财务数据和关键指标变化 - 2025年全年租金收入达到2.736亿美元，同比增长11.8%，超出10%-11%的全年收入指引上限 [7][20] - 2025年调整后净营业收入利润率达到94.8%，超出修订后94.5%的指引 [8][20] - 2025年调整后EBITDA利润率为84.4%，符合指引 [8][20] - 2025年运营资金为1.749亿美元，同比增长9.2% [8][20] - 2025年第四季度总收入为7640万美元，同比增长17.2%，主要由新租约租金收入和通胀调整驱动 [21] - 2025年第四季度调整后净营业收入为6940万美元，同比增长17.2%，调整后NOI利润率强劲，为94.6%，同比上升88个基点 [22] - 2025年第四季度调整后EBITDA为6110万美元，同比增长18.2%，利润率扩张155个基点至83.3% [23] - 2025年第四季度税前收入为9850万美元，高于2024年同期的8120万美元，主要受投资性房地产重估收益、汇兑收益和利息收入增加推动 [23] - 2025年底，公司拥有3.37亿美元现金及现金等价物，总债务为12.8亿美元，净债务与EBITDA比率为4.4倍，贷款价值比为28.1% [24] - 2026年全年指引：预计租金收入同比增长10%-11%，调整后NOI利润率达到93.5%，调整后EBITDA利润率达到83% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年租赁活动达到690万平方英尺，加权平均租期为7年，其中新租约190万平方英尺，续租500万平方英尺，为过去3年最高续租水平 [8] - 2025年续租和再租赁活动达到540万平方英尺，过去十二个月的加权平均租赁价差为10.8% [8] - 2025年新租约中86%与制造业相关，其中电子行业领先 [9] - 2025年第四季度租赁活动达到190万平方英尺，包括77万平方英尺新租约和120万平方英尺续租，续租加权平均租期约为5年 [10] - 2025年第四季度，总资产组合入住率为89.7%，稳定资产和同店资产入住率分别为93.6%和95% [10][11] - 2025年第四季度末，有80万平方英尺在建项目，预计投资约6000万美元，预计成本收益率为9.9% [11] - 2025年第四季度，89.9%的租金收入以美元计价，高于2024年第四季度的88.7% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 墨西哥城、瓜达拉哈拉和蒙特雷是公司重点深耕的最具活力的市场 [5] - 瓜达拉哈拉持续受益于全球制造业租户的持续需求，特别是高科技电子公司寻求大型项目，被称为“墨西哥硅谷” [9][14][15] - 蒙特雷市场表现突出，租赁势头强劲，预计2026年将持续增长 [12] - 华雷斯城在2025年第四季度达到拐点，电子和供应链整合租户需求强劲 [13][14] - 蒂华纳市场已稳定，第三季度与全球公司有显著租赁活动 [14] - 所有市场的租金均呈上涨趋势，受供应纪律支撑 [14] - 墨西哥城凭借其规模、消费基础和物流重要性持续受益，Vesta Park Punta Norte项目正成为该地区所有电商企业中最大的拉丁美洲交叉转运中心 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年是战略定位和纪律执行的一年，为2026年开始的强劲需求周期做好准备 [5] - 公司专注于资本配置纪律、选择性开发，并紧跟客户，灵活适应市场变化 [6] - 长期战略清晰，同时具备跨周期运营所需的灵活性 [7] - 2025年投资约3.3亿美元于开发项目，与Route 2030战略及高确信度市场重点保持一致 [10] - Route 2030是一项六年计划，目前已执行两年，资本部署进度超前 [16] - 2025年，公司在市场不确定时期以有吸引力的条件获得了战略性土地储备，将支持未来四年的Route 2030执行 [15][16] - 2026年的开发节奏将根据各市场需求和吸纳水平谨慎调整，保持纪律性 [16] - 公司专注于保护长期回报，资产负债表强劲，流动性稳固，杠杆指标符合预期 [16] - 公司战略包括资产回收，出售已稳定或较老的资产，并将继续寻找机会 [88] - 开发项目将平衡定制开发与按需开发，并利用已获取的土地进行基础设施投资，为未来需求做好准备 [71][72][73][118] - 