财务数据和关键指标变化 - 2025年全年同店净营业收入增长2.3%，高于指引区间中点，由核心收入增长2.4%和核心支出增长2.6%驱动 [14] - 2025年第四季度同店净营业收入同比增长0.7%，由核心收入增长1.7%和核心支出增长4%支持 [14] - 2025年全年核心运营资金为每股1.91美元，同比增长1.7%，主要得益于净营业收入增长 [19][20] - 2025年第四季度核心运营资金为每股0.48美元，同比增长1.3% [19] - 2025年全年调整后运营资金为每股1.63美元，同比增长1.8% [20] - 2025年第四季度调整后运营资金为每股0.41美元，与去年同期基本持平 [20] - 公司预计2026年全年核心运营资金指引为每股1.90-1.98美元，调整后运营资金指引为每股1.60-1.68美元 [22] - 公司预计2026年同店净营业收入增长在0.3%至2%之间，由同店核心收入增长1.3%-2.5%和同店核心支出增长3%-4%驱动 [21] - 公司预计2026年同店混合租金增长在中等2%的范围内 [21] - 公司预计2026年同店平均入住率中点为96.3% [21] - 公司预计2026年将处置约5.5亿美元（中值）的资产，并交付约2.5亿美元（中值）的全资新住宅 [21] - 公司预计ResiBuilt收购将为2026年调整后运营资金带来温和的增值 [12] - 公司预计2026年将产生约每股0.02美元的倡导及其他相关成本 [44] - 公司预计2026年周转率将略高于去年 [52] - 公司预计2026年平均再出租天数将比2025年的约48天有所延长 [53] - 公司预计2026年收入增长中，约105个基点来自2025年租约的“滚入”效应，约105个基点来自2026年混合租金增长，约20个基点来自其他收入增加，抵消约40个基点的入住率同比下降后，达到中点190个基点的增长 [53][54] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年同店平均入住率为96.8%，处于2025年指引的高端 [15] - 2025年全年周转率为22.8%，与上年持平，平均居住时长保持在三年以上 [14] - 2025年第四季度混合租金增长为1.8%，其中续约租金增长4.2%，新签租金下降4.1% [15] - 2026年1月，入住率略低于96%，混合租金增长较前一个月改善30个基点至1.5%，续约租金增长约4%，新签租金下降4.2% [15] - 公司预计2026年续约租金将保持健康，但市场竞争加剧可能导致周转率略有上升 [52] - 公司预计2026年再出租天数将比2025年的约48天有所延长 [53] - 公司预计2026年收入增长中，约105个基点来自2025年租约的“滚入”效应，约105个基点来自2026年混合租金增长，约20个基点来自其他收入增加，抵消约40个基点的入住率同比下降后，达到中点190个基点的增长 [53][54] 各个市场数据和关键指标变化 - 在佛罗里达、德克萨斯和亚利桑那等核心市场，供应量略有上升，但正在下降 [26] - 在供应超过近期需求的较慢市场中，公司使用了有针对性的优惠措施来支持入住率 [16] - 公司目前仅在建成出租社区提供优惠，这是开发商和投资者在租赁期实现稳定化的常见做法，分散式住宅产品没有优惠 [27] - 公司预计随着春季租赁旺季的深入，续约租金增长与新签租金增长之间的差距将缩小 [26][59] - 公司预计在佛罗里达和乔治亚等主要市场，房产税评估价值将继续追赶市场价值，导致房产税增长 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期目标包括：1) 提供有吸引力的同店净营业收入增长；2) 在增值增长机会和股票回购之间审慎配置资本；3) 利用规模和科技驱动效率并提升居民体验；4) 维持强劲的资产负债表 [10][11] - 公司收购ResiBuilt Homes，获得了内部开发能力，以更好地控制成本、产品质量和交付进度 [6][9] - ResiBuilt是一家一流的单户住宅租赁建筑商，自2018年以来已在乔治亚、佛罗里达和卡罗来纳州交付了超过4000套住宅 [12] - ResiBuilt目前拥有23个活跃的收费建筑合同，计划在2026年及以后启动超过2000套住宅建设 [12] - ResiBuilt在亚特兰大、夏洛特和奥兰多拥有开发约1500块地块的机会 [13] - 公司预计ResiBuilt将主要进行第三方收费业务，未来会选择性地为自身资产负债表和合资伙伴开发住宅 [12][13] - 公司认为ResiBuilt增强了其长期供应战略，提供了对产品、地点和时间的更大控制权，并有望释放新的运营效率 [13] - 公司致力于通过集中化功能现代化服务模式，以提升客户体验和运营绩效 [17] - 公司认为单户租赁为家庭提供了有吸引力的价值主张，根据John Burns数据，其市场居民通过租房平均每年节省近12，000美元 [8] - 公司提供免费的信用建设计划，目前有超过160，000名居民参与，平均信用评分提高了50分 [8][32] - 公司历史上超过20%的搬离居民是购买了自有住房，最近一个季度这一比例约为16%-17% [8][33][85] - 公司认为住房负担能力从根本上是一个供应问题，增加住房供应是建设性的解决方案 [9] - 公司对当前的监管讨论（如机构投资者禁令草案）保持关注和参与，认为政策制定者关注负担能力和通往房屋所有权的路径，并认为建成出租和新产品生产受到青睐 [29][30][31] - 公司认为其信用报告计划等举措有助于展示单户租赁在更广泛生态系统中的作用 [32] - 由于资本成本原因，公司在与建筑商合作收购方面变得不那么激进，但关系依然牢固，交易流依然充足 [74][75] - 公司认为当前市场存在供应过剩，特别是在阳光地带市场，但这是周期性的、暂时的，需求将逐渐消化供应 [90][91][93] - 公司认为由于高昂的抵押贷款利率、房产税和保险费，拥有房屋的成本仍然很高，这支撑了租赁需求 [86][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为更高的房价、高利率和高昂的首付成本使许多家庭买不起房，租房提供了有吸引力的替代选择 [7] - 公司认为其专注于为成长中的家庭提供住房，了解客户群的需求 [7] - 公司认为多户住宅中只有10%提供三间或以上卧室，家庭导向的租赁选择存在明显缺口 [7] - 公司预计未来三年，在基础增长之外，还能实现每股0.14-0.20美元的增量调整后运营资金增长，其中约一半来自运营增强措施 [16] - 公司认为其运营纪律、资本配置战略和增强的开发能力支持其保持敏捷和专注 [22] - 公司认为其强大的资产负债表、明确的优先事项和整个业务的稳步进展使其能够为股东和居民创造长期价值 [22] - 公司认为进入春季租赁旺季，需求健康，潜在客户量强劲 [24][26] - 公司认为过去几年租赁旺季的需求曲线性质、时间和形态发生了变化，因此对混合租金增长的假设需要谨慎 [25] - 公司认为房产税增长指引考虑了德克萨斯州去年的有利因素以及佛罗里达和乔治亚州评估价值追赶市场价值的情况 [42][63] - 公司认为2026年保险支出增长主要源于一般责任险、超额意外险和汽车险市场的显著收紧，而财产险市场预计将是建设性的续保 [42][43] - 公司认为其成本控制继续有效，所有其他支出增长控制在1%-2%的范围内 [44] - 公司认为股票回购在资产价值与股价存在重大脱节时，是一个非常有吸引力的资本配置选择 [48] - 公司认为不需要收购其他平台来发展其开发业务，对ResiBuilt的能力充满信心 [68] - 公司认为建筑商通过降低利率在稳定房价方面具有优势，但整体房屋交易量仍然很低 [85][87] - 公司认为当前市场供应量较高，包括建成出租产品、机构及个人持有的分散式单户租赁房源，但建成出租的高峰交付期已过，需求将逐渐消化供应 [90][91] 其他重要信息 - 公司年底总流动性为17亿美元，包括不受限制的现金和循环信贷额度未提取部分 [18] - 公司年底净负债与调整后EBITDA比率为5.3倍 [18] - 约94%的总债务为固定利率或通过互换转为固定利率，约90%的全资住宅未设抵押 [18] - 公司在2027年6月之前没有债务到期 [18] - 