财务数据和关键指标变化 - 2025年全年同店净营业收入增长2.3%，高于指引区间中点，由核心收入增长2.4%和核心支出增长2.6%驱动 [13] - 2025年第四季度同店净营业收入同比增长0.7%，由核心收入增长1.7%和核心支出增长4%支持 [13] - 2025年全年核心运营资金为每股1.91美元，同比增长1.7%，主要得益于净营业收入增长 [18] - 2025年第四季度核心运营资金为每股0.48美元，同比增长1.3% [18] - 2025年全年调整后运营资金为每股1.63美元，同比增长1.8% [18] - 2025年第四季度调整后运营资金为每股0.41美元，与去年同期基本持平 [18] - 2025年同店平均入住率为96.8%，处于当年指引的高端 [14] - 2025年全年租户流失率为22.8%，与前一年持平，平均租期仍超过三年 [13] - 2025年第四季度综合租金增长率为1.8%，其中续约租金增长4.2%，新租租金下降4.1% [14] - 2026年1月，入住率略低于96%，综合租赁费率增长较前一个月改善30个基点至1.5%，续约增长大致持平，新租租金下降4.2% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司通过收购ResiBuilt Homes获得了内部开发能力，ResiBuilt在其收费建造业务中每年交付超过1000套房屋 [8] - ResiBuilt目前拥有23份活跃的收费建造合同，计划在2026年及以后启动超过2000套房屋建设 [11] - ResiBuilt还提供了在亚特兰大、夏洛特和奥兰多开发约1500块土地的机会 [12] - 2025年，公司从全国性住宅建筑商处购买了超过2000套房屋 [72] - 公司预计2026年全资拥有的新屋交付量中点为2.5亿美元 [19] - 公司预计2026年中点处置约5.5亿美元资产，作为额外股票回购和全资新屋交付的主要资金来源 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 在佛罗里达、德克萨斯和亚利桑那等核心市场，供应量略有上升，但正在下降 [24] - 2022年至2025年间，佛罗里达州的房屋价格升值超过22%，佐治亚州同期升值超过23% [60] - 公司注意到，在一些需求超过近期供应的较慢市场中，有针对性的优惠措施影响了业绩 [15] - 公司观察到，在凤凰城等市场，建筑商提供低于4%的利率 [81] - 公司指出，目前市场上待售房屋供应充足，多重上市服务系统中的库存量几乎是去年同期的两倍 [82][83] - 公司认为，阳光地带市场（如佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那）的供应量较高 [89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的长期目标包括：提供有吸引力的同店净营业收入增长；在增值增长机会和股票回购之间审慎配置资本；利用规模和科技驱动效率并提升租户体验；维持强劲的资产负债表 [9][10] - 收购ResiBuilt Homes旨在增强内部开发能力，更好地控制成本、产品质量和交付进度，并提升长期供应策略 [8][12] - 公司致力于通过提供维护良好、高质量的房屋来解决住房可负担性问题，并指出租户通过租房平均每年节省近1.2万美元 [5][6] - 公司提供免费的信用建设计划，目前有超过16万名租户参与，平均信用评分提高了50分 [6][31] - 公司预计，未来三年在基础增长之外，每股调整后运营资金将实现0.14至0.20美元的增量增长，其中约一半来自运营改进 [15] - 公司维持保守的杠杆状况，支持其投资级评级，年末总流动性为17亿美元，净债务与调整后税息折旧及摊销前利润比率为5.3倍 [17] - 公司董事会授权了一项5亿美元的股票回购计划，自宣布以来已回购360万股，总计约1亿美元 [17][18] - 公司认为，在当前股价与资产价值存在明显脱节的情况下，股票回购是资本配置的一个非常有吸引力的选择 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为住房可负担性根本上是一个供应问题，增加服务市场的房屋数量是建设性的解决方式 [7][8] - 管理层指出，由于房价高企、利率上升和高昂的首付成本，购房对许多家庭来说遥不可及 [5] - 公司观察到，历史上超过20%的搬离租户是因为购买了自有住房，但最近一个季度这一比例约为16%至17% [6][32] - 