财务数据和关键指标变化 - 第四季度报告净利润为1.74亿美元，摊薄后每股收益1.76美元，调整后净利润为1.88亿美元，摊薄后每股收益1.91美元 [25] - 2025全年报告净利润为7.83亿美元，摊薄后每股收益7.77美元，调整后净利润为8.30亿美元，摊薄后每股收益8.24美元 [25] - 第四季度净订单为2，499套，同比下降5% [25] - 第四季度交付3，285套房屋，平均售价59.6万美元，产生房屋交付收入约20亿美元 [26] - 2025全年交付12，997套房屋，平均售价59.7万美元，产生房屋交付收入约78亿美元 [26] - 第四季度房屋交付毛利率为21.8%，2025年全年报告毛利率为22.5%，调整后为23% [28][29] - 2025年销售、一般及行政费用比率为9.5%，较2024年改善40个基点 [31] - 2025年股本回报率为13%，每股账面价值增长14% [5] - 第四季度净利息支出约为1，200万美元，高于去年同期的约600万美元 [32] - 公司季度末拥有约18亿美元强劲流动性，包括8.5亿美元无限制现金和9.28亿美元循环信贷额度可用额度 [32] - 季度末净房屋建筑债务与资本化比率为17.8%，低于一年前的20% [33] - 2025年全年回购约650万股股票，约占期初稀释后股数的6%，总金额约3.81亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年调整后房屋交付毛利率为23% [5] - 第四季度Esplanade度假生活方式社区的净订单同比增长7%，而改善型住房销售出现低个位数下降，非Esplanade度假生活方式和入门级订单出现中高个位数下降 [10] - 按买家群体划分的订单组合保持相对稳定：入门级31%，改善型49%，度假生活方式20% [10] - 第四季度期房销售占销售额的72%，占交付量的66%，高于2024年第四季度的61%和54% [29] - 2025年，地块和选装溢价合计占基准价格的近19% [16] - 金融服务业第四季度收入约4，900万美元，抵押贷款捕获率为88% [32] - 使用公司抵押贷款的买家平均信用评分为750，首付比例为21%，家庭收入超过18.3万美元 [32] - 截至季度末，客户订单的平均定金约为4.4万美元 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 销售在东部和西部区域最为强劲，佛罗里达州大部分市场、加利福尼亚州和凤凰城同比增长，而中部区域因德克萨斯州（特别是奥斯汀）疲软而放缓 [11] - 德克萨斯州奥斯汀市场销量出现最大回调，但利润率保持良好，投机库存较去年下降超过一半 [95] - 公司拥有或控制78，835个住宅地块，其中54%为表外控制，而2024年底为86，153个地块，控制率为57% [19] - 基于过去12个月的房屋交付量，公司拥有2.8年的地块供应，总控制供应为6.1年 [19] - 2025年住宅土地投资约为22亿美元，略低于2024年的24亿美元 [21] - 2025年85%的投资审批被认定为核心区位 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点在于多元化运营模式，专注于改善型和度假生活方式客户，以应对市场挑战 [6] - 2026年计划开设超过100个新社区，其中包含超过20个新的Esplanade社区，预计将推动社区数量增长至高个位数，年底达到365-370个 [12][26] - 公司正将增量土地投资限制在主要迎合价格最敏感买家的非核心子市场 [14] - 长期目标包括持续实现20，000套的交付量，但不会单纯为了增长而增长 [14] - 公司通过其差异化的建后出租平台Yardly来满足经济型独栋住宅需求 [15] - 将继续投资于Esplanade品牌的差异化优势，该品牌提供生活方式优先的体验，驱动优异的房价和毛利率 [17] - 正在全公司范围内加倍投入创新，部署专有数字销售工具和人工智能流程以提升效率 [18] - 2026年土地投资预计约为20亿美元，重新强调改善型和度假生活方式领域的机会 [21] - 2026年预计回购约4亿美元普通股 [34] - 董事会批准将股票回购授权增加并延长至10亿美元，有效期至2027年12月31日 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场条件充满挑战，第四季度业绩在几乎所有关键运营指标上都达到或超过预期 [5] - 行业库存水平仍然高企，消费者高度关注市场竞争动态，在购买决策中仔细权衡激励措施、定价和现房供应 [8] - 