涉及的行业与公司 * 行业：中国上海房地产市场，特别是二手房市场 [1][2][3] * 公司/机构：东吴地产（会议组织方）[2] 核心观点与论据 市场整体表现：提前的“小阳春” * 上海房地产市场在2026年春节前出现不同于往年的“小阳春”提前现象 [1][2][3] * 2026年1月网签量为22,283套，实时成交量（定金量）达24,350套，市场活跃度高 [15][21] * 价格上涨：冰山指数显示上海房价出现反弹 [3][15][21] * 驱动因素：1) 春节时间较晚导致学区房购买需求提前释放 [1][3][15][21]；2) 2025年第四季度价格大幅回撤后，市场情绪改善，买家积极入市 [1][15][21] 供需关系与价格机制 * 供应端：房东挂牌量未显著增加，挂牌房源总量从12万套下降至8.7万套，减少约27% [21] * 需求端：买家表现积极，尤其对高性价比房源 [11][21] * 价格表现：高性价比房源供小于求，导致挂牌价被抬升，但实际成交价相对稳定 [1][2][11][21] * 议价空间：2026年1月二手房议价空间保持平稳，未见显著收窄 [12][25] 关键板块市场分析 * 前滩板块： * 2025年成交量创近八年新高，累计约237套 [3][16] * 价格稳中有升，尤其是一房户型，价格逆势上涨约10% [3][16][22] * 预计2026年成交量将维持在每月15套左右，全年约180套，仍属卖方市场 [3][16][22] * 杨东片区： * 2026年1月总成交23套，环比减少7套，但同比增加8套 [5][22] * 2026年1月成交均价为71,500元/平方米，较上月（79,500元/平方米）下降8,000元/平方米，跌幅达10% [5][22] * 近半年（2025年8-12月）成交价格呈递减趋势，从9万元/平方米降至79,500元/平方米 [23] * 片区是价值洼地，部分房源性价比高，价格趋于稳定 [20][24] * 连阳片区（含绵阳区域）： * 2025年二手房共成交408套，同比减少21.22%；成交金额58.37亿，同比下降15.2% [9][24] * 2026年1月成交量47套，成交均价89,300元/平方米，较2025年12月（38套）成交量增多，均价相对稳定 [24][25] * 仁恒河滨城为区域风向标，2025年成交142套，成交金额占整个连阳板块的35% [8][24][25] 细分市场动态：学区房 * 学区房是推动2026年1月成交量上升的核心因素之一，因需在4月28日前完成交易，促使需求提前释放 [10] * 学区房价格出现显著下降，例如从1400-1500万降至1200-1300万，部分楼盘单价降至85,000元左右，性价比提升 [10] * 学区政策变化对一房户型价格支撑明显 [16][22] 未来市场展望 * 短期（2026年一季度）：成交量预计维持高位，3-4月可能迎来成交高峰，价格大幅波动的可能性不大，预计在1%-2%区间内平稳震荡 [13][26] * 中期（2026年5-8月）：市场可能面临考验 [13] * 长期：市场经历大跌后，预计进入平台期 [13] 投资建议：新房与二手房对比 * 当前上海二手房供应充足，相比新房更具性价比 [14][26] * 在产品本质未发生断代的情况下，优质二手房的保值增值能力并不弱于新房 [14][26] * 建议购房者根据具体性价比选择投资标的，而非简单区分新房与二手房 [14][15][26] 其他重要内容 * 政策影响：2024年9月29日新政（增值税和契税减免）实施后，部分板块成交量显著增加 [16][24]；贴息、收购存量房和降低利率等政策信号增强了购房信心，虽未实质生效 [10] * 购买群体分析：连阳片区的购买群体主要包括置换改善客户、陆家嘴金融人士、张江高科技人才及留学生家庭等 [24] * 数据参考：冰山指数、实时成交量（定金量）与网签数据共同作为市场观测指标 [1][2][15]