财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度同店净营业收入结果符合初始指引，但实现过程比预期曲折 [5] - 2025年第四季度整体投资组合入住率高达96.4% [16] - 2025年第四季度混合租金增长率为0.5%，达到指引范围中点，其中续约租金实现4.5%的强劲增长，但除旧金山外所有市场的新签租金均为负增长 [16] - 2025年第四季度其他收入增长略低于预期，主要原因是坏账净额改善不足以及批量互联网推广计划和其他费用收入略少 [16] - 2025年全年标准化运营资金为每股3.99美元 [30] - 2026年全年同店收入增长指引范围较宽，中点假设需求与2025年下半年相似 [7] - 2026年全年同店费用增长指引范围为3%-4%，中点比2025年低20个基点 [28] - 2026年全年标准化运营资金指引中点为每股4.08美元，较2025年增长2.25% [30] - 2025年公司通过季度股息和股票回购向股东返还了超过13亿美元现金 [12] - 2025年第四季度及之后，公司回购了约2.06亿美元股票，2025年全年股票回购总额达3亿美元 [11] - 2025年公司获得5亿美元净销售收益，其中大部分交易发生在年底 [32] - 2025年底净债务与标准化EBITDAre之比为4.3倍 [35] - 2026年利息支出预计将对标准化运营资金每股造成0.05美元的负面影响 [33] - 2026年公司管理费用预计将对标准化运营资金每股造成0.01美元的负面影响 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司业务线主要为多户住宅租赁，核心关注同店收入、入住率、租金增长（混合租金、续约租金、新签租金）及其他收入 [16][18][20] - 2025年第四季度续约租金实现4.5%的强劲增长，预计未来几个月续约租金涨幅将维持在4.5%左右 [16][18] - 2026年全年混合租金增长率预计在1.5%至3%之间，中点包括续约租金率的轻微改善和新签租金方面更多的定价权 [20] - 2026年其他收入预计将实现稳健增长，由坏账减少10个基点和批量互联网计划收入持续增长驱动，两者合计将为2026年同店收入增长贡献约40个基点 [21] - 批量Wi-Fi计划在2025年覆盖了113处物业，2026年将新增64处，预计将增加680万美元（70个基点）的总费用，但2026年将为净营业收入贡献约600万美元，到2027年底全面推广完成后预计将贡献约1000万美元 [29] - 2025年通过集中化、自动化和引入AI的第一代创新举措，使现场工资支出减少了15%，体现在同店工资支出五年复合年增长率仅为1.1% [25] - 未来18个月内，公司计划自动化更多流程并增加更多AI应用，预计未来几年将使现场工资支出再减少5%-10% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年上半年许多沿海市场租金增长强于预期，但下半年除旧金山和纽约外，所有市场收入势头均出现减速 [6] - 旧金山和纽约是2025年的显著亮点，预计在2026年将继续保持强劲表现 [6][22] - 2026年初，投资组合整体入住率超过96%，部分关键市场达到97% [14] - 扩张市场（亚特兰大、达拉斯、丹佛、奥斯汀）目前占公司总净营业收入不到11%，高水平的供应继续影响运营业绩，其中亚特兰大表现最好，丹佛最差 [24] - 亚特兰大自2025年11月以来租金加速上涨，预计达拉斯在2026年也将出现类似改善 [25] - 华盛顿特区在2025年表现分化，上半年强劲，下半年因联邦裁员、国民警卫队部署和政府停摆等因素而走弱，2026年新供应预计将从2025年的12,000套大幅降至约4,000套 [24] - 南加州市场增长温和，扩张市场表现疲软 [16] - 公司内部跟踪显示，2026年各市场新增竞争性供应交付量将下降35%，即比2025年减少约40,000套 [12] - 2026年旧金山和纽约市场预计将推动整体业绩，这两个市场合计约占公司净营业收入的30%，且拥有全国最佳的供需前景 [22] - 公司在旧金山和纽约的城区布局是其相对于同行的独特优势 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持多元化投资组合战略，认为长期股东回报最大化需要通过在大都市区及城郊环境中广泛布局，接触高收入租客群体 [9] - 旧金山和纽约的强劲表现以及阳光地带因供应导致的持续疲软，都证明了多元化投资组合的优势 [10] - 