财务数据和关键指标变化 - 第四季度可分配收益为460万美元，合每股0.28美元，其中包括与12月完成的配股发行相关的股份造成的每股0.03美元稀释 [4][16] - 若剔除配股影响，第四季度可分配收益应为每股0.31美元，处于公司指引区间的高端 [16] - 2025年全年可分配收益为每股1.21美元 [16] - 董事会宣布的季度常规股息为每股0.28美元，基于昨日收盘价计算的年化收益率约为14% [16] - 基于全年收益，年化股息1.12美元的派息率为93% [17] - 公司对2026年第一季度的可分配收益指引为每股0.22-0.24美元 [18] - 截至2025年12月31日，公司现金持有量为1.23亿美元 [19] - CECL（当前预期信用损失）准备金占总贷款承诺的130个基点，较上一季度下降20个基点 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2025年12月31日，公司贷款组合总承诺额为7.245亿美元，涵盖24笔浮动利率第一抵押权贷款，其中包括3690万美元的未提取承诺 [8] - 贷款组合同比增长8300万美元，增幅约13% [8] - 贷款组合的加权平均总收益率为7.92%，加权平均风险评级改善至2.8，加权平均初始贷款价值比为66% [8] - 所有贷款均按时偿还债务，年末无逾期或停止计息贷款 [8] - 除一笔贷款外，所有贷款均设有SOFR利率下限，加权平均下限为2.81% [8][17] - 第四季度，七笔贷款的利率下限生效，基于12月31日的SOFR，为当季收益提供了0.01美元的保护 [17] - 第四季度投资了三笔新贷款，总承诺额为1.013亿美元，并全额偿还了一笔1530万美元的零售地产贷款 [4][5][6] - 2026年第一季度迄今，已新增一笔3050万美元的医疗办公楼贷款，另有两笔总额约3700万美元的贷款预计在未来一周左右完成，还有两笔总额约3900万美元的贷款正在尽职调查中，预计在一季度末或稍后完成 [6][18] - 公司预计2026年下半年将有近3亿美元的贷款到期 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度市场状况持续改善，得益于充足的债务流动性和更明确的利率前景，季度内美联储进行了两次25个基点的降息 [11] - 尽管再融资活动仍是新贷款发放的关键驱动力，但所有物业类型的销售交易量均出现显著增长，使该季度成为自2019年第三季度以来行业最活跃的时期 [11] - 多户住宅和工业地产继续占据投资和融资活动的大部分，零售和酒店业也出现增长 [11] - 写字楼交易量同比增长25%，表明买卖双方在定价上日益达成共识，且该资产类别的债务资本供应增加 [12] - 尽管收购活动增加，但贷款机构对贷款抵押品的需求仍超过供应 [12] - 对高质量贷款机会的竞争持续对信用利差构成下行压力，尤其是在工业和多户住宅领域 [12] - 短期浮动利率过桥贷款需求依然强劲 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过12月完成的配股发行，净筹资6150万美元，显著增加了超过2亿美元的投资能力 [4] - 作为配股的一部分，公司管理层提高了持股比例至略高于20%，使其利益与股东更趋一致 [5] - 公司利用增加的能力在第四季度加速投资活动，投资于多种物业类型和地理区域的新贷款 [5][6] - 公司战略是保持纪律性，同时评估跨物业类型和地理区域的更广泛交易机会，并利用其平台的专业知识 [9][14] - 公司专注于将资本部署到符合其承销标准并利用其平台专业知识的交易中 [14] - 公司正识别多户住宅和工业领域之外具有吸引力的经风险调整的机会，包括医疗办公楼、必需零售、自助仓储以及有选择性的酒店业 [13] - 公司不专注于次级留置权或夹层融资，目前重点仍是高级担保头寸 [26][28] - 