构性多户住宅交易额达到126亿美元，较2024年大幅增长43% [8] 西海岸市场情绪显著改善，竞标者增多，资本化率压缩，尤其是在北加州和西雅图 [8] 热门子市场（约占交易量的三分之一）的资本化率在低4%范围内，其余三分之二在中段4%范围内 [8] - 行业竞争与机会：南加州过去两年交易额约110亿美元，大部分交易资本化率在4.5%-4.75%范围内 [35] 尽管2021年存在大量低资本化率交易，但由于贷款环境有利和NOI增长，预计2026年不会出现大量不良资产抛售 [88][89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济展望：2026年共识预期指向缓慢但稳定的经济增长，就业趋势预计与近期保持一致，主要雇主对招聘持谨慎态度 [6] 全球不确定性继续拖累经济和就业增长，这是公司指引范围低端的主要驱动因素 [6] - 供需分析：基础情景假设当前需求水平在2026年持续，而新住房供应总量预计同比下降约20% [6] 由于各市场新住房供应处于历史低位，即使需求出现小幅拐点，也可能对基本面产生巨大影响 [7] - 区域前景：尽管全国招聘预期疲软，但北部地区（北加州、西雅图）状况更好，科技行业活动依然积极，公司在人工智能领域的投资持续，且这些市场将继续受益于持续的返岗办公政策 [7][22] - 长期信心：西海岸多户住宅市场有利的供应背景，加上北加州的持续复苏，支撑了公司对其市场长期表现优于平均水平的展望 [7] - 政策环境：加州政策正从极端自由主义立场缓慢转变，这对整体经济有利，一些极端提案未获成功 [58] 公司未看到移民政策（如H-1B）对其业务产生负面影响，国际移民活动已恢复至疫情前历史常态水平 [54][55] 关于“垃圾收费”的立法预计不会对公司业务产生重大影响 [95] 其他重要信息 - 公司自由现金流足以覆盖股息、所有计划资本支出和年度开发计划 [14] - 财务团队通过12月的债券发行部分解决了2026年到期的债务，主动降低了近期到期风险 [14] - 2025年公司产生了200万美元的倡议（政治）成本，预计2026年不会产生大量此类成本 [86] - 公司在洛杉矶接管了一项与优先股投资组合相关的资产，预计通过管理优化可将其资本化率从低至中段4%提升至中段5% [92] - 技术举措（包括人工智能和费用管理）正在推进，但经济效益的体现具有滞后性和波动性，2026年指引中未计入新举措的贡献 [135][136][137] - 西雅图税收预计在2026年将有高个位数范围的增长，这与2025年税收大幅减少的情况不同 [112] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于科技市场动态（尤其是北加州和西雅图）对需求的影响及最新观察 [17] - 北加州正处于复苏阶段，就业环境虽不强劲但稳定 [18] 关注顶级科技公司的职位空缺、风险投资（第四季度环比增长91%）和办公室吸纳率（首次在三大北部市场转为正值）等指标 [19][20] - 西雅图第四季度表现疲软，有企业裁员，但长期基本面依然看好，供应下降30%，OpenAI扩大办公空间，且亚马逊、微软开始强制返岗办公 [21][22] - 就业环境受公共政策影响，存在不确定性 [23] 问题: 关于2026年新租和续租混合增长率的预期 [24] - 预计混合增长率与2025年相似，约为2.5% [24] - 新租赁增长率预计在持平至2%之间，续租增长率预计在3%-4%之间 [24] 问题: 关于洛杉矶市场的现状、2026年表现预期及何时能更好贡献增长 [27][53] - 洛杉矶经济入住率在第四季度达到94.7%，正稳步接近95%的稳定水平 [28] 2026年供应预计下降20%，有望更快达到稳定 [28] - 指引中假设洛杉矶持续逐步改善，预计明年恢复正常拖欠率 [53] 上行潜力取决于整体就业环境改善和供应下降 [53] - 当前重点是处理拖欠率和提升入住率，达到95%稳定入住率后将获得定价权 [64] 问题: 关于旧金山/湾区租金增长是否受优惠减少带来的基数效应影响，以及这是否会成为2026年的阻力 [30][31] - 该市场的优惠水平与历史平均水平差异不大，租金上涨更多是复苏故事，而非优惠减少所致 [32] - 旧金山租金仍比疫情前水平高出约9%，而正常水平应高出约20%，因此仍处于复苏阶段 [32] 问题: 关于南加州大型投资组合上市、当前买方资本化率以及外部增长和资本配置的总体看法 [34] - 南加州过去两年交易额约110亿美元，大部分交易买方资本化率在4.5%-4.75%范围内 [35] 公司会评估所有机会，并在能创造价值时参与 [35] - 资本配置策略不变，寻求相对于资本成本具有最高潜在增值的投资 [38] 买方资本化率是基于现有租金的经济资本化率 [39] 问题: 鉴于当前股价，股票回购在资本配置机会中的排序如何 [40] - 所有选项（回购、优先股、开发、收购）都在考虑范围内 [40] 当前股价（约255美元）下，各种选项的吸引力接近 [40] - 过去一年半在北加州部署资本购买完全产权资产带来了投资组合领先的租金增长和资本化率压缩，创造了股东价值 [41] 公司会在有意义时进行大规模回购 [42] 问题: 关于续租增长的最新情况（1-3月）以及要价与成交价之间的差距 [45][46] - 2月和3月续租增长率约为4%至中段4%，符合预期 [45] - 续租谈判中的折扣幅度在30-50个基点之间，表明环境正常稳定 [46] 问题: 关于2026年无新开发启动的原因，以及启动开发所需的收益率门槛 [47][48][50] - 2026年没有新开发启动计划，因为当前经济性不足，需要土地卖家降价和/或超过10%的租金增长才能使项目可行 [48] - 在北加州，如果交易市场资本化率在4.25%左右，开发收益率接近6%则值得承担风险 [50] 问题: 关于移民（缺乏移民）是否对需求产生明显影响 [54] - 未看到国际移民政策对需求产生直接影响，移民活动已恢复至疫情前历史常态水平 [54] H-1B等政策目前被视为积极因素，且有对学生等的豁免，不应损害业务 [55] 问题: 关于加州选举和可能影响租赁住房的政策提案 [58] - 加州政策正从极端自由主义立场缓慢转变，这对整体经济有利，一些极端提案未获成功 [58] 民意倾向于正常运转的经济 [59] 问题: 关于结构性融资账簿在2026年调整到位后，应如何建模其未来增长 [60] - 2026年底账面价值为3.3亿美元，但2026年指引中计入收入的金额为1.75亿美元（为3年期到期产品） [60] - 未来赎回将更易管理，公司也在寻找新的、风险调整后回报合适的投资机会来填补，该账簿将比2-3年前稳定得多 [60] 问题: 关于洛杉矶的改善是市场普遍稳定还是公司特定运营策略的结果，以及第四季度新租赁负增长的原因 [63][65] - 洛杉矶的改善更多是公司运营策略驱动，重点是处理拖欠和提升入住率 [64] - 第四季度新租赁负增长主要受西雅图和圣地亚哥市场疲软以及供应影响 [66] 随着供应减少和洛杉矶环境稳定，情况应会好转 [66] 问题: 关于2026年新租赁增长的节奏预期，以及1月份的新租赁增长率 [68][70] - 预计2026年增长较为平缓，上下半年差异不大，部分由于政治不确定性（中期选举） [69] - 认为讨论1月份数据意义不大，因为12月和1月受季节性影响最弱，不能预示全年趋势 [70] 问题: 关于基于当前市场状况，公司是否仍倾向于从南加州换仓至北加州 [71][72] - 如果各市场资本化率基本一致，北加州因处于复苏阶段、未来租金增长前景更高，仍是更有吸引力的资本部署地 [72] - 但如果不同子市场间资本化率出现差距，则需要综合评估，具体取决于资产增长率和子市场状况 [72][73] 问题: 关于混合租金增长展望是否隐含下半年减速，以及2026年各关键区域的市场租金增长预期 [76][78] - 公司模型显示增长率基本一致，通常一季度和四季度最低，二、三季度较高 [77] - 