财务数据和关键指标变化 - 第四季度每股净收入为0.10美元，每股核心运营资金同比增长近6%至0.77美元，季度现金可分配额为2910万美元 [15] - 2025年全年每股净收入为0.29美元，每股核心运营资金同比增长近3%至2.99美元，全年现金可分配额为1.188亿美元 [15] - 公司预计2026年每股核心运营资金指导范围为3.05美元至3.12美元，中点增长约3%，略高于其2%-3%的长期增长目标区间 [22] - 公司净债务与年化季度息税折旧摊销前利润比率（现金杠杆率）为7.5倍，预计后续政府项目报销将推动该比率进一步下降 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合表现强劲，入住率接近历史高位达97%，加权平均租期约为十年 [8] - 自首次公开募股以来，公司已完成38份租约续签，涉及总面积260万平方英尺，其中27份续签不涉及或已完成相关的租户改善工程 [16] - 在排除特定资产后，剩余续签租约的平均租金涨幅预计为14%，其中政府使用的租户改善成本估计为每平方英尺37.14美元，这些租约的加权平均总续签期限为15.7年 [17] - 开发项目进展符合预期，包括佛罗里达州迈尔斯堡的州犯罪实验室（预计2026年第四季度交付）、亚利桑那州弗拉格斯塔夫的美国法院（预计2027年第一季度交付）以及俄勒冈州梅德福的美国法院（预计2027年下半年交付） [17][18] - 迄今为止最大的项目——FDA亚特兰大设施已于12月15日完工并正式交付给政府，截至12月31日已收到1.381亿美元的一次性报销，本周初又收到1260万美元，预计未来几个月还将收到约300万美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合由联邦、州和地方政府的任务关键型设施组成，包括法院、公共卫生实验室、执法办公室和安全行政大楼 [5][6] - 公司正在通过向州、地方和高信用政府相关租户进行多元化扩张，以提升同店业绩 [5] - 公司完成了对弗吉尼亚州一个三资产投资组合的收购，总价4450万美元，总面积约29.8万平方英尺，主要租户为弗吉尼亚州联邦政府，租期长，并包含2.5%的年租金递增条款 [19] - 该收购的初始现金资本化率约为11%，高于公司的资本成本，并立即产生增值效应，高资本化率部分归因于卖家有动机重新配置资本 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略是每年实现每股核心运营资金2%-3%的增长，通过向州、地方及高信用政府相关租户多元化提升同店业绩，并执行能创造价值的高信用稳定资产开发机会 [5] - 公司战略旨在平衡增长与持久性，构建一个无论经济或政策背景如何都能持续表现的投资组合 [5] - 公司专注于改善资本成本，杠杆率是其中的重要部分，现金杠杆率在本季度继续呈下降趋势，中期目标约为6倍，这将在结构上支持更低的融资成本，同时保留追求超出目标范围的增值增长的能力 [11] - 公司的收购团队建立了一个高质量、稳健的渠道，支持以超过加权平均资本成本100个基点的回报率进行持续的资本配置 [10] - 公司认为，许多政府机构最好将时间、资源和专业知识集中在执行任务上，而非房地产所有权，这一动态继续为Easterly推动了一个强大且不断扩大的增长渠道 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，2025年再次实现了2%-3%的每股核心运营资金增长，证明了其战略不仅持久且可重复，当前2026年指导的中点反映了连续第三年至少2%-3%的增长 [4] - 对安全、现代化政府设施的需求在各级政府中持续增长，公司的投资组合和平台处于有利地位以满足该需求 [7] - 近期的联邦事态发展，特别是DOGE，已成为过去，并未改变公司投资组合的表现或业务运营方式，在2026年中点，公司预计每股核心运营资金增长约3% [9] - 管理层认为，政府效率越高，各级政府越将房地产所有权视为公私合作伙伴关系，这绝对对公司有利，DOGE在中期和长期内是公司的顺风 [37] - 尽管一些机构预算有所削减，但管理层认为削减的是浪费和欺诈，政府优先考虑的是任务关键型工作，并且正在利用技术提高效率，而非削减核心任务 [38] - 随着新GSA管理员的任命，管理层期待合作，并认为新管理员带来了数十年的私营部门经验和一流的商业头脑 [13][14] 其他重要信息 - 公司成功延长了FBI诺克斯维尔的租约，并执行了FBI圣安东尼奥的长期续约，2026年的大部分续约已完成，焦点已开始转向2027年 [16] - 公司继续倾向于与州政府合作，因为它们的信用状况通常可与联邦政府相媲美，且租约结构通常包含内置的租金增长，提供了长期的现金流可见性 [22] - 2026年的增长受到FDA亚特兰大项目交付、2025年和2026年续约执行成功、持续的运营效率以及Cox Road收购的支持 [22] - 在2026年指导中点，公司假设年内将有5000万至1亿美元的与开发相关的总投资，以及5000万美元的全资收购 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购指导以及15亿美元渠道的细节和阶段 [26] - 管理层对2026年持乐观态度，但年初尚早，收购团队正在筛选大量交易，在目前市场环境下，拥有公司这样可靠性和质量的买家具有优势，公司将继续寻找能提供强劲资本成本利差的资产，但不愿在年初进行推测 [27] - 公司认为其资产负债表状况良好，收购和开发团队正全速推进，并专注于2027年的机会以持续交付增长 [28] 问题: 关于与新任GSA管理员的对话，以及GSA提高政府效率（自有vs租赁）的目标是否会影响租赁结构 [29] - 管理层认为这是一个有洞察力的观察，新任管理员刚刚上任，公司有机会与他进行了简短交流，管理层相信政府在向前看时会考虑效率，并理解资本市场成本和公私合作伙伴关系，期待看到今年和明年的演变 [30] 问题: 关于弗吉尼亚州收购的资产细节和租约到期情况 [33] - 弗吉尼亚州联邦政府是两个不同楼宇的最大租户，合计占资产总面积50%以上，其租约到期时间为2034年和2036年，期限非常长，2027年到期的租约面积仅约2000平方英尺，非常不重要，披露所需但无需担心 [34] 问题: 关于投资组合入住率现状及2026年底预期，以及是否有已知的迁出或迁入 [35] - 公司预期与以往一致，即入住率保持在90%中段水平，对于2027年到期的租约，相关采购程序已启动，通常提前18-24个月开始，进展顺利，没有担忧 [35] 问题: 关于多个联邦机构预算削减的背景及其对公司的更大影响 [36] - 管理层重申，政府效率越高，越将房地产所有权视为公私合作伙伴关系，这对公司有利，DOGE在中长期是顺风，短期内的头条风险（如政府停摆）不影响公司收取租金，公司投资组合的持久性和对任务关键型资产的承保是持久战略 [37] - 管理层认为所见的预算削减针对的是浪费和欺诈，政府优先考虑的是任务关键型工作，正在让员工重返办公室，利用技术提高效率，旨在更有效地为美国人民提供服务并削减赤字，这对公司来说是令人兴奋的时期 [38] - 公司凭借其资产负债表规模、清晰果断的行动能力以及对资产陈旧化的应对，在政府希望建立合作伙伴关系并提高效率的背景下处于非常有利的地位 [39]