董事会于2023年10月授权了一项5亿美元的股票回购计划，截至当时已回购360万股，总计约1亿美元 [18][19] - 公司认为其股票目前具有有意义的投资价值，并计划在机会允许时继续回购 [19][38] - 公司预计ResiBuilt的收费业务将产生资本轻型的收益 [12] - 公司预计ResiBuilt平台将专注于卡罗来纳、佛罗里达和乔治亚市场 [70][71] - 公司认为其居民平均年龄约为38-39岁，存在对其产品的需求浪潮 [93] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年中等2%范围的混合租金增长预期，年初至今1.5%的增长情况如何跟踪？对今年旺季租赁季节有何预期？ [24] - 回答: 中等2%的混合增长与指引一致，年初仅六到七周，刚进入旺季，目前得出结论为时过早。潜在客户量感觉非常健康，但挑战在于可用库存量。过去几年旺季需求曲线的性质、时间和形态都有变化，因此对混合增长的假设需要谨慎。供应和需求决定定价，在佛罗里达、德克萨斯和亚利桑那等核心市场供应量略有上升但正在下降。公司看到健康的需求，潜在客户量强劲。预计未来几个月，续约增长与新签增长之间的差距将缩小。目前分散式住宅产品没有优惠，优惠仅用于建成出租社区的租赁期稳定化。对进入旺季的供需基本面感到满意 [24][25][26][27] 问题: 关于机构投资者禁令草案的立法，公司希望看到或不希望看到什么？如何倡导？ [29] - 回答: 公司密切关注并与两党政策制定者进行了令人鼓舞的讨论。行业希望获得清晰度，明确什么可以做、什么不可以做。建成出租和新产品生产在对话中受到青睐，公司视之为积极因素。对话焦点是负担能力、通往房屋所有权的路径。公司一直高度关注后者，通过积极的信用报告计划（目前16万居民参与，信用评分平均提高50分）来展示单户租赁如何融入更广泛的生态系统。公司希望满足客户需求，其业务中一直有从租赁到自住的过渡（上季度约16-17%，传统为20-25%）。由于租赁比拥有每月便宜约1000美元（不包括首付），公司提供了有吸引力的价值。立法方面，公司积极参与，讨论总体上是协作性的 [30][31][32][33][34] 问题: 鉴于对监管进展的鼓励和供应开始缓和，什么情况下会进一步增加股票回购？ [36][37] - 回答: 公司认为股票当前交易价格具有真实价值。资本配置需要适度，并考虑外部增长等机会。回购决策将基于机会可用性、当前资本成本以及经风险调整后的最佳经济回报。如果股价持续在此区间交易，经风险调整后，继续积极回购是有意义的 [38][39] 问题: 关于2026年支出增长假设的更多评论，特别是考虑到2025年支出控制良好。税收和保险的具体情况如何？ [41] - 回答: 2025年房产税结果相对指引非常有利，部分得益于德克萨斯州的一次性利好，否则增长将接近中等4%的范围。2026年指引范围与之基本一致。保险方面，2025年是非常有利的一年，造成了较高的比较基数。财产险市场预计是建设性的续保，但一般责任险、超额意外险和汽车险市场已显著收紧，预计将出现超常增长。保单年度从3月1日开始，公司将在一周半内完成续保并提供更多信息。公司会尽力争取更好结果，但不会改变保险计划结构，确保充分投保。所有其他支出增长控制在1%-2%范围内，成本控制继续有效。此外，指引中包含了约每股0.02美元的倡导及其他相关成本估算，以透明应对当前监管背景可能产生的成本 [42][43][44][45] 问题: 在不引发税务问题或需要特别处理的情况下，每年股票回购的大致最大金额是多少？指引中的回购金额是否接近年度上限？ [47] - 回答: 公司不会透露指引中隐含的具体回购数量。但当股价与资产价值存在重大脱节时，公司必须评估其作为资本配置机会。如果比较各种可用替代方案的风险调整后回报，股票回购是非常有吸引力的资金使用方式。指引中概述的资本配置活动表明，将有超额处置收益，如果股价持续与资产价值严重脱节，公司将在市场积极回购股票 [48][49] 问题: 关于混合租金增长达到中等2%的更多细节，隐含的周转率、续约率、新签租金率预期是多少？坏账和附加收入情况如何？ [51] - 回答: 公司假设中点的周转率略高于去年。