2026年市场租金增长预计与去年相似（去年为中段2%左右），其中北加州在中段3%到4%，西雅图在中段2%，南加州在中段1% [78] 问题: 关于南加州（除洛杉矶外，如橙县、圣地亚哥）的近期前景，以及洛杉矶投资组合的内部收益率预期 [79][81] - 橙县和圣地亚哥预计表现与今年相似，保持稳定但增长平缓 [80] - 在南加州，基于公司的增长预期，市场出清交易的内部收益率在低7%左右 [81] 公司在北加州的子市场选择中实现了更好的回报 [81] 问题: 关于倡议（政治）成本是否应被视为核心业务运营的一部分 [85][86] - 2025年倡议成本为200万美元，2026年指引中未具体说明，但预计不会产生大量此类成本，它们可能逐年波动，特别是在有重大投票议案时 [86] 问题: 关于2021年的低资本化率交易是否会因债务到期而创造收购机会 [87][88] - 尽管理论上应有大量交易因失去优惠贷款利率而进入市场，但由于贷款资本充足、赞助商与贷款机构协商解决，并未看到不良销售迹象 [88] - 南加州表现相对较好，NOI增长，创造了价值，因此预计2026年不会出现大量困境资产 [89] 问题: 关于在洛杉矶接管的资产（与优先股组合相关）的稳定时间和对收益的影响 [92] - 该资产预计稳定后资本化率在中段5%范围，目前为低至中段4% [92] 去年对经济性没有影响，公司刚在年底接管 [92] 前任赞助商的商业模式（部分单元作为带家具短租）表现不佳，但公司有信心通过自身平台在年底将其提升至中段5% [92] 问题: 关于“垃圾收费”立法是否会影响公司继续增长非租金收入的能力 [95] - 公司已审查其收费实践并咨询顾问以确保合规，预计不会对业务产生重大影响 [95] 问题: 关于从埃塞克斯核心市场以外地区迁入的节奏是否有变化 [97][99][100] - 已看到北部地区的移民（迁入）趋势有所增加，但这可能更多由返岗办公驱动，而非强劲的招聘环境 [100] 问题: 关于西雅图返岗办公的益处是否能抵消持续的裁员影响 [104] - 西雅图市场变化迅速，尽管有裁员，但供应减少30%将支撑市场 [105] 大型公司的裁员原因多为淘汰非盈利业务或为扩张新业务单元进行投资重组，而非困境所致，这实际上是积极信号 [106] 办公室吸纳率和租赁活动增加也表明市场依然活跃 [107] 问题: 关于南湾（South Bay）市场在面临AI颠覆和裁员情况下为何表现仍相对稳健 [108] - 南湾市场比西雅图市场更深、更多元 [109] AI颠覆（如云计算、协作工具）同时也在创造代理式AI等新需求，这些活动仍发生在同一子市场内，这是该市场的基础优势之一 [109] 问题: 关于2026年西雅图和华盛顿州的税收支出是否会因相关倡议和附加费而发生变化 [112] - 2026年指引中已计入西雅图税收高个位数范围的增长，这与2025年税收大幅减少的情况不同 [112] 问题: 关于返岗办公政策是否已带来需求二次提振，还是仅基于市场积极势头的延续 [117][118] - 预期基于实地观察：公司宣布返岗政策后，部分员工遵守，部分未遵守，直到宣布强制执行（如检查门禁卡）后，大家才普遍返岗 [118] 亚马逊从1月开始强制执行，预计其员工行为也将遵循这一模式 [118] 问题: 关于西雅图裁员是否导致提前解约通知增加，以及上半年混合租赁价差预期 [119][120][121] - 裁员影响通常已在第四季度和1月体现，2月影响较小 [120] 西雅图的租赁活动和续租率与历史模式差异不大，不预期有“第二只靴子”落地 [120] - 预计2026年全年混合价差与去年下半年相比不会有显著差异，且供应减少30%也将利好市场 [121] 问题: 关于指引中对结构性融资赎回收益未重新部署的保守假设是否现实 [124][126] - 2026年赎回情况的独特之处在于，预计90%的赎回与2项大型资产相关 [126] 其中一项已在第四季度停止计息，另一项正在与赞助商讨论中，鉴于最终结果未知，指引中未假设任何赎回收益 [126] 指引中已无