财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入为4.74亿美元，环比增长19.5%，主要由下半年有针对性的销售活动推动 [10] - 第四季度交付房屋1,362套，其中1,301套贡献了报告收入，其余61套为当前或先前租赁的房屋，利润反映在其他收入中 [4][5] - 第四季度平均售价为36.4万美元，较去年略有下降，主要受地理组合、批发销售比例较高及融资激励措施影响 [10] - 第四季度毛利率（扣除库存相关费用前）为19.2%，去年同期为22.9%，同比下降主要因融资激励、老旧库存折扣、批发销售比例增加及借贷成本上升 [11] - 第四季度调整后毛利率为22.3%，扣除了1440万美元的资本化利息和60.9万美元的收购会计相关费用 [11] - 第四季度库存减值费用为670万美元，涉及4个表现不佳的社区，原因是销售速度低于模型预期、融资激励及老旧库存价格折扣 [11] - 第四季度销售、一般及行政费用总计6560万美元，占收入的13.8%，同比下降90个基点，其中行政费用为2310万美元，同比下降26% [12] - 第四季度其他收入为550万美元，主要来自租赁房屋、已完工地块的销售收益以及持续租赁业务的收入 [12] - 第四季度税前净利润为2400万美元，占收入的5.1%，有效税率为27.9% [13] - 第四季度净利润为1730万美元，基本和稀释后每股收益为0.75美元；若不计减值相关费用，净利润为2240万美元，每股收益为0.97美元 [13] - 全年交付房屋总计4,788套，其中4,685套贡献了全年报告收入 [14] - 全年收入为17亿美元 [14] - 全年平均售价为36.4万美元，与去年大致持平 [15] - 全年毛利率（扣除库存相关费用前）为21.1%，调整后毛利率为24% [15] - 全年销售、一般及行政费用总计2.738亿美元，占收入的16.1%，较2024年上升150个基点，主要因交付量减少和平均社区数量增加 [15] - 全年其他收入为1870万美元，主要来自近550个地块、103套当前或先前租赁的房屋、商业物业的销售以及合资企业收入 [16] - 全年税前净利润为9850万美元，净利润为7260万美元，基本每股收益3.13美元，稀释后每股收益3.12美元；若不计减值相关费用，全年净利润为7760万美元，基本每股收益3.35美元，稀释后每股收益3.34美元 [16] - 年末净债务与资本比率为43.2%，较上一季度下降160个基点 [19] - 年末总流动性为3.35亿美元，包括6100万美元现金和2.74亿美元循环信贷额度可用资金 [19] - 年末股东权益接近21亿美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 批发业务：第四季度通过批发业务交付158套房屋，占总交付量的12.1%，去年同期为173套，占11.3% [10] - 批发业务（全年）：2025年通过批发业务交付737套房屋，占总交付量的15.7%，产生超过2.3亿美元收入；2024年该比例为9.2%，收入为1.64亿美元 [15] - 租赁业务：全年有103套当前或先前租赁的房屋的利润反映在其他收入中 [14][16] - 土地销售：全年通过销售近550个地块产生其他收入 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度社区平均月度交付量为3.1套，为全年最高速度 [6] - 第四季度表现最佳市场（按每社区月度交付量）：夏洛特（6套）、北加州（5.8套）、拉斯维加斯（4.6套）、亚特兰大（4.2套） [6] - 全年表现最佳市场（按每社区月度交付量）：夏洛特（5.2套）、亚特兰大（4.4套）、拉斯维加斯（4套） [6] - 年末活跃社区数量为144个 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略：持续投资于人才、土地和运营平台以支持长期增长，同时适应短期市场状况 [9] - 土地策略：资产负债表上的土地组合是关键战略优势，自我开发提供了显著的运营灵活性并在挑战性市场中支持盈利能力 [16] - 地块成本：当前控制的地块平均完工成本约为7万美元，去年地块成本约占平均售价的21% [17] - 库存管理：通过买断利率、价格折扣等方式积极调整老旧库存，以优化库存规模并支持可负担性 [5][11] - 竞争环境：整个行业都在积极提供激励措施以应对可负担性压力，公司需要与竞争对手的市场定价保持同步 [26][52] - 批发业务展望：预计2026年批发业务交付量将占总交付量的10%-15%，低于2025年的15.7% [29][34] - 社区增长：预计到2026年底活跃销售社区数量将达到150-160个，新增社区预计更多集中在下半年 [21][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境：2025年市场环境动态且充满挑战，可负担性是主要压力点，利率波动增加了市场不确定性 [4] - 合同到交付周期：由于许多买家需要额外时间储蓄首付、改善信用或出售现有房屋，合同签订到交付的时间仍然延长，预计这一趋势将持续 [7] - 取消率：取消率上升至43.3%，可负担性压力和更广泛的经济不确定性放大了通常导致取消的因素，预计这一动态将持续 [7] - 净订单与积压：第四季度净订单同比增长39%，积压订单增长133%至1,394套，积压订单价值超过5.01亿美元，同比增长112% [8] - 积压订单构成：包括与一个批发买家达成的购买480套房屋的协议，这些房屋将在2026年全年交付；若不包含此协议，积压订单仍较2024年底增长53% [8] - 近期趋势：1月份的潜在客户和零售净订单同比略有增长，但第一季度业绩预计与去年相似 [8] - 长期前景：对住房市场的长期前景保持乐观，供需失衡、有利的人口趋势以及对可负担住房的基本需求都强化了公司战略的强度 [9] - 2026年展望：预计市场状况将与最近的经验大体一致 [21] - 利率环境：利率在过去几个月有所下降，10年期国债收益率降至约4.05%-4.25%，这有助于抵押贷款利率，利差已收窄 [52] - 可负担性压力：除了利率和房价，保险费、财产税以及消费者面临的其他账单也对可负担性构成压力 [52] 其他重要信息 - 里程碑：2025年12月交付了第80,000套房屋 [5] - 地块状况：年末拥有和控制60,842个地块，同比下降14.2%，环比下降2.8% [17] - 地块所有权：51,890个地块（85.3%）为自有，8,952个地块（14.7%）为控制 [17] - 自有地块开发状态：35,416个为生地或开发中土地，其中约22%处于积极开发阶段，36%处于工程设计阶段；其余16,474个自有地块中，13,109个为空置完工地块，3,365个为已完工房屋或在建房屋，较第三季度下降9%，较去年同期下降16.8% [18] - 债务状况：年末未偿债务为17亿美元，其中包括5.28亿美元已提取的循环信贷 [19] - 去杠杆计划：预计在2026年将继续处理老旧库存，选择性货币化某些地块，并用所得收益减少债务，以向35%-45%目标杠杆区间的中点迈进 [19] - 2026年业绩指引： - 预计交付房屋4,600至5,400套 [21] - 预计平均售价在355,000至365,000美元之间 [21] - 预计全年毛利率在18%至20%之间，调整后毛利率在21%至23%之间 [22] - 预计销售、一般及行政费用率在15%至16%之间 [22] - 预计全年税率约为26.5% [22] - Terrata品牌：约占社区数量的10%至15% [50][51] - 买家构成：仍以首次购房者为主，但升级改善型买家比例正在增长 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于第四季度毛利率环比下降的驱动因素以及2026年毛利率展望中达到区间上端的可能性 [25] - 回答：第四季度毛利率环比下降是因为公司积极提供了激励措施，包括买断利率、远期承诺、老旧库存折扣、价格调整等，以清理老旧库存并与市场竞争保持同步 [26]。2026年的毛利率指引是基于第四季度的水平，预计全年将继续提供激励、折扣和抵押贷款买断，因此毛利率预计与2025年第四季度相似 [26][27]。达到指引区间上端可能需要激励措施减少、土地开发或房屋建造成本（如劳动力、材料）下降，或批发业务比例低于去年 [59][60]。 问题: 关于2026年交付量展望是否与2025年相似，以及批发业务交付量的预期和政策风险 [28] - 回答：预计2026年每社区交付速度与2025年相似 [29]。批发业务交付量预计占总交付量的10%-15%，对10%的部分有信心，因为这已包含在积压订单中；新订单目前因政策不明确而暂停 [29]。关于限制机构买家购买独栋房屋的政策讨论，目前是一个风险，公司正在等待更多政策澄清 [29]。 问题: 关于与批发买家签订的480套房屋协议的盈利能力以及会计处理 [34] - 回答：从营业利润率角度看，批发业务的营业利润率与零售业务相似，但毛利率较低 [34]。这些批发销售单元的营收将计入总收入项下，只有当前或先前租赁的房屋销售才计入其他收入 [35]。 问题: 关于2026年社区数量增长的季度分布以及新社区相对于老项目的销售速度 [36] - 回答：新社区的增长预计更多集中在下半年，1月份社区数量有所下降，预计2月份会增加一些 [36]。新社区的销售速度不一定比老项目更高 [36]。 问题: 关于2026年可能出售的老旧库存和土地 [41] - 回答：土地出售主要涉及已完工地块，公司在某些地区拥有的完工地块超过了当前销售速度所需，因此会机会性地出售给其他建筑商以产生其他收入并偿还债务 [41]。老旧库存是指那些开工量超过实际销售速度的社区，公司会根据定价、库存年限和潜在问题来决策如何处置 [42]。 问题: 关于取消率上升的原因、房屋在取消前在市场上的时间以及取消原因是否发生变化 [43] - 回答：取消率升高，但取消原因没有变化，仍然是买家无法获得融资 [43]。在更具挑战性的市场环境中，客户在房屋上停留的时间更长，公司通常在几周后衡量取消率，但许多客户需要更多时间来偿还债务、储蓄首付或改善信用评分 [43]。尽管这会导致更高的取消率，但公司认为保持与客户的接触并帮助他们完成交易最终对总交付量是有利的 [44]。 问题: 关于首次购房者与升级改善型买家的比例变化 [49] - 回答：升级改善型买家的比例正在增长，原因包括Terrata品牌的扩张以及当前入门级房价（36万美元以上）所需的收入更高，这使得买家更可能已经是房屋拥有者。但客户主体仍然是首次购房者 [49]。 问题: 关于当前市场状况，竞争性折扣是否在入门级市场有所缓解 [52] - 回答：整个行业仍在积极提供激励措施以应对可负担性问题 [52]。利率虽有所下降，但可负担性压力还包括房价、保险费、财产税等其他因素 [52]。公司及行业都在尽力协助买家，特别是首次购房者 [53]。 问题: 关于全年行政费用的运行率展望 [54] - 回答：2025年全年行政费用总计约1.1亿美元，预计2026年将与此相似，季度间可能有所波动 [54]。 问题: 关于销售、一般及行政费用在第四季度的下降是永久性变化还是奖金驱动，以及若达到高交付量指引是否会调整价格 [64] - 回答：第四季度销售、一般及行政费用的下降更多是奖金驱动，但预计年度运行率将保持相似 [64]。如果达到每月每社区3套的交付速度，公司将继续保持该节奏并尝试进一步提升 [65]。 问题: 关于达到2026年毛利率指引中点的驱动因素 [58] - 回答：达到毛利率指引中点（约19%）的基线是假设情况与2025年第四季度相似 [59]。向区间上端移动需要激励措施减少、成本下降或批发业务比例降低 [59][60]。