随着利率降低、工资增长和价格发现，负担能力在过去一年有所改善，但消费者对更广泛经济和政治前景的信心对于需求进一步复苏至关重要 [8] - 对2025年第四季度取得的销售成功和2026年迄今的早期势头持谨慎乐观态度 [9] - 第四季度月度吸纳速度超过了典型的季节性模式，从第三季度起保持稳定 [9] - 2026年预计将是又一个稳健的年份，但重点是为2027年及以后的增长重新加速奠定基础 [11] - 由于2025年期房销售放缓，公司进入2026年时的未交付订单低于正常水平，仅略高于2，800套，因此今年的交付量和利润率将比往常更依赖于春季销售季的销售 [11] - 建筑周期时间的改善大大增强了生产灵活性，现在在许多市场，房屋可以在第三季度很晚的时候开工，仍然能在年底前交付 [12] - 公司看到消费者偏好回归历史模式的迹象，1月份期房销售份额较第四季度增加了700个基点 [13] - 鉴于期房平均毛利率显著更高，这种组合转变被认为是长期利润率潜力的重要驱动力 [13] - 尽管自2025年第二季度以来已将投机库存减少了24%，但年底仍有近3，000套未售出房屋，包括略超过1，200套完工房屋，预计库存管理将在上半年暂时影响毛利率 [13] - 竞争性定价压力在可预见的未来不太可能显著缓解 [14] - 改善型住房领域的人口结构对未来增长具有高度支持性 [17] - 2026年预计交付约11，000套房屋，第一季度约2，200套 [28] - 预计第一季度平均交付价格约为58万美元，全年在58万至59万美元之间 [28] - 预计第一季度房屋交付毛利率（不包括任何库存相关费用）约为20%，随后全年将逐步改善，主要受期房交付份额增加和激励措施适度减少推动 [29][30] - 激励措施的最终水平高度依赖于春季销售季的消费者需求和利率 [31] - 预计建筑成本相对稳定，地块成本预计增长中个位数范围 [31] - 预计2026年销售、一般及行政费用比率将在10%中段范围 [31] - 预计2026年净利息支出将较上年小幅增长 [32] 其他重要信息 - 公司连续第11年被评为美国最受信赖的建筑商，并入选《财富》最受赞赏公司榜单 [7] - 80%的买家表示健康对其购买决策很重要，在Esplanade社区这一比例更高 [20] - Yardly建后出租业务在第四季度以约5，500万美元的价格出售了一个社区 [23] - 截至年底，拥有并控制总计46个Yardly项目，代表约10，400个住宅地块，分布在九个市场，是行业最大的建后出租管道之一 [24] - 约17个Yardly项目将在今年进入盈利租赁运营，其中7个预计在未来12个月内达到目标稳定水平 [24] - 公司与Kennedy Lewis拥有30亿美元的土地银行支持Yardly扩张，Yardly总单元中只有不到10%完全在资产负债表上 [24] - 公司已准备好参与有意义的住房政策解决方案 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于长期业务组合（买家细分和地域）的看法，特别是入门级组合的未来变化以及重点投资或淡出的地域 [39] - 公司预计入门级买家比例会略有下降，但并非完全退出该业务，而是将业务地理重心从吸引不同入门级买家的边缘或三级区位转移出来 [40] - 超过50%的业务来自千禧一代，其中超过一半已经在购买第二套房子，这属于入门级中的一个子集 [41] - 地理上，在加利福尼亚州的投资有所回调，但在佛罗里达州、德克萨斯州、凤凰城和科罗拉多州等地将继续投资 [41][42] - 佛罗里达州是Esplanade品牌的基地，公司对其持续看好 [42] 问题: 关于现房与期房销售组合的意图和时间表，是否能在2026年恢复到50/50的比例 [43] - 公司对消费者偏好回归期房感到鼓舞，1月份期房份额较第四季度平均值增加了700个基点，2月份这一趋势持续 [44][45] - 历史上组合大约是60/40（现房/期房），50/50是理想状态，但预计在2026年不太可能实现 [45] - 随着投资组合进一步远离经济型买家，未来可能会看到50/50的比例，但2026年实现的可能性不大 [46] - 公司将继续努力减少投机库存，同时通过新开设的社区引入期房销售 [48] 问题: 关于Esplanade社区增长对整体吸纳速度的影响 [51] - Esplanade社区的吸纳速度与公司其他业务基本一致，平均而言没有显著差异 [52] - 公司继续期望在市场条件有利时，年度化吸纳速度能回到低3的水平，但不会不惜一切代价销售 [52][53] 问题: 关于成本展望，特别是近期木材价格上涨和潜在成本增加风险 [54] - 