财务数据和关键指标变化 - 第四季度每股经营现金流为1.84美元，同比增长6.4% [18] - 2025年全年每股经营现金流增长4.3% [6] - 2026年每股经营现金流指引中点为7.47美元，同比增长约5.8% [23] - 2025年核心每股经营现金流为7.06美元，NAREIT每股经营现金流为7.22美元，主要差异为1500万美元的新市场税收抵免收入影响 [23] - 第四季度可比物业净营业收入增长3.1%，全年为3.8% [18] - 第四季度现金基础可比物业净营业收入增长4.3%，全年为3.6% [18] - 年末流动性为13亿美元 [18] - 第四季度年化调整后净负债与息税折旧摊销前利润比率为5.7倍，考虑近期资产出售后降至5.6倍以下，预计年内将进一步降至5.0-5.5倍区间 [21] - 固定费用覆盖率为3.9倍，预计年内将超过4.0倍的目标 [21] - 2026年预计派息及维护性资本支出后的自由现金流将超过1亿美元，2027年将更高 [20] - 第四季度因Saks破产申请产生的非现金费用约为每股0.03美元 [18][80] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年末整体投资组合出租率为96.1%，占用率为94.1% [6] - 第四季度完成60.1万平方英尺可比租约，续约租金增长12% [7] - 2025年全年完成230万平方英尺可比租约，续约租金增长15%，带来1100万美元新增合同租金 [7] - 2025年新签租约的起始租金为37.98美元，而原租约经过历年合同约定的租金上涨后，终止租金为33.12美元 [7] - 2025年完成20笔非可比租约，平均租金为48.18美元，带来630万美元新增合同租金 [7] - 第四季度新签租约的加权平均合同租金涨幅为2.6% [7] - 小商铺出租率为93.8%，上升50个基点 [15] - 已签约但未占用租约的价差为200个基点，代表对现有投资组合额外贡献2700万美元租金 [15] - 2025年收购的物业完成了49笔租约，近20万平方英尺，租金较之前上涨34% [15] - 大华盛顿特区郊区投资组合季度客流量增长3%，全年客流量上升 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 加州市场表现尤为强劲，是未来几年最大的增长来源 [69] - 大华盛顿特区地区的马里兰州和弗吉尼亚州资产表现坚韧 [16] - 在收购的新市场（如堪萨斯州Leawood），租户需求和预期租金超过承销预期 [8] - 硬商品类别（如家具、家居装饰）表现优异，显示出消费者基础的潜在健康度 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于通过资产回收计划进行外部增长，出售非核心住宅资产并以低于5%的整体资本成本再投资 [10] - 专注于收购大型、占主导地位的购物中心，目标市场包括美国中部的新市场以及现有沿海市场 [31] - 利用在零售中心开发住宅的专长，作为独特的差异化竞争优势 [11] - 正在进行的再开发管道价值约5亿美元，包括780个住宅单元 [20] - 计划通过开发（主要是住宅）来强化物业价值，通常在购物中心旁开发互补性住宅产品，几乎没有额外的土地成本 [9] - 2025年完成了7.5亿美元高质量资产的收购，混合现金资本化率约为7%，会计准则资本化率约为7.5% [25] - 公司拥有约4亿至5亿美元的非核心住宅资产可供货币化，以资助收购 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务表现良好，对资产的需求强劲，无论是在历史区位还是新市场 [6] - 所有类别的需求广度与持久性保持强劲 [14] - 相对稳定的利率环境可能带来年内利率下降 [12] - 高质量的公寓毗邻强大的郊区优质购物环境，创造了更理想的居住环境，转化为更高的住宅租金、更强的增长以及最终更低的出售资本化率 [10] - 新冠疫情时期的办公室租赁工作已基本完成，2026年和2027年将有实质性租金收入 [12] - 租赁活动驱动当前及未来业绩 [6] - 对2026年指引持乐观态度，预计可比物业净营业收入增长3%-3.5% [23] - 预计2026年上半年占用率将降至93%中段，随后在年底回升至94%中上段 [24] - 2026年来自开发和扩建管道的新增物业净营业收入贡献预计在1300万至1500万美元之间 [24] - 2026年指引假设以4.25%-4.5%的利率再融资1.25%的无担保票据，这带来170-180个基点的融资阻力 [25] - 2026年信贷准备金假设约为租金收入的60-85个基点 [25] 其他重要信息 - 公司从2025年开始报告核心经营现金流指标，以剔除非经常性项目，增强期间可比性 [22] - 