开发回报率（约10%）相较于约6%的收购资本化率存在利差，是公司的重要优势 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年上半年不确定性减缓了决策，但下半年租赁活动加速，市场可能已到达转折点 [5][7] - 公司受益于双重需求引擎：有弹性的物流和电子商务基础，加上先进制造业的强劲复苏 [9] - 人工智能驱动的基础设施正成为Vesta重要的结构性需求驱动力，美国数据中心扩张转化为相关外围设备的实际制造需求 [9] - 墨西哥基本面依然强劲，2025年出口同比增长7.6%，达到约6648亿美元，进口增长4.4%，超过6640亿美元，创历史新高 [17] - 外国直接投资和出口在2025年达到创纪录水平，截至第三季度的累计外国直接投资流入较2024年全年增长10.9% [18] - 墨西哥融入北美贸易流支撑了对美国的持续出口势头，验证了其作为战略制造和物流枢纽的角色，顶级全球公司继续将墨西哥视为服务北美需求的关键平台 [17] - 随着2025年底能见度提高，势头正在恢复，公司对2026年及以后持乐观态度，但增长将保持审慎和适度 [16][18] - 公司密切关注核心市场的供应管道和空置率趋势，确保增长平衡且增值 [19] - 尽管年初放缓，但市场需求回归，租金保持稳定甚至上涨，开发商保持纪律，空置率处于健康水平 [64][65] - 公司认为墨西哥因其竞争优势，特别是在制造业方面，租金将保持竞争力或上涨 [66] - 公司对克劳迪娅·辛鲍姆政府持积极看法，认为其对工业园发展支持力度大，合作顺畅 [103][104] 其他重要信息 - 2025年第四季度开始建设两栋新建筑，一栋是瓜达拉哈拉的库存建筑，另一栋是克雷塔罗的定制建筑 [11] - 2026年2月，公司提前偿还了剩余的1.18亿美元Medline III贷款，目前无担保债务，完成了向完全无担保资本结构的过渡 [24] - 股票回购计划仍是资本配置战略的关键支柱，公司将继续机会性执行 [25] - 2026年1月15日，公司支付了第四季度每股0.38美元的现金股息 [25] - Vesta Park Apodaca的8号楼荣获2025年GRI全球大奖“年度工业和物流项目”第一名 [12] - 公司预计2026年将更加活跃，但将保持谨慎和纪律，重点是为2027年做好准备 [112] - 2026年预算和指引使用的墨西哥比索汇率为17.50 [117] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于USMCA审查不确定性下开发管线的韧性，以及对瓜达拉哈拉和克雷塔罗项目租赁的信心 [27] - 公司认为，尽管存在贸易不确定性，但墨西哥多年来建立的强大供应商基础和与美国的紧密联系将继续推动增长，对USMCA修订的不同情景持乐观态度 [28] - 瓜达拉哈拉是电子行业发展的优秀范例，公司已开始新建筑建设并收购更多土地，对长期投资和全球公司对墨西哥的承诺感到乐观 [29][30] - 克雷塔罗的汽车和航空航天行业非常活跃，公司看到续租和寻找新空间的强劲活动，管道正在建立，并举例了赛峰集团的扩张 [31] - 公司对蒙特雷等市场现有可用空间的租赁管道有信心，预计2026年将是成功的一年，租赁将延续2025年下半年的趋势 [32] 问题: 关于近期完工开发项目的租赁情况，以及蒙特雷大型土地收购的支付方式 [36] - 蒙特雷的土地收购（330英亩）是Apodaca走廊的战略性地块，支付并非一次性完成，获得了卖方融资，有助于开发过程，并有条件进行第二阶段扩展 [37][38] - 关于租赁，公司主要重点是稳定投资组合入住率（约93.8%），虽然略低于之前的创纪录水平，但对新建筑和来自优秀公司的需求兴趣充满信心 [39][40] - 公司预计克雷塔罗和蒙特雷项目将在2026年成功租赁，并强调与现有客户共同成长、保持租户质量和行业平衡的纪律 [41] 问题: 关于2026年指引中隐含的入住率预期、是否包含新开发项目启动，以及第四季度所得税费用高的原因 [44] - 公司不提供具体的入住率指引，但基于趋势和租赁活动，认为当前是健康数字，预计全年会有所提升，并对开发项目的前瞻性充满信心 [45][46] - 第四季度所得税费用高主要与比索升值有关，这导致美元债务产生显著收益，随着比索稳定，预计2026年这一影响将消除 [45] - 关于开发启动，公司表示将根据Route 