管理层认为，考虑到抵押贷款、房产税和保险等全部成本，目前拥有房屋的成本相当高昂，租房相比拥有房屋每月可节省约1000美元（不包括首付） [32][84][85] - 公司预计，随着进入春季租赁旺季，续约增长与新租增长之间的差距将缩小 [24][56] - 对于2026年，公司给出了全年指引：预计同店净营业收入增长在0.3%至2%之间，核心收入增长在1.3%至2.5%之间，核心支出增长在3%至4%之间 [19] - 同店核心收入增长指引假设中点入住率为96.3%，综合租金增长率预计在2%中段范围 [19] - 2026年全年核心运营资金指引为每股1.90-1.98美元，调整后运营资金指引为每股1.60-1.68美元 [20] - 公司认为当前的供应过剩是周期性的、暂时的，预计需求将在未来几个月和季度内消化这些供应 [90] 其他重要信息 - 公司大约94%的总债务是固定利率或通过互换转为固定利率，大约90%的全资拥有房屋无产权负担 [17] - 在2027年6月之前，公司没有债务到期 [17] - 公司已将约每股0.02美元的倡导和其他成本估算纳入其2026年业绩预测中 [42] - 公司保险年度从3月1日开始，预计一般责任险、超额意外险和汽车保险市场将出现大幅同比增长 [40][41] - 公司预计2026年财产税增长在4%-5%的范围内，部分原因是佛罗里达和佐治亚等市场的评估价值正在追赶市场价值 [40][60] - 公司指出，没有看到针对投资者持有房屋与自住房屋在财产税评估上的区别对待 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关于2026年综合租金增长预期中段2%的跟踪情况以及旺季展望 [22] - 管理层认为，年初仅六到七周，刚进入旺季，目前得出结论为时过早，但潜在需求（线索量）感觉非常健康 [22] - 挑战在于可用库存量，特别是在某些市场 [22] - 供应和需求决定定价，核心市场（佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那）的供应量略有上升但正在下降，需求健康 [24] - 预计未来几个月续约与新租增长之间的差距将缩小 [24] - 目前散置物业没有优惠措施，优惠仅用于在建出租社区以实现稳定入住 [25] 问题：对《机构投资者禁令》草案的评论和立法倡导方向 [27] - 公司密切关注并与两党政策制定者进行了讨论，对关注可负担性表示理解 [28] - 目前推测立法内容为时过早，但行业希望获得清晰规则 [30] - 建设出租和新房生产在对话中受到青睐 [30] - 公司强调其专注于帮助租户建立信用（超过16万租户参与，平均信用评分提高50分）和向自有住房过渡（历史上20-25%的搬离是购房） [31][32] - 公司认为其服务提供了有吸引力的价值（租房比拥有每月便宜约1000美元，不含首付） [32] 问题：在何种条件下会加速股票回购 [35] - 公司认为当前股价存在真正价值，但资本配置需保持适度，并考虑外部增长机会 [36] - 决策将基于机会窗口、当前资本成本以及经风险调整后的最佳经济回报 [36][37] - 如果股价持续在当前区间交易，从风险调整后回报看，继续积极回购是有意义的 [37] 问题：关于2026年支出增长假设的更多细节，特别是财产税和保险 [39] - 2025年财产税结果优于指引，部分得益于德克萨斯州的一次性利好；若无此因素，增长将接近4%中段；2026年指引范围与之基本一致 [40] - 2025年保险情况非常有利，形成了较高比较基数；预计财产险续保将具建设性，但一般责任险、超额意外险和汽车保险市场将出现大幅同比增长 [40][41] - 可控支出（或所有其他支出）增长预计在1%-2%范围内 [42] - 指引中包含了约每股0.02美元的倡导和其他相关成本估算 [42][43] 问题：在不引发税务问题或需要特别股息的情况下，每年股票回购的大致上限 [45] - 管理层未提供指引中嵌入的具体回购数量，但指出当股价与资产价值存在重大脱节时，会将其视为资本配置机会 [46] - 考虑到各种替代方案的相对风险调整后回报，股票回购是非常有吸引力的资金使用方式 [46] - 指引中概述的资本配置活动表明，将有过剩的处置收益用于回购股票，前提是股价持续与资产价值显著脱节 [47] 问题：关于达到中段2%综合租金增长假设的更多细节，包括流失率、续约/新租费率、坏账和附加收入 [49] - 指引中点假设的流失率略高于去年，预计由于更多租赁产品基于价格竞争，流失率将同比略有上升 [50] - 