财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度同店净营业收入结果符合初始指引，但实现过程比预期曲折 [4] - 2025年第四季度整体入住率高达96.4% [14] - 2025年第四季度综合租金增长率为0.5%，处于指引范围中点，其中续约租金实现4.5%的强劲增长，但除旧金山外所有市场的新签租金均为负增长 [14] - 2025年全年标准化运营资金为每股3.99美元，2026年指引中点为每股4.08美元，同比增长2.25% [27] - 2025年公司通过季度股息和股票回购向股东返还了超过13亿美元现金 [11] - 2025年第四季度及之后，公司回购了约2.06亿美元股票，2025年全年股票回购总额达3亿美元 [10] - 2025年公司净销售额收益为5亿美元，其中大部分交易发生在年底，预计将对2026年标准化运营资金每股造成0.06美元的拖累 [28] - 2025年底净债务与标准化EBITDAre比率为4.3倍 [32] - 2026年同店收入增长指引范围较宽，其中点假设需求与2025年下半年相似 [5] - 2026年同店费用增长预计在3%-4%之间，其中点比2025年低20个基点 [25] - 2026年综合租金增长率预计在1.5%至3%之间 [18] - 2026年预计公用事业成本（尤其是电力和水）将再次显著超过通胀，但增速可能低于2025年的8% [26] - 2026年利息支出预计将对标准化运营资金每股造成0.05美元的逆风 [29] - 2026年公司管理费用预计将对标准化运营资金每股造成0.01美元的逆风 [29] - 2026年指引假设债务发行规模在5亿至10亿美元之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合中约30%的净营业收入来自表现强劲的旧金山和纽约市场 [7] - 扩张市场（亚特兰大、达拉斯、丹佛、奥斯汀）目前占总净营业收入的比例略低于11%，高水平的供应继续影响其运营业绩 [21] - 在扩张市场中，亚特兰大表现最好，丹佛最差 [22] - 公司预计亚特兰大和达拉斯的同店投资组合将拥有更强的定价能力 [22] - 公司预计2026年综合租赁项目将贡献0.06美元的每股标准化运营资金，主要得益于两个开发项目在2025年第四季度稳定，另一个预计在2026年第一季度稳定 [27] - 非同店净营业收入增长预计在2026年贡献0.01美元的每股标准化运营资金 [27] - 批量Wi-Fi项目在2025年覆盖了113处物业，2026年将新增64处，预计将产生680万美元（70个基点）的增量费用影响 [26] - 批量Wi-Fi项目预计在2026年贡献约600万美元的净营业收入，到2027年底全面推广完成后将贡献约1000万美元 [26] - 第一代技术创新（集中化、自动化、在租赁流程中引入人工智能）使现场工资支出减少了15%，体现在同店工资支出五年复合年增长率仅为1.1% [22] - 未来18个月，公司计划自动化更多流程并增加更多人工智能应用，预计未来几年将使现场工资支出再减少5%-10% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年上半年，许多沿海市场租金增长强于预期，但下半年除旧金山和纽约外，所有市场的收入势头均出现减速 [5] - 旧金山和纽约市场在第四季度表现尤为强劲，南加州市场增长温和，扩张市场表现疲软 [14] - 2026年，旧金山和纽约是驱动业绩的两个主要市场，它们拥有全国最好的供需前景 [20] - 华盛顿特区市场在2025年表现分化，上半年强劲，下半年因联邦裁员、国民警卫队部署和政府停摆等因素而走弱 [21] - 华盛顿特区2026年预计交付约4000套新公寓，远低于2025年的12000套，供应环境非常有利 [21] - 亚特兰大市场自2023年11月以来租金加速上涨，表明市场正在触底反弹 [22] - 公司对洛杉矶市场持续感到焦虑，因其缺乏经济和生活质量驱动因素 [73] - 公司预计2026年所有市场租金都将从当前水平上涨，但增速各异，旧金山和纽约将实现超常增长 [71] - 公司投资组合在2026年初的“租金与市场价差”为增益1.2%，但随着春季租赁旺季推进，预计将转为折价状态 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持多元化的投资组合战略，认为长期股东回报最大化需要通过在大都市区及城郊环境中广泛布局来实现 [7] - 鉴于当前资本成本，大规模的收购活动目前意义不大，开发活动将高度选择性 [9] - 公司认为当前最佳的资本配置机会是出售远期回报率较低的物业，并用销售收入回购股票 [9] - 公司认为其高质量资产基础和成熟运营平台在公开市场的估值远低于私募市场价值 [10] - 公司将继续在保持资产负债表实力和灵活性的同时，进行股票回购 [10] - 较小的开发平台以及运营现金流和收益增长带来的增量债务能力，使公司在股票回购符合股东最佳利益时能更灵活地转向 [11] - 公司内部跟踪显示，2026年其市场内竞争性新供应交付量将下降35%，即比2025年减少约4万套 [11] - 2026年新开工项目预计也将减少，预示着未来几年交付量将持续处于低位 [12] - 公司认为，相对于自有住房，成本和生活方式因素将继续使其位置优越、专业管理的公寓组合对广大人群具有吸引力 [12] - 公司正在评估不同市场的监管和诉讼成本，并将其纳入收购、开发和处置的预测中，并倾向于避开监管环境特别具有挑战性的市场 [52][53] - 开发活动将保持审慎和适度，公司计划在2026年启动一些项目，例如在亚特兰大 [85] - 公司作为长期持有者和垂直整合运营商的定位，与许多私募买家的目标（如短期商人建造）不同 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对租赁住房行业来说是充满挑战的一年 [4] - 政策不确定性和地缘政治不确定性损害了消费者和雇主信心，导致第二和第三季度就业和租金增长突然放缓 [5] - 展望2026年，美国经济，尤其是就业增长，存在广泛的可能性 [5] - 如果就业增长改善，2026年收入增长可能加速超出当前预期 [7] - 公司对业务前景感到兴奋，预计随着竞争性供应大幅减少，2026年下半年业绩将改善 [11][17] - 2025年的租金季节性模式并不典型，上半年的强劲增长被下半年的增长放缓所抵消 [15] - 在不确定的环境下，客户对做出重大生活改变（包括搬家）犹豫不决，加上公司卓越的客户服务和集中续约流程，导致2025年第四季度和全年居民流动率创公司历史新低 [15] - 2025年，仅有7.4%的居民因购房而搬离，该比例也为公司历史最低 [15] - 春季租赁季度的开局良好，定价加速符合典型年份模式，续约率稳定在60%以上 [16] - 2026年的定价趋势曲线预计将更接近典型年份，而非2025年的情况 [17] - 2026年同店收入指引中点的构建模块包括：60个基点的嵌入式增长（其中约20个基点因纳入扩张市场约5000套单元而被稀释），以及约40个基点的其他收入增长贡献（主要来自坏账减少10个基点和批量互联网项目收入增长） [17][19] - 实现收入指引范围的高端需要就业市场在春季租赁旺季前改善，低端则可能因就业增长进一步下滑导致全年定价曲线平坦和入住率降低 [19] - 人工智能的发展对业务影响是双向的，旧金山作为人工智能研发中心对公司业务有直接帮助，但相关不确定性可能影响就业市场 [99] - 公司的客户群主要为24-35岁、处于第二或第三份工作的群体，受大学毕业生招聘放缓的直接影响较小 [100] 其他重要信息 - 公司拥有2700名员工，管理层感谢他们在2025年的辛勤工作 [13] - 2025年第四季度，公司成功将25亿美元的无担保信贷额度再融资，将到期日延长了三年至2030年 [31] - 2025年11月，标普给予公司正面展望，反映了其资产负债表的实力和灵活性 [32] - 公司预计在2026年第一季度启动亚特兰大的开发项目 [85] - 公司正在部署新的客户关系管理和服务应用程序 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于出售资产和股票回购的增值效应 - 出售的资产通常是较老旧的非核心资产，资本支出负担较高，增长潜力较低，出售它们应能提高现有投资组合的长期增长率和资金运营资金 [35] - 从资金运营资金角度看，如果所有交易都在2025年12月30日完成，本应是增值的，但由于资产出售（主要在12月30日）导致失去全年收入，而2025年的股票回购将在2026年全年体现，剩余的2亿美元回购假设尚未完全影响2026年股数，因此时机问题导致在2026年呈现中性 [37] 问题: 关于续约率达到4.5%的更多细节和消费者状况 - 未来约3个月的市场报价续约率在6%左右，凭借集中化流程和历史数据，公司有信心最终实现率将在4.5%左右波动 [42] - 