电话会议纪要关键要点总结 一、 涉及的行业与公司 * 会议主题为中国房地产市场，特别是住宅市场的近期表现与展望[1] * 数据主要来源于全国性地产中介机构（推测为中原地产），覆盖全国多个重点城市[1] * 会议中多次具体分析上海、北京、杭州等一线及核心二线城市的市场情况[12][16][20][27] 二、 核心观点与论据 1. 市场整体判断：出现“暖冬”迹象，企稳信号显现 * 市场出现“暖冬”迹象，体现在成交量、市场预期和情绪上[6] * 市场正逐步向好，40个重点城市新房周度成交量环比上升16%[2] * 26年市场起步相对较稳，周度成交数据处于19年以来同期的倒数第二或第三位，优于25年同期处于历史最低的状况[2][3] * 再继续悲观已不切实际，从调整时间和空间（价格高位普遍回落约4-6折）看，已到可能变盘的时点[31][32] 2. 新房市场：分化明显，核心城市相对稳健 * 成交量：40个重点城市新房周度成交在1月淡季约为去年12月翘尾量的六折，但近期出现反弹[2] * 来访指数：1月份延续了12月小幅翘尾状态，绝对高位接近去年8、9月水平，但未超过去年3月高点[3] * 开盘认购率：1月上半月较低（约21%-22%），但近期快速反弹，上周达44%-47%，接近去年平均水平[4][5] * 结构分化严重： * 上海表现突出，新房认购率接近40%，尤其是市中心去化好[5] * 三线、四线城市新房市场压力最大，成交量始终放不出[8] * 改善型需求在一二线城市显现，例如杭州140平米以上大户型成交占比达13%，环比提升1个百分点[20] * 未来展望：新房市场可能处于逐步止跌过程，真正企稳转折或在下半年，全年数据可能微跌，但快速下杀机会不大[39] 3. 二手房市场：表现优于新房，活跃度显著提升 * 成交量活跃：15个重点城市二手房市场稳定，一线二线城市“淡季不淡”[7][8] * 上海：1月成交2.03万套，同比增26%，已连续3个月超2万套，为13年至今的月均水平[17] * 杭州：1月成交近7000套，环比升1.8%，同比升15%，创最近6个月新高[22] * 北京：1月签约15082套，虽环比降12%，但已连续3个月在1.5万套以上，市场企稳姿态巩固[27][28] * 数据对比强劲：二手房周度对齐数据处于19年以来的历史高位，近期周度成交为第二高[9] * 价格预期改善： * 二手房报价指数（6个城市）自1月起明显上涨，一线城市周度环比普涨（北京、上海涨3%，广州、深圳涨2%）[10][11] * 价格指数跌幅已明显收窄[28] * 业主信心增强，议价空间缩小，从以往可砍价10%变为目前5%就算有诚意，甚至出现加价成交案例[26] * 市场结构：成交高度聚焦刚需，例如上海300万以内房源占比连续三个月达70%左右[17][18] * 先行指标积极：二手房经理人指数持续反弹，报价指数上行，这些指标通常领先市场实际表现约3个月[6][29] * 关键作用：二手房作为自由程度高的市场，其活跃能有效扭转悲观情绪，带动市场流动性，遵循“量在价先”规律[29][30][31] 4. 土地市场与房企行为：出现积极信号 * 1月土地市场整体清淡平稳，以上海为例成交5块地，多为托底或底价成交[12] * 积极信号：部分民营企业（如上海1月5块地中有2块为民企所拿）开始谨慎拿地，显示其对市场预期从极度悲观转向好转[13] * 民企因容错率低，其拿地行为被视为对后市有确定性预期的信号[13][14] 5. 政策预期与影响：仍有空间，聚焦核心城市 * 短期政策：降息预计在一季度兑现；北、上、深等城市在限购限贷方面仍有放松空间，今年大概率还会放松[30][37] * 创新政策（如“收储”）： * 上海部分区试点国企收储“老破小”，主要起心理托底和锚定价格作用，明确了市场预期的“底部”[19][34][35] * 该政策未必全国铺开，但能释放需求、增强流动性，可能配套“房票”工具，对去库存有效（试点楼盘30%客户因房票看房）[36] * 政策特点：管理层政策储备工具很多（方案A B C D），关键在于选择合适时机推出，目标是“稳”而非刺激市场过度转向[38] * 政策路径：市场好转历来由一线及核心二线城市带动，预计北上广深率先止跌企稳，再带动其他城市[34][39] 三、 其他重要观察与细节 1. 市场行为与情绪变化 * 需求存在但挑剔：买家有欲望和需求，但更看重产品品质与地段的匹配度，符合需求则出手快[4] * 供应端谨慎：房企推盘策略转为“以需定产”，1月上海推售的17个楼盘中，约10个楼盘推盘量不过百套[15] * 挂牌量下降：上海等城市二手房挂牌量从历史高位下降约20%-30%，新增挂牌量同比减少，显示主动抛售压力放缓[24][25] * 高性价比房源减少：市场上“捡漏”房源已消灭七七八八，预计到三四月份“小阳春”期间将基本消失[25][26] 2. 城市与产品分化细节 * 上海市场： * 新房成交以中高端为主（单价6万/8万以上），均价在7万-8万左右波动[15][16] * 二手房活跃主要受动迁预期（补偿约400-450万/户）、相对较高的租金回报率（约2.5%）及收储政策推动[18][19] * 不同产品价格调整节奏不同：“老破小”价格已自高位腰斩，率先触底；而10-15年次新房跌幅约8折，可能还有5%-7%的下调空间[32][33] * 杭州市场：改善需求明显，300-500万及800-1000万房源成交占比上升[21] * 北京市场：1月新房成交2400多套，环比减约30%；昌平、朝阳等区域新房报价环比微涨（如昌平涨0.8%）[27] 3. 数据与指标说明 * 主要观测指标：新房来访指数、开盘认购率、经理人指数（50为强弱分界线）、二手房报价指数[3][5][6][9] * 经理人指数、报价指数等前瞻性指标通常领先市场实际表现约3个月[6][29] * 中原地产相关数据可在Wind平台查询[29]