公司预计2026年第一季度新发放贷款可能达到约1亿美元，并希望第二、三、四季度每季度新发放贷款达到约2亿美元 [36] - 公司目标是在2026年底将贷款组合总规模提升至接近10亿美元 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为市场条件支持2026年交易活动持续增长，因为收购和再融资量复苏且各市场价格趋于稳定 [12] - 所有物业领域更高的整体交易量应导致贷款机构可获得的可行的贷款机会数量大幅增加 [12] - 公司认为自身处于有利地位，可以利用有吸引力的中型市场贷款机会 [9] - 随着配股后流动性增强以及对近期还款和贷款发放的可见度提高，公司仍专注于纪律性的执行和资本部署 [9] - 借款人和经纪商与公司的互动保持强劲，公司在2026年第一季度正在评估超过10亿美元的贷款机会 [13] - 公司预计第一季度收益指引的稀释影响是暂时的，随着配股资金投入以及下半年预期贷款还款的资本重新部署，增量收益贡献将抵消股份数量增加的影响 [18] - 公司对每股0.28美元的季度股息承诺保持不变 [35] 其他重要信息 - 公司投资组合按物业类型和地理区域保持良好分散，所有贷款均按时偿还债务，无5级评级贷款、依赖抵押品的贷款或设有专项准备金的贷款 [19] - 自季度末以来，公司延长了两个担保融资工具的期限，并将其中一个工具的最大规模增加了1.25亿美元 [19] - 在此规模增加后，公司担保融资工具的总可用额度为3.77亿美元 [20] - 第四季度投资的两笔贷款（波士顿酒店和宾州工业地产）是从关联方RMR收购的，由公司团队发起、承销和资产管理，符合公司的审批和信贷要求，预计不会有更多此类收购 [38][39] 问答环节所有的提问和回答 问题: 鉴于投资组合演变和当前管线情况，公司如何在竞争加剧的环境中寻找低效领域的机会？[22] - 多户住宅领域流动性强，但存在收益率和定价的恶性竞争，公司虽关注但尚未大量参与 [23][24] - 凭借管理人的广泛平台，公司能在自助仓储、工业、医疗办公楼等领域发现机会，通过选择性投资获取优于风险调整的回报，而非在底部竞标多户住宅资产 [25] 问题: 公司是否在评估首次留置权之外的机会，例如更次级的份额？[26] - 目前公司重点仍是高级担保头寸，虽然具备夹层和优先股等能力，但当前焦点未变 [26][28] 问题: 第一季度每股0.22-0.24美元的收益指引是否假设增发资本已完全杠杆化并在一季度部署？[31] - 否，第一季度末增发资本尚未完全部署，但加权平均股数增加导致第一季度收益暂时下降，预计到年底可分配收益将回升至第四季度水平附近 [31] 问题: 银行融资工具的变更是否涉及预付款率的变化？[32] - 预付款率没有具体变化，但银行合作伙伴通过增加工具规模和延长期限给予了支持 [33] 问题: 投资利差在季度内略有扩大，是否是短期利率变化的延迟影响？[34] - 利率变化没有延迟影响，利差扩大主要受七笔活跃贷款的利率下限支持，以及新投资贷款的进一步支撑 [34] 问题: 配股后，当前股息是否至少在2026年底前是安全的？[35] - 是的，公司仍致力于维持每股0.28美元的季度股息，尽管配股资金部署期间收益暂时承压，但下半年大量贷款还款将增加整体投资能力，帮助收益恢复至当前水平 [35] 问题: 公司预计2026年贷款发放节奏如何？是否有年终投资组合规模目标？[36] - 预计第一季度新发放贷款约1亿美元，第二至第四季度希望达到每季度约2亿美元，年终贷款组合总规模目标接近10亿美元 [36] 问题: 第四季度收购的两笔贷款是来自其他贷款机构还是通过RMR渠道？[38] - 这两笔贷款由公司团队承销和资产管理，原计划作为RMR私人融资工具的种子资产，后由公司收购并入投资组合，符合公司所有要求 [38] 问题: 未来几个季度是否还会有类似贷款收购？[39] - 仅此两笔，预计不会有其他贷款收购 [39]