2030战略执行，在已收购土地上启动建设，2025-2026年将是开始建设这些土地并为2027年做好准备的年份，具体取决于市场需求 [50][51] 问题: 关于2026年收入增长指引的主要驱动因素 [55] - 指引考虑了截至12月已签约、将在2026年初开始支付租金的建筑，以及现有空置建筑的稳定化，公司对2026年管道和与潜在客户的谈判感到乐观 [55][56] - 增长还来自现有投资组合：续租时的市场租金调整、每年根据通胀进行的租金指数化调整，以及租赁空置建筑和新开发项目的综合贡献 [58] 问题: 关于蒙特雷、蒂华纳、华雷斯城等北部市场租金稳定但空置率上升的原因及未来风险 [62][64] - 2025年初的放缓是由于高不确定性导致公司决策暂停，并非供需问题，因此市场租金保持坚挺，未出现降价 [64] - 市场需求回归后，空置率并不算高，开发商保持纪律，大多数市场的空置率处于健康水平，尽管较之前的创纪录低点有所上升 [65] - 展望未来，公司预计需求将增加，租金将保持稳定甚至上涨，长期来看，墨西哥的竞争优势（尤其是制造业）和不断增长的消费习惯将支撑市场 [66] 问题: 关于未来开发管线中定制开发与按需开发的比例 [71] - 公司预计将保持定制开发和按需开发的平衡，按需开发战略（公司称为“按需定制”）已取得良好效果，公司能够提前启动建筑并预租 [71] - 公司将根据市场需求和租赁情况，在保持纪律的同时，启动新的按需开发建筑，并持续寻找定制开发机会 [72] - 2026年的重点是开发执行，特别是对已收购土地进行基础设施和城市化建设，为未来需求做好准备 [73] 问题: 关于日产计划出售阿瓜斯卡连特斯Compass工厂的影响 [78] - 公司认为无论结果如何，对该行业都将是积极的，因为该工厂技术先进，吸引了多方兴趣 [79][80] - 阿瓜斯卡连特斯是一个成功的城市，新业主可能会带来新供应商，Vesta将继续在该市场运营，尽管其重要性相对下降，但公司拥有良好的汽车行业供应商关系，可能从中受益 [81][82] 问题: 关于2026年指引利润率略低于2025年的原因 [83] - 主要原因是比索兑美元汇率走强，虽然公司收入全部为美元，但大部分员工成本以比索计价，这给运营成本带来挑战 [83] - 公司将在2026年继续保持严格的成本控制，如同去年一样成功 [84] 问题: 关于2026年资产回收和股息的考虑 [88] - 资产回收是公司持续关注的机会，会出售已稳定或较老的资产，其他投资者喜欢购买这类资产，这是公司增长计划的一部分 [88] - 股息是股东总回报的一部分，公司将继续支付股息，并在未来一年审慎增长股息流，具体股息政策将在接下来的股东大会上公布 [89] - 公司强调在股息和资产回收方面将保持与过去一致的做法 [92] 问题: 关于空置建筑的营销进展和2026年租赁价差能否维持两位数 [95] - 公司对空置建筑的租赁管道有信心，并以Vesta Park Apodaca项目获奖为例，说明其开发高质量、灵活建筑的能力，能够吸引电商、物流和轻制造客户 [97][98][99] - 预计租赁价差的上行趋势将继续，因为一些长期租约将陆续到期，为公司提供了追赶上扬租金的机会，这一趋势在去年、今年甚至未来几年都可能持续 [96] 问题: 关于新政府上任一年多来，在开发许可、电力等方面取得的进展 [102] - 公司对克劳迪娅·辛鲍姆政府持非常积极的看法，认为其积极支持工业园发展，并将工业园纳入长期基础设施计划 [103] - 政府理解与私营部门合作开发优质工业基础设施以创造更好就业的机会，公司与政府机构有良好接触和紧密合作 [104][105] 问题: 关于考虑到当前入住率和市场不确定性，对2026年开发节奏的展望 [109] - 公司将继续监控市场，决定在何处启动项目，例如在租赁情况良好、需求强劲的瓜达拉哈拉启动了新建筑 [110] - 公司参考华雷斯城和蒂华纳等市场的成功经验，以及在蒙特雷进行大型土地收购和基础设施启动的举措，来决定新项目启动 [111] - 预计2026年将比2025年更活跃，但将保持谨慎和纪律，与潜在需求保持一致，避免过度供应，重点是为2027年做好准备 [112] 问题: 关于长期战略下的资本分配重点以及2026年预算使用的汇率假设 [116] - 2026年预算和指引使用的墨西哥比索汇率为17.50 [117] - 资本分配将主要集中于土地的基础设施投资，使其达到“可动工”状态，为即将到来的需求做好准备，同时也会寻找墨西哥城等地的机会性土地投资，并继续关注资产出售机会 [118]