由于某些市场的供应压力，预计空置期（市场待租天数）会延长，2025年平均再出租天数为48天，预计2026年平均需要更长时间 [50][51] - 收入增长指引构成包括：2025年租金上涨的滞后影响约105个基点，2026年综合租金增长约105个基点，其他收入增加约20个基点，抵消因入住率同比下降约40个基点的负面影响，从而得到中点190个基点的增长 [51][52] 问题：一月份至今在新租、续约、综合费率以及入住率方面的表现 [54] - 进入年初，需求增加，线索量上升，体现在新租租金增长更强劲 [55] - 续约业务非常稳定，占租赁合同的75%，续约费率保持坚挺 [55] - 预计随着春季深入，续约与新租增长之间的差距将开始缩小，综合增长率将在未来几个月内提升 [56] 问题：在房价持平或下降的市场，财产税增长指引为4%-5%是否偏高，是否存在针对投资者持有房屋的区别对待 [58] - 管理层表示，未看到对投资者持有房屋与自住房屋的区别对待，任何有利于自住者而牺牲单户租赁运营者的“财产税减免”实际上是将成本从自有住房家庭转移给租房家庭 [59] - 高增长指引部分反映了佛罗里达和佐治亚等主要市场的评估价值正在追赶市场价值，这些市场过去几年房价升值显著（22%-23%） [60] - 佛罗里达州部分财产税账单有上限（评估价值部分每年最多增长10%），这导致了多年的追赶性增长 [60] - 公司希望做得更好，但基于历史经验，对此项目持谨慎态度 [61] 问题：关于ResiBuilt平台的发展计划，是否需要收购更多平台以在全国扩张 [63] - 管理层对ResiBuilt的内部能力感到满意，认为无需收购其他平台即可发展业务 [64][65] - 重点将是在合适的地区和时机，管理和扩展已收购的成熟组织 [66] - ResiBuilt目前专注于卡罗来纳、佛罗里达和佐治亚市场，短期内努力将集中于此 [68][69] 问题：与住宅建筑商合作伙伴的关系演变，以及导致管道放缓、收购增长可能降低的因素 [71] - 与建筑商的对话仍然非常紧密，持续收到大量交易机会，年初至今交易流很多 [71] - 鉴于资本成本，公司在承诺未来交易方面不那么积极，在收购和股票回购之间进行平衡 [71][72] - 2025年从建筑商处购买了超过2000套房屋，但对当前管道中的机会更具选择性 [72] 问题：ResiBuilt作为内部开发承包商的具体作用，及其收费业务的长期增长前景 [74][75] - ResiBuilt本质上是一个总承包商，具备土地采购和施工管理能力 [76] - 他们将继续为第三方工作并产生收入，同时也会探索为合资伙伴和未来（当资本成本改善时）为公司自身进行开发 [76][77] - 该平台能够每年为合资伙伴和客户启动至少1000套房屋 [79] 问题：ResiBuilt每年交付1000套房屋，需要多长时间能翻倍至2000套 [79] - 管理层认为现在推测此事为时过早，收购完成仅五周，目前专注于整合 [79] 问题：关键阳光地带市场的供需平衡，以及是否看到因购房而搬离的情况增加 [81] - 最近一个季度，约16%-17%的搬离是因为购房机会 [82] - 市场上待售房屋供应充足，建筑商通过降低利率有助于稳定房价，但经季节性调整的年化交易量仍低于400万套，处于低位 [82][83] - 考虑到抵押贷款、财产税和保险的全部成本，房屋拥有成本高昂 [84][85] - 建筑商在降低利率方面有优势，但30年期利率在6%左右低位，可能还有下降空间以刺激需求 [85] 问题：供应方面的现状，新租租金负增长和入住率下降，开发活动减少，供应压力是否缓解 [87] - 许多市场的供应量处于行业历史高位，包括建后出租产品、机构及散户持有的散置单户租赁房屋，以及新建产品 [88] - 建后出租交付高峰已过，供应过剩是暂时的，预计需求将随时间消化 [88][90] - 阳光地带市场（佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那）供应较高，但需求线索量仍然存在，租户平均年龄约38-39岁，存在需求浪潮 [89][90] - 续约率稳定在75%左右，表明租房者希望继续租房 [90] 问题：散置物业组合目前零优惠是否比去年同期有显著改善；以及三、四月份生效的续约，预计实现续约增长率是否仍在4%左右 [92][94] - 优惠措施与往年相比没有更多或更少，公司在冬季月份 historically 提供优惠，目前因需求回升而取消 [94][95] - 预计续约增长率将徘徊在4%左右，可能略有高低，但4%一直非常稳定，续约率保持在75%左右或更高 [95]