财务数据和关键指标变化 - 2025年全年业绩：租金收入增长11.8%至2.74亿美元，超过10%-11%的指引上限[5][19] 调整后净营业收入利润率达到94.8%，超过94.5%的修正指引[6][19] 调整后EBITDA利润率为84.4%，符合指引[6][19] 运营资金达到1.749亿美元，同比增长9.2%[6][19] - 2025年第四季度业绩：总收入同比增长17.2%至7640万美元，主要由新租约和通胀调整驱动[20] 调整后净营业收入同比增长17.2%至6940万美元，利润率达94.6%，同比提升88个基点[20] 调整后EBITDA为6110万美元，同比增长18.2%，利润率提升155个基点至83.3%[21] 运营资金为3930万美元，低于去年同期的4110万美元，主要因利息支出增加[21] 税前利润为9850万美元，高于去年同期的8120万美元，主要得益于投资性房地产重估收益、汇兑收益和利息收入增加[21] - 资本结构与流动性：年末现金及等价物为3.37亿美元，总债务为12.8亿美元[22] 净债务与EBITDA比率为4.4倍，贷款价值比为28.1%[22] 季度结束后，公司提前偿还了剩余的1.18亿美元Medline III贷款，目前无担保债务，资本结构完全无抵押[22] - 2026年业绩指引：预计租金收入同比增长10%-11%[23] 预计调整后净营业收入利润率为93.5%，调整后EBITDA利润率为83%[23] 指引考虑了已签约但于2026年初开始付租的租约、现有物业的稳定化以及强劲的租赁管道[53][56] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动：2025年全年租赁活动达690万平方英尺，加权平均租期为7年，其中新租约190万平方英尺，续租500万平方英尺[6] 2025年下半年租赁活动显著增强，新租约达140万平方英尺，而上半年为50万平方英尺[5] 2025年第四季度租赁活动达190万平方英尺，包括77万平方英尺新租约和120万平方英尺续租[9] - 租赁构成与需求驱动：2025年新租约中86%与制造业相关，电子行业领先[7] 需求驱动力从以电子商务为主，转变为物流/电子商务与先进制造业复苏的双引擎[8] 人工智能基础设施需求成为结构性驱动力，特别是数据中心扩张带来的相关外围设备制造需求[8] - 投资性房地产与开发：2025年在项目上投资约3.3亿美元（现金流基础）[9] 第四季度开始建设两栋新建筑，季末有80万平方英尺在建，预计投资约6000万美元，成本收益率为9.9%[10] 公司战略性地收购了土地储备，以支持未来四年的发展[14][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体组合：总组合入住率为89.7%，稳定化物业和同店物业入住率分别为93.6%和95%[10] 截至第四季度末，89.9%的租金收入以美元计价，高于去年同期的88.7%[20] - 蒙特雷：市场表现突出，租赁势头增强[11] Vesta Park Apodaca项目（第三季度完工）正在积极营销，三栋先进建筑吸引了先进制造和物流租户的浓厚兴趣[11] 公司在机场高速走廊收购了330英亩土地，基础设施工程计划于2026年上半年启动[12] - 华雷斯城：已达到拐点，电子和供应链整合租户的兴趣强劲[12] - 蒂华纳：市场已稳定，与全球公司的租赁对话具有建设性[12] - 瓜达拉哈拉：作为结构性领先市场，吸引了越来越多寻求大型项目的高科技电子公司[12] 受益于该地区成熟的生态系统和人工智能相关制造业需求[8][13] - 墨西哥城：受益于其规模、消费基础和物流重要性，公司正与物流领域的主要参与者积极洽谈[13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - Route 2030战略：公司于2024年制定该六年战略，并在2025年精准执行，目前进度超前[4][14][17] 战略重点是深化在墨西哥城、瓜达拉哈拉和蒙特雷等最具活力市场的布局[4] - 资本配置与发展节奏：增长将保持审慎和适度，2026年的开发速度将根据各市场的需求和吸纳水平仔细校准[14][15] 公司保持严格的资本配置标准，保护长期回报[15] 土地收购已基本完成（约90%），2026年资本配置将侧重于土地基础设施开发，使其达到“可动工”状态[115][116] - 开发模式：将保持定制开发与投机开发的平衡[68] 公司倾向于通过投机开发提前应对需求，并在过程中进行定制化调整[68] - 资产回收：作为增长计划的一部分，公司将继续寻求机会出售已稳定化的旧资产，以回收资本[86][90] - 行业环境与政府支持：墨西哥出口和外国直接投资在2025年达到创纪录水平，凸显了其在北美供应链中的整合与韧性[16][17] 现任政府将工业园区纳入长期基础设施计划，公司获得了良好的许可和支持[101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场转折点：管理层认为市场可能已到达转折点，2025年下半年租赁活动加速即是证明[5] 随着能见度改善，需求势头正在回归，预计2026年将延续增长趋势[4][15] - 租金与空置率：尽管某些子市场空置率因正常的租户轮换而有所调整，但租金在整个市场保持稳定甚至上涨，供应保持纪律性[10][12][45] 管理层认为租金没有重大下行风险，长期来看仍具竞争力[63][64] - 宏观经济与贸易：墨西哥的基础面依然强劲，出口增长和创纪录的外国直接投资支撑了其作为北美战略制造和物流枢纽的角色[15][16] 