财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入为4.74亿美元，环比增长19.5%，主要由下半年有针对性的销售活动推动 [11] - 第四季度交付1,362套房屋，其中1,301套贡献了报告收入，其余61套为当前或先前租赁的房屋，其利润反映在其他收入中 [4][5] - 第四季度平均售价为36.4万美元，较去年略有下降，主要受地理组合、批发销售比例较高及融资激励措施影响 [11] - 第四季度毛利率（扣除库存相关费用前）为19.2%，低于去年同期的22.9%，主要受融资激励、老旧库存折扣、批发销售比例上升及借贷成本增加影响 [12] - 第四季度调整后毛利率为22.3%，扣除了1440万美元的资本化利息和60.9万美元的收购会计相关费用 [12] - 第四季度计提670万美元库存减值，涉及4个表现不佳的社区 [12] - 第四季度销售、一般及行政费用合计6560万美元，占收入的13.8%，同比下降90个基点，其中行政费用下降810万美元（26%） [13] - 第四季度其他收入为550万美元，主要来自租赁房屋、已开发地块的销售收益以及持续租赁业务收入 [13] - 第四季度税前净收入为2400万美元，占收入的5.1%，有效税率为27.9% [14] - 第四季度净收入为1730万美元，基本和稀释后每股收益为0.75美元；扣除减值相关费用后，净收入为2240万美元，每股收益为0.97美元 [14] - 2025全年交付4,788套房屋，其中4,685套贡献了全年17亿美元的报告收入 [14] - 全年平均售价为36.4万美元，与去年基本持平 [15] - 全年毛利率（扣除库存相关费用前）为21.1%，调整后毛利率为24% [15] - 全年销售、一般及行政费用合计2.738亿美元，占收入的16.1%，较2024年上升150个基点 [15] - 全年其他收入为1870万美元，主要来自近550个地块、103套当前或先前租赁的房屋、商业物业的销售以及合资企业收入 [16] - 全年税前净收入为9850万美元，净收入为7260万美元，基本每股收益3.13美元，稀释后每股收益3.12美元；扣除减值相关费用后，全年净收入为7760万美元，基本每股收益3.35美元，稀释后每股收益3.34美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 批发业务：第四季度通过批发业务关闭158套房屋，占总关闭量的12.1%，去年同期为173套（11.3%）[11] - 批发业务：2025全年通过批发业务关闭737套房屋，占总关闭量的15.7%，产生超过2.3亿美元收入；2024年该比例为9.2%，收入为1.64亿美元 [15] - 租赁业务：2025年有103套当前或先前租赁的房屋被出售，其利润反映在其他收入中 [14][16] - Terrata品牌（升级改善型住宅）：约占活跃社区的10%至15% [50][51] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度平均每月每社区成交3.1套，为全年最高速度 [7] - 第四季度按每社区成交数计，表现最佳的市场为：夏洛特（6.0）、北加州（5.8）、拉斯维加斯（4.6）、亚特兰大（4.2）[7] - 2025全年按每社区成交数计，表现最佳的市场为：夏洛特（5.2）、亚特兰大（4.4）、拉斯维加斯（4.0）[7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是纪律性执行，专注于可控因素：管理成本、提供有竞争力的融资方案、维持利润率、向首次购房者交付经济实惠的即住型房屋 [10] - 长期投资于人才、土地和运营平台以支持长期战略，同时适应短期市场状况 [10] - 土地战略是关键优势，自我开发地块提供了显著的运营灵活性并在挑战性市场中支持盈利能力 [16] - 公司控制的地块平均完工成本约为7万美元，去年地块成本约占平均售价的21% [17] - 行业竞争环境激烈，公司为保持竞争力，持续提供激励措施，包括过户费用、利率买断、老旧库存折扣及选择性社区价格调整 [22][26] - 公司对住房市场长期前景保持乐观，认为供需失衡、有利的人口趋势以及对可负担住房的基本需求都支撑其战略 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境充满活力且充满挑战，可负担性仍是主要压力点，利率波动给市场增添了不确定性 [4] - 合同签订与最终交割之间的时间仍然延长，预计这一趋势在可预见的未来将持续 [8] - 取消率上升至43.3%，可负担性压力和更广泛的经济不确定性放大了导致取消的典型因素 [8] - 2026年1月的潜在客户和零售净订单同比略有上升，但对比的是去年较弱的基数 [9] - 预计第一季度业绩将与去年相似，同时继续监测积压订单的转化情况和取消率的持续演变 [9] - 当前市场仍面临可负担性挑战，所有大型竞争对手都在积极提供激励措施 [52] - 利率从高点有所下降（10年期国债收益率约4.05%-4.25%），利差收窄，有助于抵押贷款利率，但房屋售价、保险、房产税等其他账单仍对消费者构成可负担性压力 [52] 其他重要信息 - 2025年12月，公司完成了第80,000套房屋的交付，这是一个重要的里程碑 [5] - 