财务数据和关键指标变化 - 第四季度营收为4.74亿美元，环比增长19.5%，主要得益于下半年有针对性的销售活动 [12] - 第四季度交付了1,362套房屋，其中1,301套贡献了报告收入，其余61套为当前或先前租赁的房屋，其利润反映在其他收入中 [5][6] - 第四季度毛利率（排除库存相关费用前）为19.2%，低于去年同期的22.9%，调整后毛利率为22.3% [13] - 毛利率同比下降主要归因于融资激励、老旧库存折扣、批发销售比例上升以及借贷成本增加 [13] - 第四季度录得670万美元的库存减值费用，涉及4个表现不佳的社区 [13] - 第四季度销售、一般及行政管理费用总计6560万美元，占收入的13.8%，同比下降90个基点 [14] - 第四季度其他收入为550万美元，主要来自租赁房屋、已完工地块的销售收益以及持续租赁业务的收入 [14] - 第四季度税前净收入为2400万美元，占收入的5.1%，有效税率为27.9% [15] - 第四季度净收入为1730万美元，基本和稀释后每股收益为0.75美元；排除减值相关费用后，净收入为2240万美元，每股收益为0.97美元 [15] - 2025年全年交付4,788套房屋，其中4,685套贡献了17亿美元的全年报告收入 [15] - 全年平均售价为36.4万美元，与上年大致持平 [16] - 全年毛利率（排除库存相关费用前）为21.1%，调整后毛利率为24% [16] - 全年销售、一般及行政管理费用总计2.738亿美元，占收入的16.1%，同比增加150个基点 [16] - 全年其他收入为1870万美元，主要来自出售近550个地块、103套当前或先前租赁的房屋、商业地产以及合资企业收入 [17] - 全年税前净收入为9850万美元，净收入为7260万美元，基本和稀释后每股收益分别为3.13美元和3.12美元；排除减值相关费用后，全年净收入为7760万美元，每股收益分别为3.35美元和3.34美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度通过批发业务交付158套房屋，占总交付量的12.1%，去年同期为173套，占11.3% [12] - 2025年全年通过批发业务交付737套房屋，占总交付量的15.7%，产生超过2.3亿美元收入；2024年该比例为9.2%，收入为1.64亿美元 [16] - 公司预计2026年批发业务交付量将占总交付量的10%-15% [31] - Terrata品牌（针对改善型购房者）的社区占比约为10%至15% [51][52] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，以每社区每月成交量为基准，表现最佳的市场是：夏洛特（6套）、北加州（5.8套）、拉斯维加斯（4.6套）和亚特兰大（4.2套） [8] - 2025年全年，表现最佳的市场是：夏洛特（5.2套）、亚特兰大（4.4套）和拉斯维加斯（4套） [8] - 第四季度平均每社区每月成交量为3.1套，为全年最高水平 [8] - 截至年底，公司拥有144个活跃社区 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是保持运营纪律，管理成本，提供具有竞争力的融资方案，支持利润率，并向首次购房者交付经济实惠、可随时入住的房屋 [11] - 公司持续投资于人才、土地和运营平台，以支持长期战略 [11] - 公司认为其土地自开发模式是关键战略优势，提供了显著的运营灵活性，并在充满挑战的市场中支持盈利能力 [17] - 公司控制的土地平均完工地块成本约为7万美元，去年地块成本约占平均售价的21%，突显了土地策略的结构性优势 [18] - 公司预计2026年将继续处理老旧库存，有选择性地变现某些地块，并用所得收益减少债务，以向35%-45%目标杠杆区间的中点迈进 [20] - 为支持可负担性，公司将继续采用激励措施，包括过户成本、利率买断、老旧库存折扣以及按社区进行选择性价格调整 [23] - 行业竞争激烈，公司提到需要与市场定价和竞争对手的行动保持一致，包括提供激励和折扣 [27][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年的市场环境充满活力和挑战，可负担性仍是主要压力点，利率波动给整个市场增加了不确定性 [5] - 从签约到交割的时间仍然较长，且预计这一趋势在可预见的未来将持续 [9] - 取消率上升至43.3%，可负担性压力和更广泛的经济不确定性放大了导致取消的典型因素 [9] - 管理层对住房市场的长期前景保持乐观，供需失衡、有利的人口趋势以及对可获得住房所有权的本质需求都强化了其战略优势 [11] - 2026年1月的潜在客户和零售净订单量同比略有上升，但这是与去年较弱的同期数据相比 [10] - 公司预计第一季度业绩将与去年相似，同时继续监测积压订单的转化情况和取消率的持续演变 [10] - 当前市场条件下，购房者需要更多时间来储蓄首付、改善信用或完成现有房屋的销售 [8][44] - 利率从高点有所回落（10年期国债收益率接近4.05%-4.25%），利差收窄，有助于抵押贷款利率，但可负担性压力依然存在，包括房价、保险、财产税等 [53] 其他重要信息 - 公司在12月完成了第80,000套房屋的交付，这是一个重要的里程碑 [6] - 截至年底，净订单同比增长39% [9] - 积压订单增长133%至1,394套，价值超过5.01亿美元，同比增长112%；其中包括与一个批发买家达成的购买480套房屋的协议，这些房屋将在2026年全年交付 [9] - 排除该批发协议，积压订单仍比2024年底增长53% [9] - 