涉及的行业与公司 * 行业: 中国房地产行业 [1] * 公司: 受评中国开发商，包括万科企业股份有限公司 (万科，SD)、中国海外发展有限公司 (中国海外发展，A-/稳定/--)、华润置地有限公司 (华润置地，BBB+/稳定/--)、中国金茂控股集团有限公司 (中国金茂，BBB-/稳定/--)、北京首都开发控股（集团）有限公司 (首开集团，BBB-/稳定/--)、龙湖集团控股有限公司 (龙湖集团，BB-/稳定/--)、新城控股集团股份有限公司 (新城控股，B/负面/--) 等 [6][29][35][36] 核心观点与论据 市场整体趋势与预测 * 商品房库存严重积压，供给过剩是市场复苏的主要障碍，形成了价格下跌与购房者信心受损的恶性循环 [5] * 2025年末商品房待售面积为7.66亿平方米，连续第六年增加，比下行周期前10年平均值高45% [2][9] * 预测2026年全国新建商品房销售额将下降10%-14% 至7.2万亿-7.6万亿元，降幅较此前预期加深 [6][7] * 预测2026年全国新建商品房销售价格将下跌2%-4%，其中一线城市跌1%-3%，二线城市跌2%-4%，三线及以下城市跌3%-5% [8] * 预测2026年全国二手住宅销售价格将下跌5%-8%，跌幅大于新房 [6][8] * 2025年全国新建商品房销售面积已超过当年全国房屋新开工面积，显示去库存虽缓慢但已开始 [9] 价格与区域市场动态 * 高线城市未能幸免于价格下跌，2025年第四季度一线城市新房和二手房价格加速下跌 [14] * 2025年，一线城市中仅上海新房价格同比上涨5.7%，北京、广州、深圳同比下跌3.2%-5.6% [14] * 2025年全国70个大中城市二手房价格全盘下跌，住宅租金也出现下降，可能进一步对房价施压 [20][22] * 媒体报道天津等地正在收紧新建商品住宅价格管理，限制降价幅度，这可能抑制新房价格大幅下跌 [14][20] 供给过剩的额外压力源 * 法拍房可能加重供给过剩，2025年全国约有70万到130万套法拍房挂牌，相当于年末新建商品房待售面积的9%-17%，全年成交16万-18万套，相当于全国新建商品房销售面积的2%左右 [25] 政策环境与行业复苏关键 * 房地产行业复苏的关键在于政府的果断干预，但目前尚未看到政府愿意出台全国性重磅政策解决库存过剩问题的迹象 [6][26][41] * 政策制定层面对房地产行业的态度发生变化，认为其占用资源过多且带来金融风险，同时宏观层面对GDP高增长的重视度减弱，更看重增长质量，且出口强劲为经济提供支撑，降低了对房地产刺激的依赖 [26][27] * 目前仅有一些地方政府零星政策，如收购存量房用作保障房，但可能不足以让整个楼市焕发生机 [41] 开发商信用与经营前景 * 市场持续下行给受评开发商带来明显的负面信用影响 [28] * 国有开发商: 预计2026年合同销售额将下降5%-14%，但部分头部企业（如中国海外发展、华润置地、中国金茂）业绩仍将优于市场总体水平 [29][33] * 国有开发商2026年拿地将更有选择性，购地预算预计持平或下降，债务对EBITDA比率平均值预计从2025年的7.8倍升至2026年的8.0倍和2027年的8.1倍 [35] * 民营开发商: 预计2026年合同销售额可能显著下降20%以上，因缺乏资金补充土储 [36] * 拥有大量投资性房地产的民营开发商（如龙湖集团、新城控股）约30%-50% 的利润来自租金收入，将继续依赖此类资产支撑现金流 [36] * 万科（SD）的财务困境可能进一步打击本已脆弱的购房者信心 [28] 风险敏感性分析 * 敏感性分析显示，若2026-2027年合同销售额比基准情景假设再降10个百分点，10家受评中国开发商（不含万科）里有4家将面临评级下调压力 [6][37] 其他重要内容 * 报告发布日期为2026年2月9日，所有预测和数据均基于该时间点 [1] * 报告引用了多项相关研究，涉及中国商业地产REITs、银行业风险、零售地产等主题 [47] * 报告强调，房地产行业的下行过程可能时断时续，去库存过程可能需要数年之久 [41]