财务数据和关键指标变化 - 第四季度同物业总每间可售房收入增长2.9%，同物业酒店息税折旧摊销前利润增长3.9%至6460万美元，比展望中点高出220万美元 [4] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润同比增长11.1%至6970万美元，比展望中点高出约600万美元 [4] - 第四季度调整后每股收益为0.27美元，比展望中点高出0.05美元，较2024年第四季度强劲增长0.07美元，增幅达35% [4] - 第四季度同物业入住率上升190个基点，日均房价下降1.6%，导致每间可售房收入增长1.2% [5] - 第四季度非客房每间可售房收入增长5.5%，推动了总每间可售房收入2.9%的增长 [5] - 第四季度同物业收入增长2.9%，而费用增长2.6%，支持了适度的利润率扩张 [8] - 2025年全年同物业费用增长3%，若排除去年的房地产税和其他抵免，总费用增长仅为2.2%，每间已入住客房成本基本持平 [11] - 2025年全年能源成本增长控制在约2% [11] - 公司预计2026年同物业息税折旧摊销前利润将增长2.1%至6%，中点增长率为4% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 度假村业务：第四季度度假村入住率上升约160个基点，推动总每间可售房收入增长4.9%，同物业度假村息税折旧摊销前利润强劲增长17.4% [9] 2025年全年度假村息税折旧摊销前利润增长1.3% [9] - 度假村案例：纽波特港岛度假村在重新开发后的第一个完整年度表现极佳，总每间可售房收入增长38.5%，息税折旧摊销前利润显著增加930万美元至1770万美元 [9] - 城市市场业务：表现季度间好坏参半，但复苏城市的整体方向有所改善 [9] - 旧金山市场：第四季度总每间可售房收入增长超过32%，全年每间可售房收入增长15.1%，总每间可售房收入增长15.1%，酒店息税折旧摊销前利润增长58.5% [10] - 洛杉矶市场：第四季度每间可售房收入终于转为正增长，2026年初趋势进一步改善 [11] - 需求细分：第四季度休闲散客需求是亮点，散客房晚数增长5.9% [11] 团体入住率略有下降，主要由于政府和受政府影响部门的出席率降低和取消 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山：引领投资组合复苏，第四季度每间可售房收入大幅增长37.9% [19] 12月在无任何城市大会的情况下，旧金山投资组合的每间可售房收入仍增长16.2% [20] - 洛杉矶：2025年受火灾影响九个月，若排除洛杉矶，投资组合的每间可售房收入表现会好180个基点，总每间可售房收入表现好160个基点 [23] 2026年1月洛杉矶物业的每间可售房收入增长33.1%，基本弥补了去年同期的客房收入损失 [27] - 华盛顿特区：作为较小的市场（四处物业），对每间可售房收入产生30个基点的负面影响，对总每间可售房收入产生约60个基点的负面影响 [23] - 波士顿、芝加哥、波特兰：在2025年部分城市市场出现稳步改善 [10] - 圣地亚哥、华盛顿特区、洛杉矶：受到火灾、政府关闭、较弱的会议日程等市场特定干扰的影响 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收入管理策略：公司执行了优先提升入住率的策略，尤其是在度假村，因为这能推动餐饮、宴会、餐饮和其他辅助收入流的增量利润 [6] 这种以入住率为导向的方法仍是2026年战略的核心部分 [6] - 战略再投资计划：已完成的多年度战略再投资计划使度假村投资组合持续受益 [8] 该计划帮助公司捕获更多的团体餐饮、店内消费和辅助性消费 [7] - 成本控制和效率：通过集中精力创造运营效率，费用增长得到良好控制，为2026年收入增长加速时的利润率扩张奠定基础 [8] 公司层面也精简了组织结构，企业人员编制同比减少约10% [12] - 资本配置：2025年资本投资为7460万美元，2026年预计资本投资为6500万至7500万美元，反映了多年再开发计划基本完成后，资本投资运行率连续第二年趋于正常化、降低 [14] 较低的资本运行率是2026年的重要顺风，支持更高的可自由支配现金流用于债务偿还和股票回购 [14] - 资产处置：第四季度完成两项战略性处置，总收益超过1.16亿美元，出售了比佛利山庄蒙特勒酒店和芝加哥密歇根大道威斯汀酒店，并将收益重新用于减少债务和以极具吸引力的折扣回购普通股和优先股 [15] - 股票回购：2025年公司以面值24%的折扣回购了1330万美元的优先股，并以平均每股11.37美元的价格回购了约630万美元的普通股，总计7130万美元 [15] - 资产负债表管理：2026年初，公司通过新的4.5亿美元2031年到期的优先无担保定期贷款对近期到期债务进行了再融资，并偿还了剩余的Margaritaville Hollywood Beach Resort贷款 [16] 除2026年12月到期的3.5亿美元可转换票据外，在2028年之前没有重大债务到期，加权平均利息成本为4.1%，是酒店住宿REIT行业中最低的 [16] - 投资回报：2023和2024年的再开发项目投入了略高于1亿美元的资本，已实现约2000万美元的回报，预计未来两三年还将实现400万至800万美元回报，这些项目的现金投资回报率在22%至26%的范围内 [42] 自2018年以来的战略再投资计划，平均现金投资回报率接近16%-17% [43] - 品牌与运营权：投资组合中77%的资产在品牌和运营商方面均无产权负担，历史上这些资产在息税折旧摊销前利润倍数或未来业绩预测上享有10%-20%的溢价 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年回顾：2025年被两种不同的情况所分割，重新开发的度假村和城市复苏市场（尤其是旧金山）推动了强劲增长，而洛杉矶和华盛顿特区等市场由于意外事件拖累了整体数据 [5] 行业需求在2025年下降0.5%，每间可售房收入下降0.3% [24] - 2026年展望：公司认为行业及其投资组合为2026年做好了极佳的准备，但考虑到政策和地缘政治风险，展望保持适当谨慎 [24] 如果去年没有经历意外，公司对行业和自身的展望会高得多 [24] - 积极因素：2026年与受干扰的2025年相比有非常容易的需求和业绩对比 [24] 宏观经济环境预计改善，不确定性减少，劳动力市场稳定且充分就业，商业投资显著增加，所得税退税大幅提高 [25] 世界杯（在公司的四个城市举办）和美国250周年庆典将带来需求 [25] 2026年拥有有利的假日日历，大多数主要假日落在周末或邻近周末 [26] 行业供应增长极为有限，尤其是在公司所在市场 [28] - 需求重新关联GDP：假设没有重大的宏观或地缘政治意外，公司相信需求将重新与国内生产总值增长相关联，就像2024年第四季度和2025年初那样，并且今年已经看到迹象 [26] 2月前三周行业需求增长3.5% [27] - 第一季度表现：1月每间可售房收入增长4.6%，若非冬季风暴Fern影响，增幅将接近7% [29] 2月每间可售房收入增长预计超过15% [29] 公司对第一季度的每间可售房收入展望为增长7.5%至9%，总每间可售房收入增长6%至7.5% [29] - 全年展望：对全年持更谨慎态度，预计每间可售房收入增长2%至4%，总每间可售房收入预计增长2.25%至4.25% [30] 截至1月底，全年团体和散客预订进度比去年同期领先2100万美元，增幅为2.4% [30] - LaPlaya度假村：预计2026年将产生2800万至3000万美元的酒店息税折旧摊销前利润 [13] 其他重要信息 - 政府停摆影响：第四季度业绩强于预期，尽管受到政府停摆带来的需求干扰 [3] - 非客房消费：非客房消费保持健康，并且继续是重要的利润驱动因素 [7] - 企业层面效率：公司预计2026年企业现金折旧摊销前利润总额将小幅下降 [12] - 保险理赔：与LaPlaya相关的业务中断保险在第四季度收到310万美元，比展望高出约110万美元，2025年业务中断保险总收入为1270万美元 [13] 理赔已解决，预计2026年不会有额外的业务中断收入 [13] - 自由现金流：随着资本投资运行率降低，公司预计2026年自由现金流将再次增长 [17] - 投资组合定位：投资组合几乎全部由高端和奢华物业组成，一半的息税折旧摊销前利润来自高端度假村，应继续受益于更富裕消费者的消费能力 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关于团体业务预订进度和构成 [34] - 回答：大部分预订进度优势在于散客（包括休闲和商务散客）以及合约业务 [35] 团体房晚目前全年下降0.6%，日均房价上升2.4%，团体收入上升1.8% [35] 