财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为1580万美元，较上年同期的1420万美元增加160万美元，摊薄后每股核心运营资金为0.49美元，上年同期为0.46美元 [13] - 全年核心运营资金为6050万美元，较上年同期的4790万美元增加1260万美元，摊薄后每股核心运营资金为1.87美元，上年同期为1.88美元，每股变化反映了2024年末杠杆率降低的影响 [13][14] - 第四季度整体同店净营业收入增长1.1%，其中购物中心同店净营业收入增长4.3% [14][16] - 截至第四季度末，净债务与息税折旧摊销前利润比率为6.4倍，较第三季度末的6.7倍有所改善 [19] - 公司2026年初步业绩指引为：摊薄后每股核心运营资金1.98-2.03美元，调整后运营资金2.11-2.16美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售租赁表现强劲，第四季度签署租赁面积18.9万平方英尺，其中可比租赁面积16.7万平方英尺，现金租金上涨31% [4] - 全年签署租赁面积达创纪录的67.1万平方英尺，其中可比租赁面积59.2万平方英尺，现金租金上涨24% [5] - 积极填补10个主力店空置空间，2025年已解决7个，总面积17.7万平方英尺，预计所有10个空间解决后将实现约60%的正现金租金价差 [5][6] - 截至年底，“已签约未开业”租赁管道价值610万美元，约占年度现金基础租金的5.8%，预计近一半将在2026年确认，全部在2027年确认 [7][8] - 非核心物业（包括一处办公楼和海滩餐厅）的同店净营业收入受到租户退租和分成租金季节性影响 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 战略重点聚焦于美国东南部和西南部等高增长市场的购物中心 [4] - 投资活动显示地域偏好，2025年完成了包括Ashley Park生活方式中心和Pompano Citi Centre在内的1.66亿美元投资，加权平均初始现金收益率为9% [8][9] - 公司投资组合的85%位于北卡罗来纳州、佛罗里达州、德克萨斯州和佐治亚州，亚特兰大市场占比36%，但公司表示未来不会增加在亚特兰大的投资，其占比预计将下降 [60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略核心是专注于正确资产和正确市场，配合积极的租赁和资产管理 [4][12] - 通过资本回收策略创造价值，例如出售达拉斯的Shops at Legacy North物业，回收资金用于更高收益的收购 [9][10] - 积极寻求收购机会，已签约计划在2026年第一季度以约8300万美元收购一处位于德克萨斯州的购物中心，并可能通过出售稳定资产来融资 [10] - 确定了六个外围地块用于开发，正处于与租户的不同谈判阶段，平均投资约500万美元，预计收益率为低两位数，投资期在2026-2027年 [11] - 在收购偏好上，公司目前主要关注生活方式中心和大型购物中心，而非收益率过低的以杂货店为主的物业 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2025年业绩感到满意，但对公司未来更为兴奋，战略商业计划开始显现效益 [11][12] - 预计德克萨斯州的收购将暂时推高杠杆率至季度初类似水平，但随后将通过选择性资产出售和“已签约未开业”管道租金收入实现去杠杆化 [19] - 2026年指引的关键假设包括：1-2亿美元的投资额（含结构性投资），加权平均初始收益率8%-8.5%；购物中心同店净营业收入增长3.5%-4.5%；一般行政费用1950-2000万美元 [20] - 随着“已签约未开业”管道中的租户入驻并开始支付租金，同店净营业收入增长节奏将在年内改善 [20] - 行业需求方面，管理层观察到像TJ Maxx、Ross这样的全国性强势品牌仍有扩张需求，特别是在经济环境下表现良好，拥有优质大空间和市场的业主处于有利地位 [34] 其他重要信息 - 第四季度末租赁入住率达到创纪录的95.9% [4] - 第四季度完成了此前宣布的1.5亿美元定期贷款融资，用于偿还2026年3月到期的6500万美元贷款并增加循环信贷额度流动性 [17] - 2026年仅有1780万美元债务到期 [18] - 第四季度以加权平均价16.26美元回购了500万美元普通股，2025年全年以加权平均价16.27美元共回购930万美元 [18] - 年底流动性为1.67亿美元，包括1.49亿美元循环信贷可用额和1800万美元现金 [18] - 新墨西哥州的办公楼已与新租户（新墨西哥州政府）签约，物业现由两个投资级租客100%承租，预计州政府租金将于2026年下半年开始支付 [15][16][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于填补10个主力店空置空间的租金收取时间安排，以及剩余3个租约的签署时间和租金价差预期 - 对于剩余未签约空间（主要在Carolina Pavilion），公司处于有利位置，有多个租户竞争，预计在未来六个月内解决，租户通常需要至少一年时间开业 [23][24] - 对于已签约的租户，除两个Boot Barn门店和年底入驻的Slick City外，大部分贡献将在2026年逐步增加，并在2027年全面上线 [26] 问题: 关于新墨西哥州办公楼（现已全部出租）的处置计划及资金用途 - 该物业现已具备市场吸引力，公司已与潜在买家进行早期讨论，但会保持耐心，待新墨西哥州政府开始支付租金后价值会更高 [27] - 出售所得资金将用于再投资，购买露天购物中心或更大的露天购物中心，如果遇到好的收购机会，可能会加快出售进程 [27][28] 问题: 关于Pompano Citi Centre物业的市场租金调整和租赁机会 - 主要机会在于租赁空置面积，目前正积极向潜在租户发出意向书 [32] - 最大的潜在价值提升机会来自最大租户JCPenney，其目前租金极低，未来若其退租或公司买断其租约，将带来巨大机会 [32][33] 问题: 关于第四季度强劲租赁表现中，除Seminole Towne Center外，哪些租户类别需求旺盛 - 需求主要来自运营良好的全国性强势品牌，如TJ Maxx、Ross等，它们在经济环境下表现强劲，正在寻求门店扩张 [34] 问题: 关于Rivanna贷款延期和Waters贷款预期偿还情况 - Waters贷款预计将在第二季度偿还，公司希望其不还但可能性不大，将寻找替代投资机会 [35] - Rivanna预计将提取剩余的约2500万美元贷款额度，用于场地开发和基础设施建设 [36] 问题: 关于“已签约未开业”管道中租金收入的确认时间，2026年和2027年是否可按比例平均确认 - 2026年的确认可能略偏向下半年，但按比例平均或略微后置的假设基本准确，2027年目前看也是如此 [38][39] 问题: 关于即将收购的德克萨斯州购物中心与现有投资组合的比较，是增值型还是稳定型资产 - 该资产是兼具稳定性和上升机会的资产，附带土地、有一定租赁空间和部分低于市场租约，符合多项标准 [45] 问题: 关于2026年指引中的收购计划，在考虑可能的结构性投资还款后，购物中心收购和结构性投资的比例 - 公司正在积极寻找大型购物中心收购机会，尽管当前市场供应不多，同时投资组合中仍有资产回收机会 [46] 问题: 关于处置资产与收购资产之间的初始收益率差 - 收益率差至少为100个基点，通常更大 [49][51] 问题: 关于第四季度资本支出上升的原因及未来运行率 - 第四季度资本支出较高，主要由于Seminole的主力店租赁（涉及整合和扩建空间）以及一家餐厅的装修，该季度水平高于未来运行率，年度数据更具参考性 [53][54] 问题: 关于“已签约未开业”管道中2026年确认比例从76%变为47%的原因 - 比例变化主要由于出售Legacy资产导致其相关租赁从管道中移除，同时新签署的租赁补充了管道总量，因此管道总价值仍很大但2026年确认比例下降 [58] 问题: 关于投资组合市场集中度（如亚特兰大占比36%）以及未来现金租金收入的市场分配策略 - 公司不打算增加在亚特兰大的投资，其占比将随时间下降，未来投资将继续集中在东南部和西南部增长市场，但会减少在亚特兰大的比重 [60] 问题: 关于杂货店主力、生活方式和大型购物中心等物业类型的相对优势及收购目标偏好 - 杂货店主力物业收益率低、增长慢；生活方式中心运营成本更高；大型购物中心更稳定且增值机会多、资本支出要求较低 [64] - 当前市场机会方面，公司不追逐杂货店主力物业（因收益率过低），而是聚焦于生活方式中心和大型购物中心，这些领域收益率更高且资本竞争较少 [65][66] 问题: 关于2028年到期的占基础租金20%的租约，以及其对未来运营资金增长的潜在机会 - 公司目前投资组合设置良好，许多租约低于市场租金，租户经营状况良好可能续约，若不续约也存在市场租金调整机会，因此无需特别操作即可实现可观增长 [68]