截至年底，拥有并控制了60,842个地块，同比下降14.2%，环比下降2.8% [18] - 在控制的地块总数中，51,890个（85.3%）为自有，8,952个（14.7%）为控制 [18] - 在自有地块中，35,416个为生地或在开发土地，其中约22%处于积极开发阶段，36%处于工程设计阶段；其余16,474个自有地块中，13,109个为空置完工地块，3,365个为已完工或在建房屋，环比下降9%，同比下降16.8% [19] - 截至年底，债务总额为17亿美元，其中5.28亿美元为循环信贷额度提取 [20] - 第四季度净债务与资本比率下降160个基点至43.2% [20] - 截至年底，总流动性为3.35亿美元，包括超过6100万美元的现金和2.74亿美元的循环信贷可用额度 [20] - 截至年底，权益近21亿美元 [21] 2026年业绩指引 - 预计全年交付房屋4,600至5,400套 [23] - 预计年底活跃销售社区数量为150至160个 [23] - 预计全年平均售价在355,000美元至365,000美元之间 [23] - 预计全年毛利率在18%至20%之间，调整后毛利率在21%至23%之间 [24] - 预计销售、一般及行政管理费用率在15%至16%之间 [24] - 预计全年税率约为26.5% [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于第四季度毛利率环比下降的原因以及2026年毛利率指引范围的驱动因素，特别是达到区间上端的可能性 [26] - 第四季度毛利率环比下降主要是由于公司积极采用了激励措施，包括买断、远期承诺、老旧库存折扣和价格调整，以清理老旧库存并与市场竞争保持一致 [27] - 2026年的毛利率指引是基于第四季度的水平，预计2026年将是继续采用激励措施、折扣和抵押贷款买断的一年，因此指引范围设定为与2025年第四季度相似 [27][28] - 达到毛利率指引区间上端或中点的驱动因素可能包括：激励措施减少、土地开发或房屋建造成本（如劳动力、材料）下降、以及批发业务占比低于去年 [60][61] 问题: 关于2026年交付量展望是否与2025年相似，以及批发业务交付量的预期和相关政策风险 [29] - 公司预计2026年每社区每月交付量指引与2025年相似，整体交付指引也类似 [31][32] - 预计2026年批发业务交付量将占总交付量的10%-15%，对10%的部分（已进入积压订单）有信心完成；新订单目前因等待政策澄清而暂缓 [31] - 关于限制机构买家购买独栋房屋的讨论，目前对新订单构成不确定性，公司正在等待更多政策澄清 [31] 问题: 关于与批发买家签订的480套房屋协议的盈利能力，以及这些收入如何确认 [36] - 从营业利润率角度看，批发业务的营业利润率与零售业务相似 [36] - 批发业务的毛利率较低，但营业利润率相似 [36] - 这些批发销售单元的预期将通过总收入（Home sales revenue）确认，而非其他收入线；其他收入线用于处理当前或先前租赁的房屋（去年有103套） [36][37] 问题: 关于2026年社区数量增长的节奏，以及新社区相对于老项目的吸收率 [38] - 新社区的增加将更多集中在下半年，1月社区数量有所下降，预计2月会增加一些 [38] - 新社区的吸收率不一定比老项目更高 [38] - 公司对年底达到150-160个活跃社区的指引有信心 [38] 问题: 关于2026年可能出售的老旧库存和土地的更多细节 [42] - 计划出售的土地主要是完工地块，公司在某些地区拥有的完工地块超过了当前的销售吸收速度 [42] - 出售这些过剩库存是机会主义的，有助于产生其他收入并偿还债务 [42] - 老旧库存涉及全国多个社区，这些社区的开工量超过了实际吸收速度，公司正在评估定价、库龄，并根据市场线索做出决策以推动销售 [43] 问题: 关于取消率上升的原因，以及房屋在取消前在市场上停留的时间 [44] - 取消率上升，但取消原因没有改变，完全是由于买家无法获得融资 [44] - 在更具挑战性的市场环境中，客户需要更长时间来完成交易，例如偿还债务、储蓄首付或改善信用评分 [44] - 公司通常在几周后衡量取消率，但如果有足够库存，公司倾向于与客户保持接触，给他们更多时间，尽管这会导致更高的取消率，但总体上认为这对最终交付量是有利的 [44][45] 问题: 关于首次购房者与改善型购房者比例的变化 [50] - 改善型购房者比例正在增长，原因包括Terrata品牌的扩张以及当前入门级价格（超过36万美元）所需收入更高，导致该收入层级的客户更可能已拥有房产 [50] - 客户仍以首次购房者为主，但改善型购房者比例有所上升 [50] 问题: 关于当前市场状况，竞争性折扣是否有所缓解 [53] - 整个行业仍在积极提供激励措施，以应对可负担性挑战 [53] - 利率从高点有所回落，利差收窄，有助于抵押贷款利率，但可负担性压力（包括房价、保险、财产税等）依然存在 [53] 问题: 关于全年销售、一般及行政管理费用的运行率预期 [55] - 2025年全年销售、一般及行政管理费用总计约1.1亿美元 [56] - 预计2026年的销售、一般及行政管理费用将与2025年相似，全年大约在该数字附近，季度间可能有所波动 [56] 问题: 关于第四季度销售、一般及行政管理费用下降是永久性变化还是奖金驱动，以及若达到交付指引上端（约每社区每月3套）是否会调整策略 [65] - 第四季度销售、一般及行政管理费用的下降更多是奖金驱动，但预计年度运行率与去年相似 [65] - 若达到每社区每月3套的交付速度，公司将继续推动该速度，并尝试进一步提升 [67]