将于春季在Santana Row举办投资者日 [13] - 2025年租赁平台实现了破纪录的租赁面积和超过十年最强的可比租金价差 [14] - 第四季度关闭了位于马里兰州的Annapolis Town Center和内布拉斯加州的Village Pointe的收购，增加近100万平方英尺，收购价格3.4亿美元，初始现金收益率在7%低段 [8] - 第四季度出售了康涅狄格州的Bristol Plaza和Pike & Rose的Palace住宅楼，总售价1.69亿美元 [9] - 2025年末后出售了Santana Row的Mesora住宅楼，收益近1.5亿美元，另有一笔1000万美元的小型资产出售 [9] - 这些处置的整体混合资本化率在5%低段 [9] - 新增了费城郊区Willow Grove购物中心的住宅重新开发项目，将增加261套公寓 [11] - 可比租约续约率预计在10%中低段至中段 [24] - 2026年第一季度每股经营现金流指引范围为1.80-1.83美元 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于投资管道和收购目标 - 公司仍以大型、占主导地位的购物中心为目标，聚焦美国中部的新市场以及现有沿海市场，目前有几项收购正在进行中，预计未来几个月会有更多大型交易机会，大部分收购活动可能发生在2026年下半年 [30][31] 问题: 关于住宅开发、资产回收计划及开发管道收益率 - 公司仍有约4亿至5亿美元的非核心住宅资产可以货币化，可能从第二季度开始推进，具体取决于收购机会 [34][35] - 新住宅开发管道的收益率预计在6.5%至7%之间，但这些资产当前的资本化率在5%低段，预计租金增长将更强劲 [36][38] 问题: 关于租金增长的动力和可持续性 - 租金增长动力是广泛的，得益于高需求和有限供应，公司过去三年租金持续上涨，预计2026年能够保持与当前水平相当的租金增长 [41][42] 问题: 关于每股经营现金流增长的构成及终止费用 - 增长主要驱动包括：可比物业净营业收入增长贡献约0.30美元，收购和再开发各贡献约0.12美元，再融资1.25%债券带来约0.12美元的阻力 [44][45] - 终止费用指引为700万至800万美元，略高于去年，与历史水平一致 [46][47] 问题: 关于资产出售收益的税务处理及特别股息可能性 - 公司将通过股息、收益出售及1031交换等工具进行税务高效管理，预计不会发放特别股息 [49] 问题: 关于从NAREIT经营现金流转向核心经营现金流指标的原因 - 增加核心经营现金流指标是为了便于更好地分析公司财务业绩，消除重大非经常性项目对运营结果的扭曲，与团队绩效考核无关 [51][52][53] 问题: 关于可比物业净营业收入增长指引从2025年的3.8%降至2026年3%-3.5%的原因及长期稳态增长率 - 减速的主要原因是大量主力店空间周转导致临时空置，造成约75个基点的拖累 [55][57] - 历史稳态增长率在3%-4%区间，随着收购高质量资产及运营改善，希望未来能向该区间的高端移动，2027年有望达到4%左右 [56][59] 问题: 关于租户信贷及准备金 - 2026年60-85个基点的信贷准备金是保守的，公司对租户信贷风险敞口有限，2025年准备金约为80-85个基点 [61][62] - 关注Saks和Container Store的租户，Saks的两个位置有巨大的租金上调机会 [63][64][65] 问题: 关于加州市场表现强劲的原因 - 加州将是未来几年最大的增长来源，得益于积压的租赁和开发活动以及Santana Row和Grossmont的战略资本回收 [67][69] 问题: 关于1300万至1500万美元开发管道贡献的时间安排 - 贡献将按季度基本等比例实现，具体季度进度已在8-K文件第29页底部披露 [71] 问题: 关于可比物业池占比及已签约未占用租金管道 - 可比物业池约占物业净营业收入的85%-90% [74][75] - 现有投资组合的已签约未占用租金约为2700万美元，开发管道中另有500万至600万美元，其中约75%将在2026年实现，约1000万至1100万美元在上半年，1400万至1500万美元在下半年 [75][76] 问题: 关于主力店变动的原因及Saks费用的量化 - 主力店变动主要是租约到期的时间问题，公司已提前安排新租户 [78][79] - Saks相关的非现金费用约为每股0.03美元 [78][80] 问题: 关于收购策略的市场偏好 - 公司采取市场不可知论，只要物业质量符合标准，无论是在新市场（符合人口和收入条件的“购买框”）还是现有市场，都会考虑 [82][83][84] 问题: 关于资产回收的资金来源排序 - 资金来源将结合非核心住宅资产和增长潜力已尽的零售资产的出售，根据市场条件和对价决定，而非按固定顺序 [86]