鉴于有利的价值主张，预计续约率将保持健康，但指引也承认有更多租赁产品在价格上竞争，预计将导致周转率同比略有上升。在供应压力较大的市场，主要通过更长的在市场上待租天数对入住率产生影响。2025年再出租天数约为48天，预计2026年平均需要更长时间。收入增长指引中，约105个基点来自2025年租约的“滚入”效应，约105个基点来自2026年混合租金增长，约20个基点来自其他收入增加，抵消约40个基点的入住率同比下降后，达到中点190个基点的增长 [52][53][54] 问题: 一月份至今，新签、续约和混合租金率以及入住率的情况如何？ [57] - 回答: 进入年初，通常需求开始增加，潜在客户量上升，公司看到新签租金增长走强。续约业务非常稳定，占租约簿的75%，续约率保持坚挺。预计随着春季深入，续约与新签租金增长之间的差距将缩小，混合增长将在未来几个月内继续提升 [58][59] 问题: 考虑到许多市场房价持平或下跌，除了德克萨斯州的艰难比较基数外，市政当局是否更激进地对投资者持有的房屋评估房产税？4%-5%的指引是否过高？ [61] - 回答: 公司没有看到对投资者持有房屋与自住房屋的区别对待。任何“房产税减免”若以单户租赁运营商为代价惠及自住者，实际上是将成本从自有住房家庭转移给选择租赁的家庭。公司希望决策者认识到租客也是选民。总体而言，在房产税上需要保持谨慎。在佛罗里达和乔治亚等主要市场，评估价值相对于真实市场价值仍在持续追赶。2022-2025年期间，佛罗里达房价上涨超过22%，乔治亚超过23%。评估价值追赶快速扩张的市场价值的能力有限。在佛罗里达，部分房产税账单有上限，评估价值每年最多只能上涨10%，这结构上导致了多年的追赶。公司希望结果能好于指引，但过去也有过意外的糟糕情况，因此需要对此项目可能发生的情况保持深思熟虑 [62][63][64] 问题: 关于ResiBuilt开发平台，是否需要收购更多平台以实现全国扩张？还是依靠ResiBuilt自身平台扩展至其他市场？未来可以在哪些地区进行建设？ [66] - 回答: 公司对刚获得的内部能力感到非常满意。ResiBuilt的负责人Jay是该领域经验丰富的运营商，公司认识他已超过十年。ResiBuilt拥有超过20个现有项目，带来了与贷款业务协同的机会。公司认为不一定需要收购其他平台来发展开发业务，已具备内部能力。问题在于公司希望进入哪些市场及原因。公司在ResiBuilt收购前就通过与合作伙伴建设积累了丰富的成本经验。公司有信心管理好这个成熟的组织，并适时适地地进行融合和扩展。ResiBuilt的收费业务现金流为正，公司可以审视现有的机会，也可以选择观望，直到认为某个机会合适。ResiBuilt目前专注于卡罗来纳、佛罗里达和乔治亚市场，公司将在可预见的未来继续利用其在这些市场的能力和实地团队 [67][68][69][70][71] 问题: 建筑商合作关系渠道一直在缓和，收购的资本化率也在缓慢下降。与建筑商的关系如何演变？什么因素导致渠道放缓以及该途径增长可能略低？ [73] - 回答: 与建筑商的对话继续保持强劲，与全国性和区域性建筑商都保持着良好的关系。但由于资本成本原因，公司在承诺未来交易方面变得不那么激进，这主要是基于资本成本的信号。今年前两个月，公司仍然从建筑商那里获得了大量的交易流。机会依然存在，但公司试图不那么激进，显然在听取资本成本的信号，并在收购和股票回购之间进行平衡。尽管如此，关系依然牢固。去年公司从建筑商处购买了超过2000套住宅，日常对话持续，并为合资伙伴寻找机会。但鉴于目前的资本成本，公司在该渠道的收购上变得不那么激进 [74][75] 问题: ResiBuilt可以作为内部开发承包商，其团队将如何协助发展建成出租平台？ResiBuilt收费业务的长期增长前景如何？ [77] - 回答: ResiBuilt平台本质上是一个总承包商，拥有土地采购和建设项目管理监督的能力。其业务历史上曾作为GP为一个特定机构合作伙伴建设，但也作为收费建筑商为其他第三方服务，代表其他股权投资者和开发商进行总承包工作并收取费用。公司将继续让他们从事该业务，通过与第三方合作产生收入。随着时间的推移，他们将探索为合资伙伴以及最终在公司资本成本改善时为自身进行建设的机会。这是一个全方位的总承包开发商服务，他们将继续从事原有的业务 [