截至年底，拥有144个活跃社区 [7] - 截至年底，拥有和控制的地块总数为60,842个，同比下降14.2%，环比下降2.8% [17] - 在拥有的地块中，35,416个为生地或开发中土地，其中约22%处于积极开发阶段，36%处于工程设计阶段；其余16,474个拥有的地块中，13,109个为空置的已完工地块，3,365个为已完工房屋或在建房屋，较第三季度下降9%，较去年同期下降16.8% [18] - 截至年底，债务总额为17亿美元，包括循环信贷额度下提取的5.28亿美元 [19] - 第四季度净债务与资本比率下降160个基点至43.2% [19] - 截至年底，总流动性为3.35亿美元，包括6100万美元现金和2.74亿美元循环信贷可用额度 [19] - 截至年底，权益近21亿美元 [20] - 2026年，公司计划继续处理老旧库存，选择性变现某些地块，并用所得收益减少债务，以向35%-45%目标杠杆区间的中点迈进 [19] 2026年业绩指引 - 预计全年房屋交付量在4,600至5,400套之间 [22] - 预计年底活跃销售社区数量在150至160个之间 [22] - 预计全年平均售价在35.5万至36.5万美元之间 [22] - 预计全年毛利率在18%至20%之间，调整后毛利率在21%至23%之间 [23] - 预计全年销售、一般及行政费用占收入比例在15%至16%之间 [23] - 预计全年税率约为26.5% [23] - 预计批发业务交付量将占总交付量的10%至15% [30][35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于第四季度毛利率环比下降的原因以及2026年毛利率指引范围（特别是达到区间上端的驱动因素）[25] - 回答: 第四季度毛利率环比下降是由于公司积极提供激励措施，包括买断、远期承诺、老旧库存折扣和价格调整，以清理库存并与市场竞争保持同步 [26]。2026年毛利率指引是基于第四季度的水平，预计2026年将是继续提供激励措施、折扣和抵押贷款买断的一年，因此毛利率指引与2025年第四季度相似 [26][27]。达到指引区间上端可能需要激励措施减少、土地开发或房屋建造成本（如劳动力、材料）下降，或批发业务比例低于去年 [59][60]。 问题: 关于2026年交付量展望是否与2025年相似，以及批发业务（特别是机构买家政策风险）的预期 [28] - 回答: 预计2026年每社区交付速度与2025年相似 [30][31]。批发业务预计将占今年总交付量的10%-15%，对10%的部分（已进入积压订单）充满信心，但新订单目前因等待政策澄清而暂缓 [30]。 问题: 关于与批发买家签订的480套房屋协议的盈利能力以及会计处理 [35] - 回答: 从营业利润率角度看，批发业务的盈利能力与零售业务相似，但毛利率较低 [35]。这480套房屋的销售收入将计入总收入（顶部），而非其他收入线；只有当前或先前租赁的房屋销售才计入其他收入 [36]。 问题: 关于2026年社区数量增长的季度分布以及新社区相对于老项目的吸收率 [37] - 回答: 新社区的增长预计更多集中在下半年，1月社区数量有所下降，预计2月会增加一些 [37]。新社区的吸收率不一定比老项目更高 [37]。 问题: 关于2026年可能出售的老旧库存和土地的更多细节 [41] - 回答: 计划出售的土地主要是已完工的地块，公司在某些地区拥有超过当前吸收速度所需的已完工地块，将机会性地向其他建筑商出售，以产生其他收入并偿还债务 [41]。老旧库存涉及一些全国范围内开工量超过实际吸收速度的社区，公司将根据定价、库龄和潜在问题做出决策以推动销售 [42]。 问题: 关于取消率上升的原因以及取消前的平均时间和原因变化 [43] - 回答: 取消率升高，但原因未变，仍然是买家获得融资的能力问题 [43]。在更具挑战性的市场环境中，客户在房屋上停留的时间更长，公司通常在几周后测量取消率，但许多客户需要更多时间来偿还债务、攒首付或提高信用评分 [43]。公司认为在库存充足的社区，与客户保持接触是 accretive 的策略，尽管会导致更高的取消率 [44]。 问题: 关于首次购房者与改善型购房者的组合变化，以及Terrata品牌社区的占比 [49] - 回答: 改善型购房者的比例正在增长，原因包括Terrata品牌的扩张以及当前入门级价格（36万美元以上）所需的收入更高，使得客户更可能已是房主 [49]。Terrata品牌社区约占活跃社区的10%至15% [50][51]。 问题: 关于当前市场状况，特别是入门级市场的折扣竞争是否有所缓解 [52] - 回答: 整个行业仍在积极提供激励措施，以应对可负担性挑战 [52]。利率虽有所下降，但房屋售价、保险、房产税等其他成本仍对消费者构成压力 [52]。 问题: 关于全年行政费用（G&A）的预期运行率 [54] - 回答: 2025年全年行政费用总计约1.1亿美元，预计2026年将与此相似，季度间可能有所波动 [55]。 问题: 关于销售、一般及行政费用（SG&A）在第四季度的下降是永久性变化还是奖金驱动，以及如果达到交付指引高端（约每月每社区3套）是否会调整策略 [64] - 回答: 第四季度销售、一般及行政费用的下降更多是奖金驱动，但年度运行率应保持相似 [64]。如果达到每月每社区3套的交付速度，公司将继续推动，并尝试进一步提高该速度 [66]。