公司正在收紧谈判空间，这是在高入住率情况下的常见做法，目前未从居民端听到经济困难的相关反馈，也未看到因裁员导致的租约中断加速迹象，居民状况保持稳定 [43] 问题: 关于2026年竞争性供应展望的数据来源 - 公司注意到数据提供商最近调整了预测数据，但整体叙事与公司的“自下而上”调研一致，即2026年供应将显著下降，2027年似乎也是如此 [46] - 公司通过实地投资团队评估动工和许可数据来构建供应预测，对2026年供应下降充满信心 [47] 问题: 关于在业务评估中如何考虑监管和诉讼成本 - 公司会客观评估市场的诉讼成本，并将其作为每单元运营成本纳入所有预测模型，例如在加利福尼亚州 [52] - 公司也会在投资组合配置中考虑，倾向于避开诉讼和监管成本过高的市场，并偏向于出售这些市场的资产 [53] 问题: 关于旧金山和纽约市场的租金与市场价差 - 投资组合层面，2026年初的“租金与市场价差”为增益1.2% [58] - 在旧金山等强势市场，目前处于中度折价状态，但随着租金上涨，预计整个投资组合将在第一季度末转为折价状态，这是正常季节性模式 [58] 问题: 关于2026年在阳光地带市场部署资本的速度 - 资本配置的出发点是相对资本成本，目前对REITs而言资本成本较高，最佳机会是股票回购，因此没有加速或减速的计划，一切取决于相对资本成本的变化 [64] - 私募市场对阳光地带和沿海市场的资产需求旺盛，定价具有吸引力，但公司对资本成本保持清醒认识 [65] 问题: 2026年收入指引是否假设就业增长加速 - 模型并未精确输入就业增长数据，当前假设是需求水平与过去六个月相似，即全年保持平稳而非加速 [66] - 预计的收入增长主要来自供应压力的大幅缓解，而非需求提振 [67] 问题: 哪些市场租金增长将继续加速，哪些可能已经见顶 - 目前不认为任何市场的租金已经见顶，所有市场都预计将从当前水平实现增长 [71] - 旧金山和纽约将是增长的主要加速器 [71] - 公司对亚特兰大和华盛顿特区可能表现优于预期感到乐观，但对洛杉矶仍感焦虑 [72] 问题: 关于在洛杉矶市场进行更大规模资产轮换的可能性 - 洛杉矶面临生活质量、政治环境和就业增长等多重挑战 [78] - 目前私募买家对洛杉矶市场并不青睐，公司正在出售能提供资本用于回购的资产，但会坚持合理的价格，预计随着时间推移（如世界杯和奥运会临近），洛杉矶市场会有所改善 [79] 问题: 2026年同店收入增长的预期节奏 - 2026年下半年增长将强于上半年，这主要是由于竞争性供应显著减少 [83] - 其他收入增长可能再次集中在下半年，但总体节奏较为平稳 [83] 问题: 重启开发活动需要什么条件，当前开发经济是否改善 - 公司预计2026年将启动一些开发项目，例如在亚特兰大 [85] - 开发成本相对稳定，随着租金增长，收益率有所改善，公司独特的有限合伙人模式以及与当地专业伙伴的合作，使其能够构建有吸引力的交易 [86] 问题: 交易市场上私募买家与公司在估值上的差异是否仅因资本成本不同 - 差异可能包括资本成本、对增长率的预期以及投资目标（如持有期限）的不同 [90] - 私募买家有时会对未来增长率和资本化率有更激进的假设，且其投资目标（如短期商人建造）与公司作为长期持有者的定位不同 [91] - 资本轮动也起到作用，私募资金集中在公寓等领域，推高了私募市场估值 [92] 问题: 对科技就业的预期及其对旧金山和西雅图市场的影响 - 公司没有精确的科技就业预测，但认为其居民就业能力强，即使有科技公司裁员，他们也能在其他地方找到工作，喜欢其生活方式，如果服务好就会留下 [96][97] - 人工智能的影响是双向的，旧金山作为AI中心直接受益，但AI对生产力和就业的宏观影响带来了不确定性 [99] - 公司客户主要为24-35岁群体，受大学毕业生招聘放缓的直接影响较小 [100] 问题: 2026年各主要区域（东海岸、西海岸、阳光地带）的综合租金增长率预期 - 旧金山和纽约将在2026年实现最佳的综合租金增长率，扩张市场将是最低的，其他沿海市场则紧密集中在中间范围 [101] - 公司预计2026年定价将回归典型的季节性模式，第一季度优于2025年第四季度，第二季度继续改善，第三季度开始减速，第四季度进一步减速，但下半年减速幅度将远小于2025年下半年 [102] 问题: 是否利用AI或预测分析来了解租约到期时的搬离可能性 - 公司目前在续约过程中使用了大量数据来了解居民续约的可能性，并在与居民沟通时掌握这些信息，但尚未在续约流程中完全自动化或启用人工智能 [107]