散客房晚上升11.6%，日均房价上升0.6%，收入上升12.2% [35] 团体预订仍然广泛，但在政府和政府相关及受政府影响的行业方面持续疲软 [35] 基于去年的经验，已预订的团体被“清洗”的程度比去年更大，预订情况更能反映去年后期的趋势 [36] 问题：关于近年进行大量翻新资本支出的度假村资产组合，到2026年底的预期现金回报率和稳定化目标 [41] - 回答：2023和2024年的项目投入了略高于1亿美元的资本，已实现约2000万美元回报，预计未来两三年还将实现400万至800万美元回报，这些项目的现金投资回报率在22%至26%的范围内 [42] 自2018年以来的战略再投资计划，平均现金投资回报率接近16%-17% [43] 这些项目增加了许多餐饮和其他创收区域，创造了大量客房外消费，因此回报非常健康 [44] 问题：关于第一季度表现强劲，但第二至第四季度隐含的每间可售房收入指引较低，尽管有强劲日历事件，请解释指引中考虑的取舍因素 [47] - 回答：去年公司从显著的预订进度优势转为年底的进度下降，这与火灾等意外事件有关 [48] 对今年后九个月的展望隐含每间可售房收入增长1%-2%，这并未充分考虑世界杯、美国250周年、其他事件和有利假日日历的益处，也未假设需求与国内生产总值重新关联 [49] 考虑到去年的经验，目前对后三个季度的展望非常保守和谨慎 [49] 尽管有天气干扰，目前看到的趋势都是积极的，需求似乎正在改善 [50] 问题：关于交易市场观察、投资组合考量以及今年出售更多资产的潜力 [53][54] - 回答（Thomas Fisher）：市场正变得更加积极，尤其是对奢华资产的出价，近期宣布的交易也倾向于更大规模的交易 [55] 债务市场和成本及可获得性持续改善，经纪商更加乐观，买家信心增强，有大量股权资本在寻找机会，但它们需要确信增长前景 [55] 如果2026年的预期设置得以实现，交易市场的势头将继续，公司将继续积极参与市场 [56] - 补充（Jon Bortz）：请卖方分析师更新模型，以反映2025年底资产出售对2026年息税折旧摊销前利润的影响，不更新会扭曲市场共识 [58] 问题：关于在积极业绩前景下，如何平衡潜在资产出售和进一步去杠杆化，是否更依赖有机增长去杠杆 [65][66] - 回答：策略是双重的：一是通过以大幅低于市场交易价格回购现有资产为股东创造价值 [66] 改善的业绩将影响买家群体，使其更加积极，因为此前买家群体并不急于出手，且未预测未来增长 [66] 只要公私套利机会存在，公司将继续出售资产，并用所得资金偿还债务和回购折价交易的普通股及优先股 [68] 随着息税折旧摊销前利润有机增长，整体负债率会自然下降 [67] 问题：关于演示材料中新增的关于品牌和管理权产权负担的幻灯片，其目的和应如何解读 [69] - 回答：添加该幻灯片是为了澄清行业中对“无产权负担”含义及其对价值影响的误解 [70] 投资组合中77%的资产在品牌和运营商方面均无产权负担，这些资产历史上在息税折旧摊销前利润倍数或未来预测上享有10%-20%的溢价，因为能吸引最广泛的买家竞争，包括战略买家 [71] 同时也想澄清对土地租赁的理解：将土地租赁的未来负债计入资产净值计算是重复计算，因为息税折旧摊销前利润已扣除了地租 [72] 土地租赁的产权性质（私人业主 vs. 公共实体）会影响其估值 [73] 问题：关于波士顿市场的息税折旧摊销前利润增长来源和上行空间，尽管2025年入住率已达80% [76] - 回答：波士顿是更大的资产基地，拥有五处资产，通常是更大、日均房价更高的资产 [77] 这些资产历史上入住率运行在80%中高段，2019年达到88% [77] 预计将恢复至80%-85%的区间，与旧金山相似 [78] 该市场拥有更多的会议和活动空间以及辅助收入，这些将继续增长并推动显著的运营杠杆，目前息税折旧摊销前利润仍低于2019年水平，因此仍有很大上行空间 [78] 问题：关于资本支出展望较低对自由现金流有利，但如何平衡潜在的维护延迟或市场份额损失的风险，以及从未来处置价值最大化的角度 [82] - 回答：公司不存在资本取舍问题，没有延迟资本支出 [83] 持续进行保护房地产的基础设施投资、系统改进以降低运营费用 [83] 持续进行室内装修改造，投资高质量材料使其更耐用且不易过时 [85] 通过客户评价和市场份额数据来监控物业竞争状况，数据显示公司排名持续提升，表明物业状况良好且具有竞争力 [86] 由于度假村无品牌束缚，公司可以自主决定资本投向，针对客户需求进行投资，从而获得更高的投资回报 [88]