即使面临USMCA审查等贸易不确定性，墨西哥强大的供应商基础和与美国的紧密联系预计将继续推动增长[26] - 前景展望：公司对2026年和2027年持乐观态度，相信已做好准备抓住即将到来的强劲需求周期[4][120] 乐观情绪建立在严格纪律的基础上，即使在需求旺盛时期，公司也对新开发项目保持严格的承保标准[17] 其他重要信息 - 汇率影响：2025年第四季度较高的所得税费用主要与比索升值导致的美元债务汇兑收益有关，随着汇率稳定，该影响预计在2026年消除[43] 2026年预算和指引使用的汇率假设为17.50比索兑1美元，但实际比索更为强劲，因此成本控制是年度主题[81][115] - 股东回报：2026年1月15日支付了第四季度每股0.38美元的现金股息[23] 股息政策是总回报的一部分，公司计划在来年审慎增加股息支付[87] 股票回购计划仍是资本配置的关键支柱，公司将择机执行[23] - 奖项与认可：Vesta Park Apodaca的8号建筑荣获2025年GRI全球奖“年度工业和物流项目”第一名[11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于USMCA审查不确定性下制造业租赁需求的韧性，以及对瓜达拉哈拉和克雷塔罗项目的信心[25] - 管理层认为，墨西哥多年来建立的强大供应商基础和与北美供应链的深度整合，使其能够抵御贸易协议修订带来的不确定性[26] 瓜达拉哈拉的电子产业和克雷塔罗的汽车、航空航天产业活动活跃，全球公司对墨西哥有长期承诺，因此对租赁管道充满信心[27][28] 问题: 关于近期完工项目的租赁执行情况，以及蒙特雷大型土地收购的支付方式[34] - 管理层未提供具体租赁数据，但表示对克雷塔罗和蒙特雷项目的成功租赁充满信心，预计将在2026年内完成[37][38] 蒙特雷的土地收购采用了卖方融资，并非一次性支付，这有利于开发过程，并且有条件进行第二阶段扩展[35][36] 问题: 关于2026年业绩指引中隐含的入住率预期，以及是否包含新开发项目；关于第四季度所得税费用较高的原因[42] - 公司不提供具体的入住率或资本支出指引，但基于租赁活动趋势，相信入住率会从当前健康水平提升[43][44] 新开发项目的启动将视各市场的需求情况而定，公司计划在已收购土地上启动建设[47][48] 较高的所得税费用主要源于比索升值带来的美元债务汇兑收益，此影响预计在2026年消除[43] 问题: 关于2026年收入增长指引的主要驱动因素[53] - 增长驱动因素包括：2025年底签约、2026年初开始付租的新租约；现有物业的稳定化及强劲的租赁管道；现有租约的续租及市场租金调整；以及所有租约随通胀的指数化调整[53][56] 问题: 关于北部市场（蒙特雷、蒂华纳、华雷斯城）在空置率上升情况下租金保持稳定的原因及未来风险[59][62] - 管理层认为，2025年初的需求放缓是由于不确定性导致决策暂停，而非供需根本性变化[62] 市场供应保持纪律，开发商未降价，且随着需求回归，空置率处于健康水平[63] 长期来看，墨西哥的竞争优势和不断增长的需求支撑租金，未见重大下行风险[64] 问题: 关于未来开发管道中定制开发与投机开发的比例[68] - 公司计划保持两种开发模式的平衡[68] 投机开发策略（“投机转定制”）已见成效，公司将在看到需求时启动新的投机项目，同时持续寻找定制开发机会[68][69] 问题: 关于日产计划出售阿瓜斯卡连特斯工厂对该地区市场动态的影响[76] - 管理层认为，无论结果如何，该交易对该行业都是积极的，因为该工厂是先进设施，吸引了多方兴趣[77] 阿瓜斯卡连特斯对Vesta的重要性在下降，但公司在该汽车行业有良好关系，新业主可能带来新的供应商需求，带来上行机会[78][79] 问题: 关于2026年利润率指引略低于2025年的原因[80] - 主要原因是比索兑美元走强，而公司收入全为美元，大部分运营成本（如人力成本）以比索计价，这带来了运营成本挑战[81] 公司将通过严格的成本控制来应对[82] 问题: 关于2026年资产回收和股息支付的展望[86] - 资产回收是公司发展计划的一部分，将继续寻找机会出售已稳定化的资产[86][90] 股息是总回报的一部分，公司计划在来年审慎增加股息支付，具体政策将在即将召开的股东大会公布[87] 问题: 关于空置建筑的营销进展和租赁价差展望[94] - 公司对租赁管道充满信心，开发的优质项目（如获奖的Vesta Park Apodaca）能吸引优质租户[96][97] 预计租赁价差将保持上升趋势，因为一些早年签订的长期租约将陆续到期，为公司提供提升租金的机会[95] 问题: 关于新政府上任后在开发许可、电力供应等方面的进展[100] - 管理层认为，新政府非常支持工业园发展，将其纳入国家基础设施计划[101] 公司通过行业协会与政府机构保持良好沟通，获得了良好的许可和支持，政企目标存在强一致性[102][103] 问题: 考虑到当前入住率和市场不确定性，2026年的开发节奏如何[107] - 开发节奏将根据各市场需求监测结果而定，例如在需求强劲的瓜达拉哈拉已启动新项目[108] 公司计划比2025年更活跃，但仍保持谨慎和纪律，避免供应过剩，重点是为2027年及以后的Route 2030战略做准备[109][110] 问题: 关于长期资本配置计划（土地收购、开发）和2026年预算使用的汇率假设[114] - 土地收购已基本完成，2026年资本配置将侧重于使土地达到“可动工”状态的基础设施投资，以及在墨西哥城等地的机会性土地收购[115][116] 2026年预算和指引使用的汇率假设为17.50比索兑1美元[115]