公司预计2026年建筑成本相对稳定，团队在2025年实施了大量房屋成本降低举措 [31][56] - 尽管近期木材价格上涨，但团队继续专注于与贸易伙伴和供应商合作，通过优化业务、优化平面图、价值工程等策略来抵消潜在的成本压力 [56] 问题: 关于第一季度毛利率环比下降的原因（杠杆、激励措施、土地通胀、组合等），以及如果激励环境稳定，第二季度毛利率是否会与第一季度相似 [60] - 第一季度毛利率预期环比下降约180个基点，主要原因是组合变化，包括2025年第四季度交付了一些高平均售价和高毛利率的房屋，以及第一季度有更多入门级/三级社区的交付 [60] - 预计毛利率将在全年逐步改善，主要受期房交付份额增加推动 [60] - 激励措施从第四季度到第一季度在交付层面保持高位 [61] - 公司将在市场允许时提高价格，第四季度超过一半的社区（与上年同期相比）和超过四分之一的社区实现了基准价格上涨 [62] - 预计第一季度将是毛利率的低点 [62] 问题: 新开社区的吸纳速度与现有社区相比如何 [63] - 新开社区的吸纳速度符合历史规律，表现强劲，例如在凤凰城的一个大型新社区已售出超过100套，一些Esplanade社区的意向名单有数百至数千人 [64] - 总体流量在年初有所增加，网络流量同比在大多数部门都有增长 [65] 问题: 关于过去几个月（特别是1月至2月）季节性改善和销售节奏动态的量化分析 [69] - 第四季度改善超过正常季节性顺序变化，12月优于11月，1月优于12月，尽管1月有重大天气事件影响，但表现仍然良好 [70][71] - 2月前10天的趋势大体相似，支持正常的季节性趋势，但尚难确定趋势 [71] - 与去年强劲的第一季度相比，吸纳速度可能同比略有下降，但社区数量将从低340个增长到第一季度约360个，抵消部分影响 [74] 问题: 关于激励措施改善的概念，是仅仅因为期房组合变化，还是预期市场层面的激励措施也会改善 [72] - 激励措施改善将受多种因素影响：如果市场持续好转，公司将提高价格、减少激励措施；利率有所缓解；期房组合变化也是一个因素 [73] - 市场竞争压力将继续影响消费者预期的激励措施，但希望市场能有纪律性，看到激励措施减少和提价能力增强 [74] 问题: 确认第四季度激励措施趋势，以及第一季度毛利率指引中，激励措施、组合和消化过剩投机库存各自的影响 [78] - 第四季度激励措施环比相对稳定 [80] - 第一季度毛利率压力部分来自需要消化现有库存，以及平均售价略有下降所反映的组合变化 [79] - 更经济适用的区位需要更高的激励措施 [79] 问题: 关于将土地投资从非核心子市场转向改善型和度假生活方式市场的原因，以及在这些市场回报更高的原因 [84] - 这是对历史策略的轻微回调，将三级入门级投资比例从COVID后的20%-25%重新调整回约15% [85] - 在改善型和度假生活方式土地市场，竞争可能较少，公司看到了机会，并且这是公司 historically 擅长和专注的领域 [85] - 与入门级买家需要解决“能否负担”的问题不同，改善型和Esplanade买家拥有更强的资产负债表，决策更多是关于“时机是否合适”，这是不同的公式 [87] 问题: 关于2026年中个位数地块成本通胀的展望，当前签约土地的通胀情况，以及未来是否会有缓解 [88] - 当前土地市场趋于稳定，土地增值预期接近零或极低个位数 [88] - 公司在与卖家重新谈判方面取得了很多成功 [88] 问题: 关于中部区域（特别是奥斯汀）订单下降的动态，以及2026年的开工计划是否会与订单同步或前置 [94] - 德克萨斯州奥斯汀销量回调最大，但利润率保持良好，投机库存大幅下降 [95] - 休斯顿和达拉斯同比放缓，但不如奥斯汀明显，达拉斯销售速度保持稳定，休斯顿速度高于公司平均水平 [95] - 公司将在价格和销售速度之间做出重要权衡，在德克萨斯州愿意以较低销量保护利润率 [96] - 在开工方面，前几个季度开工量低于销售量以消化库存，但未来计划使开工量与销售量更加同步 [97] 问题: 关于第四季度价格折扣活动是否主要是2025年的现象，以及2026年的激励措施是否已回归主要为利率买断和过户成本 [100] - 利率买断和过户成本将继续是激励措施的一部分，但公司会根据消费者个性化激励措施，例如对于度假生活方式买家，可能更侧重于设计中心信用 [101] - 公司将努力保持底线，保护优质资产价值 [101] 问题: 关于不同产品线（特别是入门级）的每社区理想投机房屋数量或投机开工策略 [102] - 公司有一个按社区分析的投机管理方案，在入门级或多户型社区可能持有稍高的投机数量，而在改善型和度假生活方式社区则持有较少的投机房屋 [102] - 最终决策基于社区层面的需求分析 [102]