财务数据和关键指标变化 - 第四季度AFFO为每股0.38美元，略高于预期，使全年业绩高于修订后全年指引的中点 [6] - 第四季度NOI、EBITDA和AFFO金额实现自2024年第三季度以来的首次同比增长 [7] - 全年AFFO为每股1.43美元，符合预期 [22] - 第四季度经济入住率环比增长280个基点，主要受季节性收获、假日销量略好及投资组合管理影响 [22] - 第四季度每托盘服务收入增长2.4%，每托盘存储收入增长0.3% [23] - 2026年AFFO指引为每股1.20至1.30美元 [21] - 2026年同店收入指引为约22亿至22.7亿美元，同店NOI指引为7.35亿至7.85亿美元 [30] - 2026年公司总NOI指引为7.8亿至8.45亿美元 [31] - 2026年核心SG&A指引为2.18亿至2.28亿美元，中点减少近700万美元 [31] - 2026年核心EBITDA指引为5.7亿至6.2亿美元 [32] - 2026年利息支出指引为1.7亿至1.8亿美元 [32] - 2026年维护性资本支出指引为6000万至7000万美元 [32] - 第四季度末杠杆率为6.8倍，计划通过战略举措显著降低 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度服务利润率接近14%，全年利润率12.7%，过去两年提升近1000个基点 [9] - 2025年实现了约60%的租金和存储收入来自固定承诺合同的目标，几年前这一比例低于40% [8] - 客户流失率稳定在较低的个位数百分比 [10] - 2025年通过退出巴西合资企业及在北美战略性退出或闲置10个站点，移除了超过2200万立方英尺的产能（超过6.5万个托盘位） [25] - 2026年已确定9个站点为优化候选，其中两个在第一季度已处理 [26] - 运输业务NOI预计约为3100万美元，保持平稳 [91][92] - 2026年，管理业务部门将合并到仓库业务部门中 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年在休斯顿市场与全球最大零售商之一赢得一份大型固定承诺合同 [15] - 2025年成功将零售业务首次扩展到欧洲，与葡萄牙和荷兰的大型超市运营商合作 [15] - 2025年12月底宣布赢得与澳大利亚快速增长的加油站和便利店连锁店On the Run的新业务，进入全新行业领域，并已扩展到新南威尔士州和昆士兰州，将支持其近600个门店 [16] - 在花卉等相邻行业赢得新交易 [17] - 2025年在全球交付了3个新的扩建和开发项目，均按时按预算完成 [10] - 四个在建开发项目（圣约翰港、达拉斯-沃斯堡、新西兰基督城、澳大利亚悉尼）均按计划推进 [18] - 美国市场在过去几年经历了超过15%的增量产能增加，主要由新市场进入者推动，但新项目宣布已大幅放缓 [72][73] - 欧洲和亚太业务未经历与美国相同的供应过剩动态 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司制定了2026年五大关键战略重点：1) 去杠杆化资产负债表；2) 评估全球投资组合以实现利润最大化；3) 通过扩大业务范围驱动有机增长；4) 以高度自律的方式评估无机增长机会；5) 调整成本结构并严格控制费用 [12][18] - 去杠杆化方式包括探索传统REIT合资或出售非战略性资产，目标是将杠杆率降至6倍或以下，以维持投资级评级 [12][24][54][55] - 投资组合管理包括评估三重净租赁机会，以提升网络入住率 [13][14] - 有机增长战略聚焦于利用公司在供应链所有节点的存在和价值主张，渗透新行业（如便利店分销）和相邻领域（如宠物食品、花卉、电子商务、药房） [14][15][17] - 无机增长将仅关注由客户或战略合作伙伴驱动的低风险开发，并在杠杆降低前有意限制近期开发支出 [18] - 公司认为其拥有行业领先的商业卓越能力，固定承诺合同对双方是双赢 [9] - 行业面临需求和供应逆风，预计将持续对2026年的收入造成压力 [11] - 公司认为大多数行业逆风是暂时性的 [11] - 公司是少数在供应链每个节点都有布局的冷库所有者和运营商之一，这结合深厚的客户关系、战略伙伴关系和运营卓越性，构成了独特优势 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 客户对2026年需求前景保持谨慎，食品通胀仍是首要关切，许多食品生产商报告价格增长但核心SKU销量增长困难 [19][20] - 客户净销售额增长相对持平，预计2026年大部分时间如此，原因是价格上涨低至中个位数，而销量下降低至中个位数 [37] - 客户正专注于通过品牌投资和促销支出尝试提升核心SKU销量，并寻求通过产品创新推动销量，这可能有助于建立安全库存 [20][38] - 尽管客户可能重新评估总体空间需求，但他们继续重视固定承诺合同带来的稳定性和可预测性 [8] - 物理入住率已基本稳定，但客户继续严格控制库存并在合同续约时仔细评估空间需求 [20] - 2026年续约量较大，但客户并未完全放弃固定承诺，而是看到非常高的保留率，更多是收紧物理与经济入住率之间的差距（例如，从承诺20000个托盘续约为15000或17000个） [57][58] - 市场环境仍然充满挑战，需要时间才能完全从战略举措中获益 [27] - 公司对去杠杆化交易的早期对话和潜在估值感到鼓舞 [67] - 预计2026年第一季度AFFO将是全年最低季度，随后将逐季增长 [28] - 公司预计每托盘总收入将下降约100-200个基点，经济入住率持平至下降多达300个基点 [28] - 公司不满足于等待市场全面复苏，而是积极通过自身举措创造新机会 [12][39] 其他重要信息 - Chris Papa将加入公司担任新任首席财务官，他是一位经验丰富的房地产高管，曾担任CenterPoint Properties的CFO，并拥有上市公司CFO经验 [5] - 公司在2025年下半年开始执行计划，在间接劳动力和SG&A中释放3000万美元的年化成本节约，这些行动现已基本完成 [19][30] - 公司预计今年将减少与Project Orion和转型相关的现金支出约5000万美元 [19][31] - 2026年指引未包含任何尚未宣布的交易 [27][46] - 公司致力于维持投资级评级和股息 [54][106] - 公司更新了同店资产池，从219个调整为215个（移除7个资产，加入3个管理资产） [77][78][107] - 2025年退出或闲置了约10个资产 [77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于客户需求和合同续约的高层看法 [36] - 客户净销售额增长相对持平，预计2026年大部分时间如此，原因是价格上涨低至中个位数，而销量下降低至中个位数 [37] - 客户正专注于通过品牌投资、促销和创新来提升销量，公司已将这种需求环境纳入指引，但不会坐等传统业务好转，业务发展团队正在寻找新的商品和行业机会 [38][39] 问题: 2026年经济入住率假设与上季度相比是否有变化 [42] - 上一季度提到可能下降200-300个基点，本季度指引为持平至下降300个基点，略有改善，原因是第四季度入住率环比增长280个基点超预期，投资组合管理活动、新业务销售渠道以及基于近期续约对话的展望更为有利 [43][44] - 提醒分析师参考IR补充材料第29页的新同店资产池数据 [45] 问题: 资产出售或去杠杆化是否已计入2026年AFFO指引 [46] - 未包含，任何未宣布的交易均未计入指引 [46][48] 问题: 国际资产（欧洲、亚太）的重要性、协同效应以及优化地理布局的意愿 [50] - 国际资产表现良好，符合预期，公司正在对全球投资组合进行全面评估，以确保资源集中在能够长期获胜的市场，目前无法透露更多细节，但目标是在上半年提供更多信息 [51][52] 问题: 非核心资产比例及潜在合资规模 [54] - 重点是通过交易将杠杆率降至6倍或以下，以维持投资级评级，具体规模需根据此目标计算 [54][55] 问题: 固定合同续约预期、客户行为（是否放弃、减少需求或压价） [56] - 2026年是续约大年，客户非常看重固定承诺的价值，保留率很高，主要趋势是收紧物理与经济入住率之间的差距（减少承诺量），而非完全放弃或大幅压价，这些预期已反映在持平至下降300个基点的经济入住率指引中 [57][58][59] 问题: 潜在去杠杆化交易可能带来的盈利稀释，以及交易是否预期为非稀释性 [62][64] - 目前无法提供交易细节，预计年中会有更多信息，但对早期对话中的兴趣和估值感到鼓舞，长期来看这是正确的方向 [65][67] 问题: 去杠杆化交易是单笔还是系列交易 [68] - 正在评估多种方案，最好在宣布时再评论 [68] 问题: 美国、欧洲、亚洲冷库市场的当前供应和过剩容量情况 [71] - 过剩供应主要集中在美国，尤其是食品分销节点，过去几年增量产能超过15%，主要由新市场进入者推动，但新项目宣布已大幅放缓，部分客户因体验不佳已回归公司，公司认为新产能交付高峰已过 [71][72][73] - 过剩容量按托盘位计算 [74] 问题: 2025年闲置仓库数量、2026年计划，以及新同店资产池数量变化的原因 [77] - 2025年退出或闲置约10个资产，2026年已确定9个候选，其中2个在第一季度已处理，同店资产池从219个变为215个，原因是移除7个资产并加入3个管理资产 [77][78] 问题: 闲置9个站点和寻求新互补用途对入住率提升的潜在影响 [86] - 第四季度280个基点的入住率提升中，约100个基点来自季节性收获，约100个基点来自投资组合管理举措，约80个基点来自新业务机会，但2026年的具体影响未详细拆分 [86][87] 问题: 分解非同店NOI指引，了解其中开发项目稳定化、运输和管理业务的贡献 [90] - 总NOI指引中点8.13亿美元，减去同店NOI中点7.6亿美元（已包含管理业务）和运输NOI约3100万美元，得到非同店部分约2200万美元，这部分包括正在爬坡的开发项目、并购资产（如休斯顿收购）等 [91][92][96] 问题: 物理入住率是否已触底，全年能否持平或增长 [97] - 公司认为物理入住率已趋于稳定，客户库存已调整至适应当前需求水平，若需求持续增长，他们可能需要增加物理入住率以满足零售商服务要求，但指引中未假设此情况 [97] 问题: 北美与国际投资组合在成本结构（尤其是间接劳动力和G&A）上的差异 [100] - 欧洲与北美投资组合成本结构相当，亚太投资组合因零售业务占比更高，服务和劳动力成本（包括直接和间接）占收入比例略高，欧洲业务因规模尚小，G&A占收入比例可能略高，但三大区域间无重大波动 [101][102] 问题: 在去杠杆化计划和资本配置考虑下，董事会如何看待股息政策 [105] - 维持投资级评级和股息至关重要，公司正专注于能够同时实现这两点的资本配置和去杠杆化举措，并为更合理的开发项目组合提供资金 [106] 问题: 再次澄清同店与非同店资产池的构成和计算 [107] - 新同店池为215个资产（旧池219个减去7个加上3个管理资产），管理业务的收入和NOI体现在服务部分，总NOI指引8.13亿美元减去同店NOI 7.6亿美元，再减去运输NOI 3100万美元，得到非同店部分约2200万美元，包括开发爬坡和并购资产 [107][108][109][110]