财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度及全年业绩强劲，第四季度标准化运营资金每股收益同比增长10%，全年标准化运营资金每股收益为3.48美元，同比增长9% [7][27][28] - 第四季度同店物业现金净营业收入增长8%，其中老年住房运营板块增长15%，门诊医疗与研究板块增长近4% [27] - 第四季度公司年度化净营业收入达到25亿美元，其中老年住房运营板块年度化净营业收入达到13亿美元 [7] - 2025年公司企业价值超过500亿美元，老年住房运营板块净营业收入占公司总净营业收入的53% [7] - 2025年公司通过多种渠道以有吸引力的价格筹集了70亿美元资本，并完成了25亿美元高质量的老年住房投资 [7] - 公司杠杆率在第四季度改善至5.2倍，为2012年以来最佳水平，预计在2026年将继续下降趋势 [29][30] - 2025年公司为股东创造了35%的总回报率，显著跑赢行业基准和标普500指数 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 老年住房运营板块 - 2025年老年住房运营板块同店现金净营业收入连续第四年实现两位数增长，增幅为15% [7] - 第四季度老年住房运营板块同店收入增长超过8%，入住率同比增长300个基点，环比增长100个基点，每单位收入增长4.7% [14] - 第四季度老年住房运营板块同店净营业收入同比增长15.4%，其中美国市场增长18%，利润率增长180个基点至28%以上 [15] - 2025年全年老年住房运营板块平均入住率增长280个基点，超出预期，其中美国市场增长350个基点 [15] - 截至2025年底，公司拥有超过83,000个老年住房运营单元 [7] - 2026年老年住房运营板块指引：预计同店净营业收入增长13%-17%，中点为15%，入住率预计同比增长270个基点，每单位收入预计增长5%，运营费用预计增长5% [17] - 2026年老年住房运营板块预计实现第五年连续两位数同店现金净营业收入增长 [11] 门诊医疗与研究板块 - 第四季度门诊医疗与研究板块同店现金净营业收入同比增长近4%，其中门诊医疗部分增长4.5% [27] - 第四季度门诊医疗入住率达到近91%，连续第六个季度实现同比增长 [27] - 研究组合（占净营业收入8%）同店净营业收入同比增长30个基点 [27] - 2026年门诊医疗与研究板块同店现金净营业收入增长指引中点为2.5%，主要由门诊医疗增长驱动 [31] 三重净租赁业务 - 2026年三重净租赁业务预计增长超过4%，主要由1月份布鲁克代尔老年住房三重净租赁业务的现金租金上涨驱动 [31] - 三重净租赁业务的平均租金上涨率约为3% [35] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 第四季度美国老年住房运营板块入住率同比增长370个基点，其中独立生活社区贡献显著 [14] - 公司在美国前99大市场的社区表现优于全国投资中心数据160个基点 [14] - 美国老年住房运营板块目前入住率为86%，预计有长期增长空间 [16] 加拿大市场 - 加拿大老年住房运营板块入住率达到97%，但增长潜力低于美国，其在公司老年住房运营组合中的占比已从几年前的30%下降至约16% [54][55] 其他市场 - 其他市场组合主要为中端产品和独立生活社区，入住率相对较低，但受益于资产更新和运营商更换，提供了增长机会 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行“1, 2, 3”战略，专注于老年住房：1) 实现超常的老年住房有机增长；2) 进行以老年住房为重点的价值创造投资；3) 推动整个投资组合的现金流 [10] - 公司利用其规模平台、经验丰富的团队、专有分析工具、强大的资产负债表、数据捕获能力和行业关系，在老年住房领域建立了不断扩大的竞争护城河 [10][20] - 公司通过Ventas运营洞察平台与运营商深化合作，专注于推动净营业收入的资本支出、动态定价、销售执行和关键运营指标的严格基准测试 [22] - 公司计划通过投资活动积极扩大老年住房业务，这些投资提供有吸引力的风险调整后回报并提高企业增长率 [11] - 公司是老年住房运营商的首选合作伙伴，自2024年以来，超过70%的交易是与现有运营商关系达成的，超过50%的交易是与重复卖家进行的 [25] - 尽管老年住房资产竞争加剧，但公司凭借其规模、关系和运营专业知识，能够积极追求其认为最有能力创造价值的机会 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026年标志着历史性的人口拐点，婴儿潮一代开始年满80岁，未来5年80岁以上人口预计增长28%，未来20年将翻一番 [8] - 老年住房需求强劲且持久，其提供的价值主张（支持、社交和安全）具有成本效益，与居家养老成本相当 [9] - 老年住房新供应量持续处于历史低位，2025年第四季度仅开工约2,500个新单元，而2026年预计有超过200万人年满80岁，供需失衡对公司极为有利 [9] - 尽管租金显著增长，但新开发需要租金再上涨20%-30%才能证明其合理性，且开发周期约为3年，预计未来几年需求将压倒任何新增供应 [84][98][146] - 婴儿潮一代是历史上最富有的一代，控制着美国约一半的财富，居民平均可负担在社区居住的时间是典型居住时长的近7倍 [8][18][100] - 公司对2026年前景乐观，预计标准化运营资金每股收益将实现高个位数增长，主要由老年住房运营板块驱动 [10] - 公司董事会基于强劲的业绩和积极的多年展望，批准将季度股息增加8% [12] 其他重要信息 - 公司拥有超过35亿美元的美国老年住房投资渠道 [107] - 2025年公司增加了12家运营商，完成了88项资产改造，将26个社区过渡给新的老年住房运营运营商，并将74个社区从三重净租赁转换为老年住房运营 [92][93] - 公司正在对从布鲁克代尔转换而来的45个社区进行资本更新，大部分预计将在关键销售季节前完成，长期目标是将该组社区的净营业收入翻倍 [17][18] - 公司运营商（如Sunrise, Atria, Le Groupe Maurice等）在客户满意度、安全性和服务质量方面获得行业领先的认可 [19] - 公司预计2026年现金一般及行政费用将在1.5亿美元左右的低区间，与公司规模增长保持一致 [32] - 从2026年开始，标准化运营资金将排除非现金股票薪酬费用（2025年和2026年均为每股0.08美元），以提高与医疗保健房地产投资信托基金的可比性 [32][127] - 公司预计2026年用于投资的资金调整后折旧摊销前利润将从约3亿美元增至4亿美元，主要受单元数量增加和通胀驱动 [136] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于三重净租赁业务的前景和租金上涨假设 [35] - 管理层确认，除了1月份布鲁克代尔的一次性大幅上涨外，三重净租赁业务的平均租金上涨率约为3% [35] 问题: 关于2026年预期平均流通股数和年底股数 [36] - 管理层提供了2026年预期平均流通股数为5.03亿股，但未给出年底具体股数，指出这取决于投资时机，并确认25亿美元投资主要将通过股权融资，其中12亿美元已到位 [36][37] 问题: 关于25亿美元收购指引的信心、市场竞争和交易类型 [42] - 管理层对实现25亿美元收购目标信心很高，渠道活跃且势头良好，已完成的8亿美元交易中有一半是场外交易，市场竞争加剧但公司凭借良好的成交记录和深厚的运营商关系获得优势，超过50%的交易来自重复卖家 [43][44][45] 问题: 关于流感季节对运营的影响及疫情后的缓解措施 [45] - 管理层表示，尽管全国流感季有所抬头，但对其投资组合影响甚微，疫情后感染控制措施（如口罩使用、隔离意识）得到改善，社区内流感影响非常轻微 [45][46][47] 问题: 关于入住率指引中是否考虑了季节性和天气影响 [50] - 管理层确认，270个基点的入住率增长指引已考虑了正常的季节性影响（包括天气和流感），并指出第一季度的费用指引中包含了近期恶劣天气带来的额外支出 [51][52] 问题: 关于潜在资产处置，特别是加拿大和高线级市场以外的资产 [53] - 管理层表示，公司始终会进行投资组合优化，预计有几亿美元的处置，包括表现不佳的老年住房资产，加拿大组合规模因美国业务增长而相对缩小，其他市场（中端产品）通过资产更新和运营商更换提供了增长机会 [54][55] 问题: 关于布鲁克代尔转换社区的近期增长驱动因素及Ventas OI平台的作用 [59] - 管理层指出，这些社区规模大、市场吸收能力强，已由五家有经验的运营商接管，资本更新项目大多将在关键销售季前完成，2026年预计实现温和的净营业收入增长，长期目标是将净营业收入翻倍，Ventas OI平台通过支持运营商执行来帮助提升资产表现 [59][60] 问题: 关于销售周期和等待名单长度的变化 [61] - 管理层表示，辅助生活的销售周期很短（有时在60天甚至30天内），独立生活则更长，当前主要需求驱动力是不断增长的老年人口，公司的销售执行一直很出色，得益于投资组合质量、运营商选择和OI平台 [64][65] 问题: 关于收购资产的初始入住率和上升空间 [74] - 管理层表示，收购资产类型多样，包括一些入住率较低的价值增值机会，美国整体入住率为86%，仍有上升空间，公司喜欢收购高质量、表现稳定的资产，这些资产在供应紧张的市场中有望达到100%入住率 [74][75] 问题: 关于收购资本化率的变化趋势 [76] - 管理层承认竞争加剧导致资本化率有所下降，已完成的交易资本化率低于7%，并将随着交易完成报告预期 [78][79] 问题: 关于当前收购价格与重置成本的比较 [83] - 管理层表示，收购价格持续低于或处于重置成本水平，具体取决于物业楼龄，公司力求保持在其投资标准之内 [83][84] 问题: 关于剩余17亿美元收购目标的能见度 [85] - 管理层对完成25亿美元收购目标信心很高，渠道也在不断增长 [85] 问题: 关于2026年标准化运营资金每股收益增长8%的构成因素，以及一般及行政费用 [89] - 管理层解释，增长主要由老年住房运营板块的净营业收入增长和增值投资活动驱动，抵消因素包括布鲁克代尔非现金租金收入的终止和到期债务再融资带来的更高净利息支出，一般及行政费用增长与公司规模增长一致，公司正在对平台和组织进行投资 [90][91] 问题: 关于15%的同店老年住房运营净营业收入增长中美国市场的贡献及Ventas OI的作用 [92] - 管理层未单独给出美国和加拿大指引，但指出美国市场在2025年增长18%，潜力巨大，公司通过增加运营商、资产改造、转换运营商和净租赁转运营等方式持续优化投资组合，Ventas OI平台通过提供销售、定价和运营基准等方面的洞察来帮助运营商提升表现 [92][93] 问题: 关于租金上涨是否会刺激新供应，以及公司对此的战略准备 [97] - 管理层认为，由于80岁以上人口爆炸式增长（未来5年增长28%），而新开工量极低（每季度约2,000单元），净营业收入增长机会的跑道很长，即使新开发启动，预计未来3-5年需求也将压倒任何新增供应，因为开发成本高且周期约为3年 [98] 问题: 关于产品可负担性及是否考虑开发更经济的产品以覆盖更广泛人群 [99] - 管理层强调，婴儿潮一代是最富有的世代，控制着大量财富，老年住房提供了重要的支持、社交和安全益处，其成本与老年人独自居家并获得类似护理的成本相当，因此具有可负担性和价值主张 [100][101] 问题: 关于当前投资渠道与一年前的量化比较 [107] - 管理层披露美国老年住房投资渠道为350亿美元，且渠道规模在增长，看到了更多中型交易机会 [107] 问题: 关于入住率超过90%后利润率扩张的潜力及Ventas OI的贡献 [108] - 管理层指出，第四季度增量利润率为50%，预计2026年将保持在50%以上，随着入住率向100%攀升，增量利润率可能达到70%左右，入住率内租金增长假设为8%（去年为7%），为每单位收入增长提供了支撑 [108][115] 问题: 关于动态定价的进展和最终目标 [111] - 管理层表示，Ventas OI是一个不断发展的平台，其能力和现场执行都在提升，运营商采纳度高且参与度强，公司将继续加强这方面的执行 [112][113] 问题: 关于2026年每单位收入增长加速的来源 [119] - 管理层表示，增长基础广泛，主要驱动力是入住率内租金增长达到约8%（去年约7%），同时新入住租金也呈现稳健趋势 [120] 问题: 关于2026年门诊医疗与研究板块指引是否假设研究组合有进一步的入住率损失，以及该业务净营业收入是否已见底 [123] - 管理层表示，2026年指引与2025年表现类似，门诊医疗与研究板块整体同店增长2.5%，其中门诊医疗部分增长超过3%，研究业务则保持稳定 [123] 问题: 关于排除非现金薪酬后的标准化运营资金计算变化，以及2026年一般及行政费用指引 [127] - 管理层解释，排除非现金股票薪酬（两年均为每股0.08美元）是为了提高与医疗保健房地产投资信托基金的可比性，2026年现金一般及行政费用预计在1.5亿美元左右的低区间，增长与公司规模增长一致 [127] 问题: 关于独立生活与辅助生活产品入住率差异的原因及公司对收购资产类型的偏好 [132] - 管理层指出，独立生活在入住率增长方面表现突出，预计2026年仍将保持一定优势，公司投资组合中独立生活和辅助生活单元各占约一半，在收购时偏好能提供连续护理服务（独立生活、辅助生活、记忆护理中至少两项）的资产 [133][134] 问题: 关于劳动力成本趋势和每单元资本支出 [135] - 管理层表示，劳动力成本假设为正常的小时工资通胀，5%的运营费用增长指引主要受业务量增长驱动，用于投资的资金调整后折旧摊销前利润指引从约3亿美元增至4亿美元，主要受单元数量增加和通胀影响 [136] 问题: 关于8%的入住率内租金增长是否导致搬离率上升，以及其他领先指标 [139] - 管理层强调，护理和服务质量是首要的，公司建立了与居民和家庭的信任，价值主张得到了客户认可，因此未出现因财务原因导致的异常搬离 [139] 问题: 关于未来现金与非现金薪酬构成是否会有变化 [140] - 管理层表示，2025年和2026年的非现金薪酬均为每股0.08美元，预计未来不会出现异常变化 [141] 问题: 关于开发活动何时可能回升以及公司的参与方式 [145] - 管理层表示，公司优先考虑收购具有持续现金流的资产，新开发需要租金再上涨20%-30%才具有合理性，即使启动，首先出现的可能是超高端产品，且开发周期约为3年，届时将遇到巨大的需求 [145][146]