鉴于当前资本成本，大规模的收购活动意义不大，开发活动将高度选择性 [10] - 目前最佳的资本配置机会是出售远期回报率较低的物业，并用销售所得回购股票 [10] - 公司认为其高质量的资产基础和复杂的运营平台在公开市场的估值相对于私募市场价值被严重低估 [11] - 通过出售增长较慢的物业并用所得回购股票，可以有效提高公司远期增长率 [11] - 公司将继续在维持资产负债表实力和灵活性的前提下，将股票回购视为股东资本的良好运用 [11] - 较小的开发平台以及超额运营现金流和盈利增长带来的增量债务能力，使公司在股票回购符合股东最佳利益时能够更灵活地转向 [12] - 公司预计2026年新开工量将再次保持低位，这预示着未来几年交付量将继续保持在较低水平 [13] - 成本和生活方式因素使得公司位置优越、专业管理的公寓组合相对于自有住房对广大人群更具吸引力，预计这一有利因素将在可预见的未来持续 [13] - 在评估不同市场时，公司会考虑诉讼等监管成本，并将其纳入收购、开发和处置的预测中，同时会避开或倾向于处置监管环境特别具有挑战性的市场 [54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对租赁住房行业来说是充满挑战的一年，政策不确定性和地缘政治不确定性损害了消费者和雇主信心，导致第二和第三季度就业和租金增长突然放缓 [6] - 展望2026年，美国经济，特别是就业增长方面，存在广泛的可能性 [6] - 公司收入指引中点假设需求与2025年下半年相似，即延续当前的低招聘、低解雇环境，且供应状况将显著改善，尤其是在2026年下半年 [8] - 鉴于标准普尔500指数公司盈利和整体经济持续快速增长，公司认为就业状况有望在年内改善 [8] - 公司认为，只要就业增长有所改善，2026年收入增长就有望加速超越当前预期 [9] - 2025年租金季节性模式并不典型，上半年的强劲增长被下半年的缓慢增长所抵消，原因是就业增长在供应高企的环境下降温 [17] - 客户在不确定环境中的犹豫（包括搬迁）以及公司卓越的客户服务和集中续约流程，使得2025年第四季度和全年居民流动率创下公司历史新低 [17] - 住房自有成本高昂继续为公司业务带来顺风，2025年仅有7.4%的居民因购房而搬离，这也是公司历史上的最低比例 [17] - 2026年春季租赁季开局良好，定价加速与典型年份一致，超过60%的居民选择续约 [18] - 公司业务的两大主要驱动因素是新增竞争性供应和就业增长 [18] - 2026年供应压力将大幅降低，预计定价趋势曲线将更接近典型年份 [19] - 2026年同店收入增长的基石包括：60个基点的嵌入式增长（其中约20个基点因纳入约5,000套扩张市场单元而被稀释） [19] - 如果就业市场在年内足够早地改善并影响旺季租赁，则可能达到收入指引范围的高端；如果就业增长进一步下降导致定价曲线平坦且全年入住率较低，则可能触及低端 [21] - 公司对2026年及以后的业务驱动因素和前进势头持积极看法 [14] 其他重要信息 - 2025年11月，标普因公司资产负债表实力和灵活性给予积极展望 [35] - 2025年第四季度，公司成功将25亿美元的无担保信贷额度再融资，将到期日延长了三年至2030年 [34] - 2026年主要债务到期包括11月到期的5亿美元利率2.85%的票据，以及8月到期的9200万美元利率7.57%的票据存根，预计将用无担保债务进行再融资 [34] - 2025年没有新的开发项目动工，但预计2026年将有一些项目启动，包括在亚特兰大收购了几块土地并将在第一季度启动 [88] - 公司开发模式通常是作为有限合伙人，利用当地专业团队，而不必承担所有管理费用 [89] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于出售资产和股票回购的增值效应 [37] - 出售的资产通常是较旧的非核心资产，资本支出较高，增长潜力较低，出售它们应能提高现有投资组合的远期增长率 [38] - 从长期看，这些交易应具有增值效应，但由于资产组合和交易时机（大部分在12月30日出售）的影响，短期内可能产生噪音，在2026年对标准化运营资金的影响预计为中性 [39][40] 问题: 关于续约租金率4.5%的更多细节 [43] - 未来约3个月内的续约报价在6%左右，基于集中化流程和历史数据，公司有信心最终实现率将在4.5%左右波动 [44] - 目前正在收紧谈判空间，未从居民端感受到经济困难，也未看到因裁员导致的租约中断加速 [45] - 居民租金收入比较低，对续约率充满信心 [46] 问题: 关于2026年供应展望的数据来源和方法 [48] - 公司既参考数据提供商的信息作为验证，也采用实地调研的方法，由各市场的投资团队评估实际动工和许可数据，自下而上地构建预测 [49] - 整体结论与数据提供商一致，即2026年供应将显著下降，2027年也可能如此，但各市场情况略有不同 [50] 问题: 关于在业务评估中如何考虑监管和法律成本 [53] - 公司会客观估算各市场的诉讼等成本，并将其纳入加州的每单元运营成本预测中，用于收购、开发和处置的评估 [54] - 在投资组合配置上，会避开或倾向于处置诉讼和监管成本过高的市场 [55] 问题: 关于旧金山和纽约市场的租金与市场水平的比较 [59] - 2026年初，投资组合整体存在1.2%的租金增益空间，旧金山市场目前处于适度的租金损失空间，但随着春季旺季租金上涨，这种情况将改变 [60] - 预计到第一季度末，投资组合将转为租金损失空间，这在年初是常见情况 [61] 问题: 关于在阳光地带市场部署资本的速度 [64] - 资本配置的底层逻辑是资本成本，目前REITs的资本成本具有挑战性，最佳机会是股票回购，因此在该地区的资本部署速度将取决于相对资本成本的变化 [65] - 私募市场对阳光地带和沿海市场的资产需求旺盛，定价具有吸引力，但公司对资本成本保持清醒认识 [66] 问题: 关于2026年收入指引是否假设就业增长加速 [67] - 收入模型并未将就业增长作为精确的数学输入，当前假设是需求水平与过去六个月相似，即保持平稳 [68] - 预计的租金增长加速主要来自供应压力的大幅减轻，而非需求提振，同时高入住率也是起点优势 [69][70] 问题: 关于哪些市场租金增长将继续加速，哪些可能已见顶 [73] - 目前不认为任何市场的租金增长已经见顶，所有市场都预计在2025年水平上实现增长 [73] - 旧金山和纽约将是增长的主要加速器 [73] - 管理层对亚特兰大和华盛顿特区可能表现优于预期感到乐观，但对洛杉矶仍存忧虑 [74][75] - 所有市场都将遵循更典型的季节性模式，租金从当前水平上涨，尽管部分市场增长较为温和 [76][77] 问题: 关于洛杉矶市场的问题是否结构性，以及为何不进行更大规模的资产轮动 [80] - 洛杉矶面临生活质量、政治商业环境和就业增长（娱乐业变化）的挑战 [80] - 目前私募买家对洛杉矶市场兴趣不大，限制了大规模出售的能力，公司正在出售能为回购提供资金的资产，但价格需合理 [80] - 相信随着时间的推移，洛杉矶市场会好转，政治环境会因世界杯和奥运会临近而改善，届时将有出售机会 [81] 问题: 关于2026年同店收入增长的预期节奏 [84] - 与2025年类似，下半年将强于上半年，这主要得益于竞争性供应的大幅减少 [85] - 其他收入增长可能再次集中在下半年，主要来自批量Wi-Fi推广和坏账改善 [85] 问题: 关于重启开发活动的条件及当前开发经济性的改善 [88] - 公司预计2026年将有一些项目启动，已在亚特兰大收购土地并计划在第一季度动工 [88] - 开发成本相对稳定，随着租金增长，收益率有所改善，公司作为有限合伙人的模式在当前LP资本稀缺的环境下更具吸引力，可以构建条件优厚的交易 [89] 问题: 关于私募买家与公司在交易市场上的估值差异是否仅因资本成本不同 [92] - 差异可能包括资本成本和不同的业绩预期及持有期假设 [93] - 私募买家可能因持有期较短或作为商人建造商而采用更激进的增长假设和更低的资本化率 [94] - 资本轮动也是因素之一，私募资本大量涌入公寓等领域，支撑了私募市场估值，但公司基于自身数字进行审慎评估 [96] 问题: 关于科技就业预期及其对旧金山和西雅图市场的影响，以及2026年各主要区域的混合租金率展望 [98] - 公司没有明确的科技就业预测，但认为其居民就业能力强，即使有科技公司裁员，其他雇主也会吸纳，相信就业市场的活力 [99][100] - 人工智能的发展对旧金山市场有直接利好，但宏观上可能带来不确定性，影响新大学毕业生招聘，不过公司居民中20-24岁年龄段占比很小，直接影响有限 [102][103] - 2026年混合租金率方面，旧金山和纽约将表现最佳，扩张市场最低，其他沿海市场居中，具体取决于年初起点 [105] - 公司层面的混合租金率预计将回归典型季节性模式：第一季度优于2025年第四季度，第二季度继续改善，第三季度开始减速，第四季度进一步减速，但下半年减速幅度将远小于2025年 [106] 问题: 关于是否利用AI或预测分析来了解租约到期时的搬离可能性 [110] - 公司在续约过程中已使用大量数据来了解居民续约可能性，并在与居民沟通时掌握这些信息，但目前并未在续约流程中完全自动化或启用AI [110]