行业与公司 * 涉及的行业为中国房地产行业[1][3] * 提及的公司包括华润、滨江、招蛇、越秀、建发、保利置业、华润万象生活、太古、瑞安、嘉里建设、大悦城、百联[11] 核心观点与论据 * 对2025年的判断：房地产市场和投资整体持续面临调整压力[1][3] * 对2026年的核心预测：市场走势呈 “前低后高” ，全年板块或迎来两大拐点[1][3][8] * 政策拐点：预计在第一季度末左右，体现为供需两端政策积极性提升[8] * 基本面拐点：预计在第四季度左右，主要体现在二手房价格降幅收窄，需求好转明朗化[8] * 对2026年关键指标的预测（同比变化）[6]： * 销售面积：8.1亿平方米，同比**-8%** * 销售均价：9144元/平方米，同比**-4%** * 销售金额：7.4万亿元，同比**-12%** * 房地产投资：6.9万亿元，同比**-16%** * 新开工面积：4.8亿平方米，同比**-18%** * 竣工面积：4.9亿平方米，同比**-19%** * 市场主要矛盾演变：已从 “成交量萎缩” 转变为 “价格持续下跌” ，尤其是二手房价格[6] * 市场走弱的核心原因： * 供需不匹配及居民对未来房价预期较弱[4] * 开发商资金压力较大导致投资持续走弱[5] * 二手房市场下行进一步影响新房市场成交量[7] * 整体流动性萎缩，需求走弱传导至开发商投资不振，拖累经济[8] * 政策建议与解决路径： * 短期：政策手段要靠前使用，防止市场失速下滑[1][3] * 稳定市场：通过去库存和提振需求及信心[1][3] * 稳定投资：通过支持和满足房企的合理融资需求[1][3] * 具体措施建议[4][6]： * 政府端（G端）：通过收储与城市更新吸收供给、创造需求[4] * 企业端（B端）：通过盘活存量（资产证券化、调规）、主体并购重组来转移供给[4] * 居民端（C端）：调整行政政策、公积金政策、财税政策以提振需求，消化供给[4] * 解决主体问题：支持房企合理融资与融资展期、建立开发商额度统筹管理制度、增加增信、设立中央纾困基金[6] * 中长期：需要引导房企主动转型，从提高投资开发增加值转向提高服务运营增加值，同时更新发展模式和制度[2][3] * 投资建议与机会： * 2026年房地产销售、投资、新开工增速仍将下滑，但预计降幅较2025年收窄[8] * 2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置[11] * 投资主线[11]： * 部分房企：在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，有反转可能性 * 部分持有性商业地产公司：已提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 其他重要内容 * 宏观背景：2026年是 “十五五”的开局之年，中央经济工作会议有 “推动投资止跌回稳” 的目标[8] * 政策出台动力：市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台[11] * 首要任务：当前防范地产及相关风险仍是首位[10] * 风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期；需防范市场进一步失速下行带来的风险[9][12]